(0212) 679 32 53

Kentsel Dönüşüm Nedir ?

Kentsel dönüşüm tanım olarak; jeolojik veya fiziksel olarak herhangi bir afet durumuyla karşı karşıya kalındığında direnç gösteremeyecek kadar zayıf bununla birlikte ömrünü tamamlamış, risk altında bulunan her türlü rezerve alan, riskli alan ve riskli yapının değişip dönüşmesi ve nihai sonucun olumsuz etkilerinin en aza indirilmesi için uygulanan faaliyetlerin tümü olarak açıklanabilir. Bu bir depremin yaratacağı hasar olarak düşünülebilirken form değiştirip çığ, sel vb. afetlerin de yaratacağı hasar olarak da karşımıza çıkabilir, kentsel dönüşüm bu bağlamda olabilecek en iyi çözümleri sunar.

 

Ülkemizde kentsel dönüşüm kavramı özellikle aktif fay hatları üzerinde bulunulması vesilesiyle olası depremlerin oluşturacağı yıkımların önüne geçebilmek adına ortaya atılmıştır. Ancak aynı zamanda şehirlerde daha planlı bir yapılanma oluşturulması da sağlanmaya çalışılmaktadır. ” Kentsel dönüşüm nedir ? ” sorusuna düzeni bozan, ömrünü tamamlayan yapıların daha yeni ve işlevsel olanlarıyla değiştirilmesi olarak cevap verilebilir. Daha basit olarak bu kavramı yenilenme projesi olarak da tanımlamak mümkündür.

 

Projelere karar verecek olan devlet kurumlarıdır. Yapılacak tetkikler ve uzmanlardan alınacak görüşler doğrultusunda çok küçük bir alandan bütün bir bölgeye kadar genişletilebilecek bir kentsel dönüşüm kararı alınabilir. Kararın alınmasının ardından devreye bu işi yapacak donanım ve bilgiye sahip firma veya kişiler girecektir. Elbette yapım işlerine başlanmadan önce ev sahipleriyle anlaşılması, onlara haklarının verilmesi ve tüm bunların sözleşme kapsamına alınması gerekmektedir. Bu noktada hukuk uzmanlarından yardım almak, profesyonel ve hakkaniyetli bir sözleşme ortaya koyabilmek açısından önem arz etmektedir. Kişiler kira yardımı veya bankadan kredi çekmek gibi haklardan yararlanabilmektedir. Ancak bu seçeneklerden aynı anda faydalanılması söz konusu olmamaktadır. Kredi çekildiği takdirde kira yardımı alma şansı ortadan kalkacağı için kişilerin bu konuda düşünerek hareket etmeleri yerinde olacaktır.

 

Özellikle mülk sahibi olanların, kentsel dönüşüm sırasında ve sonrasında mağdur konumda kalmamaları için kentsel dönüşüm nedir ? sorusundan daha fazlasını sormaları ve bilgi almaları gerekmektedir. Kişiler hukuki konular ve yönetmelikler hakkında bilgi almalı, kendilerine sunulan hakları öğrenmeli ve bunların sözleşmelerde doğru ifadelerle geçirildiğine emin olmalıdırlar.

Kentsel Dönüşüm Uygulamaları

 

Kentsel dönüşüm konusu, 6306 sayılı Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanun ile de sağlam temellere oturtulmuştur. Görece hem yapı sahibi malikin  ya da kiracının hem de idarenin çıkarlarının en makul şekilde korunması amaçlanmıştır. Ülkemizde Van depremi ile başlayan kentsel dönüşüm tartışmaları zamanla can simidi olarak görülmeye başlanmış,  ülkenin ekonomik ve sosyal anlamda kalbi durumunda olan Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere geri kalan şehirlerde de hızla faaliyet alanı bulmuştur. Kentsel dönüşümün uygulanabilmesi için örneğin; dönüşüme konu olan bir apartmansa, apartmanda yaşayan bir malik veya birkaçı toplanıp müracaat edebileceği gibi, idarenin resen harekete geçme durumu da söz konusu olabilir. Bu kanunun faaliyet alanı bulması için işlem yapabilecek kurumlar başlıca; Bakanlık, il özel idareleri, büyükşehir belediyeleri ve yetkilendirilmişse büyükşehir belediyesi kapsamında ilçe belediyeleridir. Kentsel dönüşüm kapsamında işlem yapılabilecek üç alan mevcuttur: Rezerv yapı alanı, riskli alan ve riskli yapı. Uygulamada en çok karşılaştığımız nokta riskli yapı bundan sonrası riskli alandır.

 

Ülkemizin coğrafi ve jeolojik yapısı dikkate alındığında azımsanmayacak ölçüde riskler mevcuttur. Hem maddi hem manevi büyük kayıpların oluşabileceği özellikle deprem gibi sarsıcı afetlerin doğuracağı sonuçlar göz önüne alındığında doğru yapılaşmanın,  sağlam zemin etüdü bunun yanında riski minimize edebilecek güçlü yapıların olmazsa olmaz bir nitelik arz ettiği inkar edilemez boyuttadır. Kentsel dönüşüm uygulamalarında öncelikli olarak amaç tespit edilmelidir.

 

Yapının gerçekten işlevini yerine getirip getiremediği olası bir afet durumunda meydana gelecek zararlar öngörülebilecek ölçüdeyse bunun sonuçları hesaplanmalıdır. İkinci adım ise tespit, taşınmaz devri ve tescildir. Riskli yapılar başta olmak üzere tespit yapılırken Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde  masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından Bakanlıkça lisans almaya hak kazanmış kurumlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bu aşamadan sonra idarenin görevi uygun bir süre tespiti yapıp  tayinini gerçekleştirmektir.

 

Belirlenen süre içinde tespiti malik ya da maliklerce yapılacağı gibi, Bakanlık veya İdare tarafından yapılabilir. Riskli yapı tespitinden sonra atılacak adım; bu durumun tapuya bildirilmesidir. Tapu kütüğünün beyanlar kısmında gösterilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu kütüğüne kaydedilen belirtmeler hakkında tapu müdürlükleri tarafından hak sahiplerine bilgi verilir. Bakanlık onayı kısmında esas gözetilmesi gereken nokta bu işlemler gerçekleşirken, başvuruda bulunurken mutlaka bir kentsel dönüşüm avukatı denetiminde sözleşmeler hazırlanmalı, başvurular yapılmalı ve işlemler devam etmelidir. Her durumda olduğu gibi kentsel dönüşüm işlerini suistimal eden çeşitli inşaat şirketleri vardır ya da eksik herhangi bir hukuki işleme sebebiyet vermemek adına hukuk bilgisi gerektiren, kişinin doğrudan mal varlığı ile alakalı olan yapı noktasında mutlaka hukuki bir yardım ve çerçeve gereklidir. Gerekli izinler alındıktan sonra, yapıda yaşayan sayısal olarak 2/3 oran sağlanmış olmalıdır aksi halde idare buna razı olmayan maliklerin payını açık arttırmayla yapıda yaşayan diğer maliklere satabileceği gibi kendi de sahip olabilir ve bundan sonra tahliye işlemi yapılmaya başlanır.

 

Tahliye ve yıkım birbiriyle yakından bağlantılı olan iki hukuki olaydır. Tahliye işlemi başladıktan sonra idare yapısı yıkılacak ve kentsel dönüşüme sokulacak kişiye eğer söz konusu olan yapı konut olarak kullanılıyorsa konut, işyeri olarak kullanılıyorsa işyeri sağlamakla mükelleftir. Eğer bu sağlanamıyorsa ikinci bir seçenek ise devletin kira yardımı yapmasıdır. Genelde uygulamada karşımıza çıkan form ise kira yardımı şeklinde yapılmasıdır. Aylık olarak standart kabul edilen miktar olaya konu malikse malike, kiracıysa kiracıya ödenir. Yıkıma konu olan yapının maliki ölmüşse, ölüm belgesi ilgili makamlar ya da İdare tarafından çıkarılabilir. Kentsel dönüşüme konu olan yapılarla ilgili gerektiğinde Bakanlık ve Bakanlar Kurulunun aldığı kararla  acele kamulaştırma da yapılabilir. Tüm bunlar yapılırken olaylara hukuk çerçevesinde bakılmalı ve nihai amaç mağduriyeti en aza indirmek, hasarsız yapılarla çevre bazında daha yaşanabilir, çarpık kentleşmenin mümkün olduğunca engellendiği  yeni alanlar kurmak ve yapılar inşa etmek olmalıdır.

Kentsel Dönüşümde Devlet Destekleri

 

İdare kentsel dönüşüm işlerinde birtakım faaliyetlerde bulunurken, yapı yahut arsa malikinin çıkarlarını da gözetmek durumundadır.  Farklı ekonomik koşullarda barınan insanların olduğu ülkemizde kentsel dönüşüm uygulanırken devlet zengin fakir ayırt etmeksizin herkesin hakkı olanı vermek durumundadır.

 

Gerek tahliye ve yıkım döneminde gerekse daha sonrasında  yeni yapının oluşum sürecinde vatandaşın en az mağduriyetle yapısını elde etmesi baz alınır, bundan ötürü tahliye döneminde kiralanmış bir yapı veya kira yardımı daha sonrasında ise verilen düşük faizli kredilerle vatandaşın menfaatleri korunmaya çalışılır. Bu durumda eğer kat malikliği mevcutsa; her bağımsız bölge için en fazla 100 bin lira kredi  alınabilir. Bir malikin en fazla beş ayrı bölüm için kredi alabildiği bu noktada;  kredi, blokeli hesapta tutulur ve yapım ilerledikçe ekspertiz onayına göre malike dönüşüm dolayısıyla yardım devam eder. Eğer kat malikliği mevzuu bahis ise, kredi yerine ancak kira yardımı alınabilir; riskli binada yaşayan mülk sahibi 18 ay boyunca geri ödemesiz kira yardımı alabilir. Ancak bu iki seçenekten sadece biri kullanılabilir. Yani malik ya kredi yardımını ya da kira yardımını tercih edebilir. Kiracılık durumu söz konusu ise;  riskli binada bir yıldır ikamet edildiği ispatlandığı  takdirde kiracılar için 100.000 TL’lik kentsel  dönüşüm kredisine başvurulabilir ve alınan krediyle yeni bir konut edinilebilir.

 

Kentsel dönüşüm kapsamında işlem gören  dairenin kiracısı bir kereye mahsus olmak üzere taşınma yardımı olarak adlandırılan yardımdan yaralanma hakkına sahiptir. Taşınma masrafları baz alınarak yapılan bu yardım,  başvuru dilekçesi sonrasında da alınabilir. Burada asıl algılanması gereken husus,  düşük bütçelerle yüksek dayanıklılık seviyesine sahip yapılar ve araziler oluşturmaktadır. Devletin bu noktada sağladığı en büyük kolaylık düşük faiz oranlarıyla kentsel dönüşüm kapsamında evi veya işyeri bulunan malik ya da kiracının ömrünü tamamlamış yapılarda yaşamasının önüne geçilmesidir. Afet sonucu en çok hasara sebebiyet veren unsurlardan biri çarpık kentleşme yani ruhsatsız ve izinsiz imara uygun olmayan yapıların inşaa edilmesidir. Bu olumsuz durumlar olası bir afet durumunda yıkımın daha büyük zararlar vermesi gibi can ve mal kaybının yoğun olduğu sonuçlar doğurabilir. Kentsel dönüşüm uygulamalarının  bu bağlamda çarpık kentleşme ve getto yapılaşmaya engel olup kentleşme bakımından topluma yüksek menfaat sağlayacağı açıkça gözlenmektedir. İdare bu işlemleri kendisi yapabileceği gibi belirli mülki amirliklere de yaptırabilir.

 

Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği

Yönetmelikler, ortaya konulan projelerin ve uygulamaların herkes tarafından benimsenmesini ve kurallara uyulmasını kolaylaştıracak nitelikte oldukları için önemlidirler. Bu sayede ortaya konan ve anlaşmaların hukuka aykırılığı önlenmiş olup çok daha düzenli bir yol haritası çizilmesine yardımcı olunmaktadır. Aslında kentsel dönüşüm nedir? sorusunun cevabı da söz konusu yönetmelikteki tanım ve uygulamalar üzerinden cevaplanmaktadır.

 

Yönetmelik kapsamında, kentsel dönüşüm alanı olarak projelendirilen ve yetkili kurumlar tarafından onaylanan işlerde mülk sahipleriyle anlaşmanın öncelikli olduğu belirtilmiştir. İlgili alandaki ev ve iş yeri sahiplerinin, proje süreci boyunca yardımlarla desteklenmesi, iş yeri verilmesi gibi uygulamalar da öngörülmektedir. Dolayısıyla, kentsel dönüşüm neticesinde bina ve iş yeri yıkılan kişilere karşılığının verilmesi ve yardımda bulunulması en temel haklar olarak karşımıza çıkmaktadır. Yönetmelikte tahliye kararları başlığında yer alan bölüm mülk sahipleri açısından çok önemlidir. Bu konunun iyi bilinmesi, hakların ve sorumlulukların tespit edilerek uygulamaların ona göre gerçekleştirilmesi mağduriyetlerin önüne geçecektir. Tahliye şartları, süreleri, uyulmadığında karşılaşılacak durumlar ve kaybedilecek haklar gibi hususlarda gerekirse uzmanlara danışılarak bilgi sahibi olunmalıdır.

 

Kentsel Dönüşüm Kredisi Şartları

Kentsel dönüşüm kredisi bankalar üzerinden sağlanmaktadır. Ancak burada her bankanın bunu vereceği düşünülmemelidir. Bu krediyi ancak bakanlık tarafından anlaşma sağlanan bankalardan temin etmek mümkündür. Kredi dair sayısına ve büyüklüğüne göre değerlendirilip hesaplanmaktadır. Bu doğrultuda sabit bir tutardan bahsetmek doğru olmayacaktır. Ayrıca ödeme şartları bankalara göre değişiklik gösterebilmektedir. Bu noktada iyi bir araştırma yapılarak en uygun seçeneklerin belirlenmesi gerekecektir.

 

Burada aranan şart deprem risk raporu olarak bilinen ve binanın risk durumunu ortaya koyan belgenin bakanlığa sunulması ve gerekli resmi onayın alınmasıdır. Kentsel dönüşüm nedir? sorusunun ardından en çok merak edilen husus yardım ve kredilerin şartları ve nasıl temin edilebileceği olmaktadır. Kredi almayı düşünenlerin resmi onay almayı unutmamaları ve anlaşmalı bankalara başvurmaları belirlenen tutarda kredi çekmelerine yetecektir. Kentsel dönüşüm hukuku alanındaki tüm sorularınız için kentsel dönüşüm danışmanlığımızdan faydalanabilir, kentsel dönüşüm avukatlarımıza ulaşabilirsiniz. Kentsel dönüşüm nedir ?

 

Bu yazıyı sosyal medyada paylaşın, herkes bilgilensin:
1 Yıldız2 Yıldız3 Yıldız4 Yıldız5 Yıldız (3 votes, average: 5,00 out of 5)
Loading...

Leave a Reply