İpoteğin Fekki ve Kaldırılması Davası Nasıl Açılır?

  1. Topo Hukuk
  2. Gayrimenkul Hukuku
  3. İpoteğin Fekki ve Kaldırılması Davası Nasıl Açılır?
ipotegin kaldirilmasi

Genel Olarak İpotek Kavramı Ve İpoteğin Fekki (Kaldırılması) İşlemi

İpotek, mevcut veya doğması muhtemel olan bir alacağın güvence altına alınması amacıyla taşınmazın tapusu üzerine şerh konulması işlemi olarak tanımlanabilir. İpotek koyma işlemi kişiler tarafından gerçekleştirilebileceği gibi uygulamada genellikle bankalar tarafından gerçekleştirilmektedir.

İpoteğin fekki hakkında ise ilk olarak şunu belirtmeliyiz ki bu işlemin gerçekleştirilebilmesi için borcun tamamının ödenmiş olması şartı aranmaktadır. İpoteğin kaldırılması, bir taşınmaz üzerine konulmuş olan ipotek şerhinin kaldırılması anlamına gelmektedir.

İpoteğin kaldırılması, borcun tamamının ödenmesiyle mümkün olan bir durumdur.  İpotek, doğmuş veya doğması muhtemel olan bir alacağın güvence altına alınması amacıyla taşınmaz üzerinde uygulanan bir işlemdir. İpotek ile söz konusu taşınmazın tapu siciline taşınmaza ipotek konulduğunu belirten bir şerh düşülmektedir. İpotek koydurma işlemi bir banka tarafından gerçekleştirilebileceği gibi bir kişi tarafından da gerçekleştirilebilmektedir. Fakat sıklıkla bankalardan kredi çekilmesi halinde taşınmaz üzerine ipotek konulduğunu görmekteyiz.  Borcun tamamen ödenmesi ile birlikte ipotek fek yazısı alınmalı ve bu yazıyla tapu sicil müdürlüğüne gidilerek ilgili taşınmaz üzerinde var olan ipotek şerhinin kaldırılması talep edilmelidir. Evrak üzerinden yapılacak olan inceleme sonucunda müdürlük tarafından uygun görüldüğü takdirde taşınmaz üzerindeki ipotek kaldırılacaktır. İpoteğin fekki için alınacak olan belgede dikkat edilmesi gereken en önemli nokta; bu belgenin borçlu kişi adına düzenlenmiş olması gerektiğiyle ilgilidir. Aynı zamanda ipotek fek yazısı, borcun ödenmiş olduğu kurumdan, yani uygulamada bankalardan alınmaktadır. Söz konusu belgenin bankadan alınabilmesi için her yıl değişen oranlarda olmak üzere bir miktar harç ödenmesi gerekecektir. Harcın ödenmesi ve belgenin alınması ile ilgili müdürlüğe yapılan başvuru, ortalama bir hafta içerisinde sonuçlanacak ve bir aksilik çıkmaması halinde taşınmaz üzerindeki ipotek kalkacaktır. Dolayısıyla borcun ödenmiş olması ipoteğin kaldırılması için en önemli husustur. 

İpoteğin kaldırılması için ipotek fek yazısı alınması gerektiğini belirtmiştik. Bu belgede dikkat edilmesi gereken en önemli nokta; belgenin borçlu kişi adına düzenlenmiş olmasıdır. İpotek fek yazısı, borçlu olunan kurumdan borcun ödenmesi halinde alınabilecektir ki bu uygulamada bankalar olarak karşımıza çıkmaktadır. Belgenin alınması ve ilgili merciiye başvuru yapılması ile beraber ortalama olarak bir veya iki hafta içerisinde taşınmaz üzerindeki ipotek resmi olarak kaldırılacaktır. Fakat şunu da belirtmeliyiz ki ipotek fek yazısının alınabilmesi için belirli bir miktarda harç ödenmesi gerekecektir. Bu belgenin harcı ise yıllara göre farklılık göstermekte olup buna dikkat edilerek harcın ödenmesi önem taşımaktadır.

İpoteğin Fekki ve Kaldırılması Davası

Bazı hallerde kişiler borçlarını ödemiş olmalarına rağmen ipoteğin kaldırılması için gerekli işlemleri yapmayı ihmal etmekte veya unutmaktadırlar. İşte bu durumlar karşısında kişilerin mağduriyet yaşamaları da kaçınılmaz olacaktır. Özellikle kişiler, taşınmazlarını satış aşamalarında halen üzerinde ipotek olduğunun farkına varmaktadırlar. Bu sebepledir ki ipoteğin kaldırılması işlemi en sağlam yol olan dava yolu ile yapıldığı takdirde bu yönde mağduriyetlerin de önüne geçilmiş olacaktır. İlgili davanın nasıl ve nerede açılması gerektiğine yazımızın ilerleyen bölümlerinde değineceğiz. İpoteğin fekki konusu, uygulanacak prosedürleri iyi bir şekilde bilmeyi gerektirdiğinden dolayı usuli bir hata yapılmaması adına mutlaka bu alanda hizmet veren bir avukata danışılmalıdır.

Her ne kadar kişiler, borçlarını ödemiş olsalar da bazen taşınmazları üzerindeki ipotek şerhini kaldırmayı unutmakta bazen de nasılsa borç ödendi mantığıyla şerhin kaldırılması için bir işlem yapmamaktadırlar. Uygulamada sıklıkla borç ödendiği zaman ipotek şerhinin kendiliğinden tapu sicil müdürlüğünden silineceği düşünülmektedir ki bu, en büyük yanılgıdır.Bu ve benzeri durumlar söz konusu taşınmazın satışı ve benzeri konularda problem yaratmaktadır. Dolayısıyla ileride yaşanabilecek sorunların önüne geçilebilmesi adına ipoteğe konu olan borcun tamamen ödenmesi halinde ipoteğin fekki davası açılmalıdır.  Böylece gelecekte ortaya çıkabilecek maddi problemlerin önüne geçilecek ve ipotek, en sağlıklı biçimde taşınmaz üzerinden kaldırılmış olacaktır. İpoteğin fekki davası açılmasında dikkat edilmesi gereken birçok usuli konu var olduğundan dolayı gerek bu davanın açılması aşamasında gerekse sürdürülmesinde uzman gayrimenkul avukatı destek alınması davacı açısından yararlı olacaktır.

İpotek Nasıl Konulur?

İlk olarak şunu belirtmeliyiz ki bir taşınmaz üzerine tapuda ipotek şerhi konulabilmesi için bu beyanın yazılı olarak bildirilmesi şarttır. Yazılı beyanı şüphesiz ki bir dilekçe aracılığıyla gerçekleştirilecektir. İpotek konulmasını sağlayacak olan dilekçede ipoteğin süresi, ipoteğin bedeli ve ipotek talep eden kişi ya da kurumun kimlik bilgileri veya ünvanı yer alması gerekmektedir. Söz konusu dilekçe eksiksiz bir şekilde hazırlanmalı ve taşınmazın kayıtlı olduğu ilgili tapu sicil müdürlüğüne sunulmalıdır.

Bir taşınmaz üzerine ipoteğin konulması için yalnızca dilekçe yazılması ve ilgili merciiye teslim edilmesi yeterli değildir. Aynı zamanda birtakım belgelerin de eksiksiz olarak müdürlüğe sunulması gerekecektir.

İpoteğin konulması için belgeler eksik ya da yanlış doldurulmuş biçimde sunulursa bu durumda ilgili müdürlük, talebi reddedecektir. Böyle bir olay karşısında yeniden belgeleri toparlamak ve müdürlüğe teslim etmek gerecektir. Bu da kişiler ve kurumlar açısından zaman kaybına neden olacak, hatta bazen maddi zararlarla karşılaşılmasına da sebebiyet verecektir. Dolayısıyla ipotek koyma işleminin gerçekleştirilmesinden evvel bu alanda hizmet veren uzmanlara danışılması ve sürecin nasıl ilerlediğinde dair detaylı bilgi alınması yararlı olacaktır. İpotek konulması için gerekli belgeleri şu şekilde belirtebiliriz: İpotek konusu olan taşınmaza ait tapu senedi, tarafların nüfus cüzdanları ile bu kimselerin son 6 ay içerisinde çekilmiş iki adet vesikalık fotoğrafları gerekli belgeler arasında yer almaktadır. Aynı zamanda şunu da belirtmeliyiz ki eğer ipotek koydurma işlemi bir temsilci vasıtasıyla gerçekleştiriliyorsa bu temsilcinin ipotek koydurmaya yetkisi olduğuna dair belge de mutlaka dosyaya eklenmelidir.

İpoteğin kaldırılması konusu altında ele almamız gereken durumlardan birisi de aslında ipoteğin nasıl konulduğudur. Daha önce de belirtmiş olduğumuz gibi taşınmaz üzerine ipotek konulması demek, söz konusu taşınmazın var olduğu tapu siciline ipotek şerhi düşülmesi anlamına gelmektedir. İpoteğin konulabilmesi için yazılı bir şekilde beyanda bulunulması şarttır. Yazılı beyan ise bir dilekçe ile gerçekleştirilmektedir. Bu dilekçede ipoteğin bedeli, süresi, ipotek talep eden kişinin kimlik bilgileri, eğer ipotek koyduran bir tüzel kişiyse onun ünvanı gibi birtakım bilgilerin eksiksiz bir şekilde yazılması gerekmektedir. Dilekçenin hazırlanmasının ardından Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvuruda bulunmak ikinci adımı oluşturacaktır.

İpoteğin konulması için  dilekçe haricinde bazı evrakların da eksiksiz bir şekilde hazırlanıp müdürlüğe teslimi gerekliliğinin tekrarını elzem buluyoruz. Bu evrakları şu şekilde sıralamamız mümkündür: İpotek konusu olan taşınmazın tapu senedi, tarafların nüfus cüzdanları, tarafların son 6 ay içerisinde çekilmiş iki adet vesikalık fotoğrafları, işlem bir temsilci aracılığı ile gerçekleştiriliyorsa temsilcinin bu işlemi yapmaya yetkisi olduğuna dair vekaletnamesi, nüfus cüzdanı ve fotoğrafı, ipotek konulacak taşınmaza ait belediyeden alınmış olan emlak beyan değer belgesi ve kat mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazlarda DASK poliçesi. Belirttiğimiz evrakların doğru ve eksiksiz bir şekilde hazırlanması ile ilgili merciiye talepte bulunulması yeterli olup mercii değerlendirmesini yaparak ipoteğin konulup konulmamasına karar verecektir. Gerek ipoteğin konulması gerekse kaldırılması aşamalarında prosedürlerin doğru ve hızlı bir şekilde gerçekleştirilebilmesi için hukuki destek alınması en doğrusu olacaktır.

Tüm bunların yanında ipotek konulması planlanan taşınmaza ait belediyeden alınmış bir emlak beyan değer belgesi ve kat mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazlarda DASK poliçesi de mutlaka ipotek dilekçesiyle birlikte müdürlüğe sunulmalıdır. Söz konusu belgelerin ve dilekçenin usule uygun bir şekilde hazırlanıp teslim edilmesiyle tapu sicil müdürlüğü gerekli değerlendirmeyi yapacak ve ilgili taşınmaz üzerine ipotek konulup konulmaması hakkında bir neticeye varacaktır.

İpoteğin Kaldırılması Davası

İpoteğin kaldırılması davası hakkında belirtmemiz gereken ilk husus; bu davanın ancak üzerine ipotek konan taşınmazın sahibi ya da sahipleri tarafından açılabileceğidir. Fakat eğer ipotekli taşınmaz bir başkasına satılmışsa ve yeni sahip ipotek borcundan şahsen sorumlu değilse alacaklının ödeme emrinin kendisine karşı etkili olabilmesi için bu istemin hem borçluya hem de taşınmazın sahibine karşı beyan edilmesi gerekmektedir.

İpoteğin kaldırılması davası açılması kanuna herhangi bir süreye tabi değildir. Yani bu dava bakımından bir hak düşürücü süre yoktur. Borç ödenmiş olmasına rağmen ipotek kaldırılmamış olabileceği gibi bazen borcu ödeyen kişiler de ipoteği kaldırmayı unutabilir. İşte bu durumda da yapılması gereken en doğru hukuki işlem dava açarak ipoteğin kaldırılması yoluna gitmektir. Aynı zamanda bu dava açıldığında tapu belgesinin alınması da talep edilmelidir. Çünkü uygulamada genellikle borç ödenmiş olmasına rağmen ipotek kalkmamakta ve tapu belgesi alınamamaktadır. Dolayısıyla dava açıldığı takdirde her iki talebin de yerine getirilmesi mümkündür.

Davanın açılması durumunda mahkeme, söz konusu borcun gerçekten ödenip ödenmediğine dair inceleme gerçekleştirecek ve bunun için ilgili kurumlarla iletişime geçecektir. Eğer ipotek bedeli ödenmiş ve fakat hiçbir belge alınmamışsa bu durumda ancak ipotek bedelinin mahkemeye yatırılması ile dava açılması mümkündür ki bu da çoğu zaman kişileri mali açıdan zor duruma sokmaktadır. Dolayısıyla borcun ödenmesi halinde mutlaka belge teslim alınmalıdır; aksi halde ispat zorluğuyla karşı karşıya kalmak kaçınılmaz olacaktır. Mahkeme yapacağı incelemeler neticesinde davacının talebini yerinde görürse taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılması yönünde karara varacaktır.

İpoteğin Fekkinde Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

İpoteğin kaldırılması davasını açabilmek için kanunda herhangi bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir.

İpotek, bazı hallerde borç ödenmiş olmasına rağmen tapu müdürlüğü tarafından kaldırılmayabilir. Aynı zamanda kişiler, ipotek şerhini önemsemeyip ya da bunu tamamen unutup söz konusu taşınmazın tapuda halen ipotekli görünmesine sebebiyet verebilir. Bu gibi olaylar da ileride taşınmaz sahiplerinin mağduriyetine neden olabilir. İşte bu gibi durumlar karşısında taşınmazın sahip ya da sahiplerinin ipoteğin fekki davası açması en doğru tercih olacaktır. İpoteğin fekki davası, görevli ve yetkili olan mahkemede açılmalı ve taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılması talep edilmelidir. Ayrıca bazen borç ödenmiş olmasına rağmen tapu belgesinin alınamaması gibi durumlarla da karşılaşılabilmektedir. Bu halde, ipoteğin fekki davasında tapu belgesi de talep edilmesi faydalı olacaktır. İpoteğin fekki davası açıldığı takdirde mahkeme, sunulan evrakları inceleyecek ve aynı zamanda ilgili kurum ve kuruluşlardan dava konusu taşınmaz hakkında bilgi toplayacaktır. Alınan bilgilerle beraber mahkeme, davacının talebini haklı görürse taşınmaz üzerindeki ipotek kalkacak ve talep durumunda tapu belgesi de verilecektir.

İpoteğin kaldırılması davası hakkında aynı zamanda şunu da belirtmeliyiz ki eğer ipotek borcu ödenmişse ya da ödenmiş fakat ödeme yapıldığına dair belge ilgili yerden alınamamışsa ipotek bedelinin söz konusu mahkemeye yatırılması ile dava açmak mümkün olacaktır. Bu konuda daha detaylı bilgi almak ve gerektiği takdirde dava açmak için mutlaka hukuki anlamda profesyonel destek veren kişilerle iletişime geçilmelidir. Böylece ileride meydana gelecek hak ve menfaat kayıplarının önüne geçilecek ve hukuki prosedür hızlıca, eksiksiz bir şekilde işleyecektir.

İpoteğin Kaldırılmasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İpoteğin fekki için eğer dava açılmak isteniyorsa, bu davanın görevli ve yetkili mahkemede açılmış olması hem zaman hem de para kaybı yaşanmaması adına önem taşımaktadır. İpoteğin kaldırılması davasında görevli mahkeme Asliye hukuk mahkemesidir. Bu davada yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır. HMK’da yer alan görev ve yetki kurallarına uygun hareket edilmesi ve usuli diğer konulardan temkinli davranılması, davanın bir an önce görülüp sonuçlanması bakımından büyük önem arz etmektedir. Aynı zamanda taşınmazı ilgilendiren hususlarda yanlış hareket edilmesi ve dikkatsiz davranılması çok büyük maddi zararlara sebebiyet verebilecektir. Netice itibariyle şunu belirtmeliyiz ki gerek taşınmaz üzerine ipotek koyma işleminin gerçekleştirilmesinde gerekse ipoteğin kaldırılması ya da ipoteğin kaldırılması davası açılmasında mutlaka bu alanda hizmet vermekte olan uzman avukatlar ile iletişim halinde olunmalıdır.

Her halükarda görev ve yetki kurallarına uygun davranılması, usuli konularda problem yaşanmaması ya da ispat problemiyle karşılaşılmaması adına bu alanda hizmet veren avukatlara danışılması faydalı olacaktır. Aksi takdirde maddi açıdan kayıplar yaşanabileceği gibi zaman kaybı yaşanması da söz konusu olabilecektir.

Banka ipoteği kaç günde kalkar, ipotek kaldırma süresi, ipotek nasıl kaldırılır ve nasıl yapılır, ipotek kaldırma ücretleri ve dilekçe yazımı için alanında uzman avukatımızı arayınız: (0212) 679 32 53

Yayım tarihi: 3 May 2017