(0212) 679 32 53
info@topo.av.tr

Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu iptali ve tescil davası, arazinin bir parçasını veya üzerine yapılan inşaatın bağımsız bölümünün sahibini belirten resmi belgeye tapu denir. Tapu sicil müdürlüğünce verilir ve aksi iddia edilmedikçe geçerlidir. Bir mülkün sahibinin kim olduğunun belgelenmesi şeklinde de özetlenebilir. Gayrimenkul üzerindeki hakların hallerini gösteren resmi sicillere ise Tapu Kütüğü denilmektedir. Tapu iptali ve tescil davası açabilmek için;

  • Bir tescil
  • Tescilin değiştirilmesi
  • Terkini (silinmesi)
  • Bir ayni hakkın zedelenmiş olması gerekmektir.

Ayni hakkı zedelenen kişi tapu iptali davası açabilir. Tapu iptali davası taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Tapuda adına tescil yapılmış kişiye husumet yöneltilir. Fakat tapu iptali ve tescil davası istenmişse o zaman bulunduğu yere göre Belediye’ye, Köy Muhtarlığına, Hazine’ye de husumetin yöneltilmesi gerekmektedir. Tapu kayıtlarının getirilmesiyle birlikte kayıt sebepleri araştırılır, daha sonra şahitler dinlenir, bilirkişi görüşü de alındıktan sonra karar verilir.

 

Tapu kaydının düzenlenmesi için (adi yazım hataları dışında) mahkeme kararının alınması gerekmektedir. Tapunun adı, yüzölçümü, sınırları konusunda hatalar yapılmışsa dava açılır ve düzeltilmesi sağlanır. Böyle bir durumda husumet, taşınmazın sınır komşularına, varsa hissedarlara, eğer mülkün yanında yol veya meydan varsa Belediye’ye, Tapu Sicil Muhafızlığı veya Memurluğuna yöneltilir. Tapu ve Nüfus kayıtlarının getirilip şahitlerin dinlenmesinden sonra deliller tartışmaya açılır ve buna mutabık bir karar alınır.

  • Vekâlet görevinin kötüye kullanımı nedeniyle tapu iptali davası
  • Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal davası
  • Aile konutu nedeniyle tapu iptal davası

 

Tapu İptali Ve Tescil Davası Zaman Aşımı

Tapu iptal ve tescil davası sırasında tescil için aranan şartlar şunlardır;

  • Taşınmazın tapu kaydı bulunmamalıdır.
  • Davacı, 20 yıldan fazla süreyle aralıksız olarak taşınmazı malik sıfatıyla kullanmış olmalı ve bu sürede davaya karışmamalıdır.
  • Taşınmazın hakları üzerinde Belediye, Hazine veya Köy tüzelkişiliğinin ya da üçüncü kişilerin payının bulunmaması gereklidir.

Olağan zamanaşımı ile taşınmaz kazanma: Geçerli bir hukuki neden olmadan tapu siciline sahip kişinin davasız ve 10 yıl aralıksız, mülkü iyi niyetle kullanmayı sürdürürse bu yolla mülkiyet hakkı kazanmıştır ve buna itiraz edilemez.

Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz kazanma: Davasız ve aralıksız olarak 20 yıl boyunca kullandığı, tapu sicili bulunmayan taşınmazın tamamını veya bir parçasını tescil ettirilmesi kararı verebilir. Mülkiyet hakkını bu yönde kullanmak isteyebilir. Aynı koşullarda, eğer hakkında ölüm veya gaiplik bildirimi yapılmış kimse olursa da yine taşınmazın bir bölümü veya tamamının zilyedi de mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesi istenebilir. Sürelerin hesaplanmasında, Borçlar Kanunun zamanaşımına ilişkin hükümleri esas alınır.

 

Tapu İptali Ve Tescil Davası Vekâlet Ücreti Nedir?

Vekâletnamelerde öngörülen işlemler 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 89. Maddesine göre yapılması zorunludur. Noterlik işlemlerinde, nitelik bakımından tapu işlemi yaptırılacaksa ilgilinin fotoğrafının yapışık halde bulunması gerekir. Noter, gerekli diğer usullerin de büroda yerine getirilmesinin ardından ilgili tutanağı kontrol eder, vekâleti veren kişinin yazılı beyanını okuduktan sonra uygun olduğuna kanaat getirdiği anda vekâlet onayını verir.

 

Tapu iptali ve tescil davası ücreti, taşınmazın değeri üzerinde nispi olarak hesaplanmaktadır. Ortalama olarak vekâlet ücretinin 3.500 olmasının yanında %15’lik nispi hesap yapılmaktadır. Mukabil vekâlet ücreti de kabul ret oranlarına göre hesaplanır.

  • Muris Muvazaası
  • Tapu iptali ve tescil davası
  • Taraf Ehliyeti
  • Yargılama Giderleri
  • Vekâlet ücreti

Hukuk dairesi ilgili yasalarına göre belirlenen, ödenme gereklilikleridir.

 

Tapu iptali ve tescil davası, bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edilmiş, değiştirilmiş ya da terkin edilmiş olması halinde ayni hakkı zedelenmiş olan kimse bu davayı açabilecektir. Tapu iptali ve tescil davası konusunda detaylara değinmeden önce mülkiyet kavramından ne anlaşılması gerektiğini açıklamamız doğru olacaktır. Taşınmaz mallar üzerinde mülkiyet hakkına dayanılarak malik olan kimse, söz konusu mal ya da mallar üzerinde kullanma, yararlanma, tasarrufta bulunma hak ve yetkisine sahiptir. Taşınmaz mallar için temel kural ise mülkiyetin tescille kazanılacağı yönündedir. Bu nedenle malikin mülkiyet hakkına dayanarak tasarrufta bulunabilmesi için taşınmazın tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekmektedir. Taşınmaz mülkiyetinin devri kanunda sıkı şekil şartlarına tabi tutulmuş olduğundan bu şartlara uyulmalı ve resmi şekilde yapılmalıdır.

 

Tapu iptali ve tescili davasına uygulamada sıkça rastlamak mümkündür. Bir ayni hakkın tapu siciline yolsuz olarak tescil edilmesi halinde söz konusu hakkın hukuki manada gerçek sahibi olan kimse zarar görmüş olacaktır. İşte böyle hak kayıplarının giderilmesi bakımından tapu iptali ve tescil davası açılması büyük öneme sahiptir. Bu davanın açılmasına sebebiyet veren yolsuz tescil hallerini makalemizin ilerleyen bölümlerinde ele alacağız. Ancak şunu belirtmeliyiz ki bu şekilde hakkının ihlal edildiğini düşünen kimselerin vakit kaybetmeden özellikle eşya hukuku alanında uzmanlaşmış bir avukata danışması olası hak ve menfaat kayıplarının önlenebilmesi adına büyük önem arz etmektedir.

 

Tapu İptal Davası Açmak İçin Gerekli Koşullar

Tapu iptal davası şartları kanunda da yerini almıştır. Ancak koşullar oluştuğu takdirde bu davayı açmak mümkün olacaktır. Söz konusu koşullardan ilki, tapu kütüğünde haklı bir neden olmaksızın işlem yapılmış olmasıdır. Aynı zamanda malik dışından bir kimse adına işlem gerçekleştirilmiş olmalıdır. İlgili tescilin terkini ya da değiştirilmesi de aranan koşullar arasında yer almaktadır. Bunlarla beraber yapılan terkin ya da değiştirme sonucunda kişinin ayni hakkının zedelenmiş olması gerekmektedir. Tüm bu koşullar bir arada bulunduğu takdirde tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir. Bu süreç içerisinde alanında uzman bir avukattan yardım alınması sürecin sekteye uğramaması ve hız sonuçlanması adına önem taşımaktadır.

 

Mirastan Mal Kaçırma Sebebiyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Miras bırakan kız çocuklarına mal bırakmak istememesi, birden fazla evlilik yapmış olması gibi nedenlerle tapuda taşınmazını satılmış gibi göstererek söz konusu taşınmazı gizli bir anlaşmayla bağışlamakta ve bunun devrini gerçekleştirmektedir. Bu durumda muriz muvaazası var olduğundan dolayı tapu iptali ve tescil davası açılması mümkün olacaktır. Miras bırakanın bu işleminden dolayı zarar görmüş olan mirasçılar önce tenkis davası açmalı ve dilerlerse bu davayla beraber tapu iptal davası açmalıdırlar.

 

Muvazaa iddiasının ispatlanması için yazılı delil bulunması gerekmektedir. Ancak mirasçılar miras bırakanın hakkına dayanmaksızın kendi haklarına dava açtılarsa yazılı delille ispat kuralı yerine her türlü delille ispat kuralı geçerli olacaktır. Aynı zamanda taşınmazın gerçek bedeli ile temlik bedeli arasında büyük bir orantısızlık muvazaa olduğuna karine teşkil etmektedir.

 

Muris muvazaasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davasında murisin gerçek iradesi araştırılmaktadır. Gerçek iradenin araştırılmasında Yargıtay bazı ölçütler belirlemiştir. Bunlardan bazıları; aile içi ilişkiler, satış bedeli ve gerçek bedel arasındaki fark, yörenin gelenekleri, murisin ve miras bıraktığı kişinin mali durumu, miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı bir nedeninin bulunup bulunmadığı. Bu ölçütler çerçevesinde murisin gerçek iradesi araştırılacak ve buna göre muvazaa olup olmadığına karar verilecektir.

 

Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Bir taşınmaz aile konutu olarak tapu siciline şerh edildiği takdirde o taşınmazla ilgili bazı işlemlerin gerçekleştirilmesi hukuka aykırı olacaktır. Tapulu taşınmazın tapuda maliki görünenin eşi tapu siciline aile konutu şerhini ekletebilecektir. Bu durumda taşınmazın maliki olan eş, malik olmasına rağmen diğer eşin rızası olmaksızın taşınmazı satamayacak ya da devredemeyecektir. Eğer böyle bir işlem gerçekleştirirse yolsuz tescil yapılmış olur. İşte bu durum karşısında da tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir. Aynı durumda kiralanan taşınmazlar bakımından da geçerlidir. Taşınmaz aile konutu olmak üzere kiralandığı takdirde kiracı, eşinin açık rızası olmadığı takdirde kira sözleşmesini feshedemeyecektir. Uygulamada her iki durumla da sıkça karşılaşmak mümkündür.

 

Hesap Hatası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

İlgililerin yazılı rızaları olmadığı takdirde tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Ancak istisnai olarak bazı basit hatalar re’sen düzeltilebilmektedir. Yapılacak olan düzeltme, eski sicilin terkini ya da yeni bir tescilin yapılması şeklinde de olabilmektedir. Ancak basit yazım hataları olduğu takdirde tapu memuru kendiliğinden düzeltme yapabileceğinden dolayı bunun dışında kalan hatalarda tapu iptali ve tescil davası açılması gerekecektir.

 

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Sebebiyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Vekil, kendisine vekalet verene karşı sadakat ve özen yükümlülüğü borcu altında olmaktadır. Dolayısıyla vekilin, vekalet vereni zarara uğratacak bir işlem gerçekleştirmesi mümkün değildir. Eğer vekil, kötü niyetli olarak vekalet görevini farklı şekillerde kullanırsa bu durumda hukuki yollara başvurulabilir. Vekil, bu yolla taşınmaz üzerinde hak değişikliği ya da devri tesis ettiği takdirde yolsuz tescil söz konusu olacaktır. Vekilin bu işlemine karşı tapu iptali ve tescil davası açılması mümkündür. Ancak burada somut olayın özelliklerine göre üçüncü kişinin kötü niyetli olup olmaması önem arz edecektir.

 

Belirtmiş olduğumuz nedenler dışında aynı zamanda alacaklıdan mal kaçırma ve ölünceye kadar bakma sözleşmesi durumlarında da yolsuz tescille karşılaşmak mümkündür. Dolayısıyla söz konusu durumlardan biriyle karşılaşan kimse tapuda adın yolsuz tescil yapıldığı iddia edilen kimseye karşı tapu iptali ve tescil davası açmalıdır. Genellikle tapu iptali istendiğinde tescil talebinde de bulunulduğundan dolayı bu iki durumu tek bir davada görmemiz mümkündür.

 

Tapu İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptali ve tescil davasında görevli ve yetkili mahkemenin ne olduğu da davayı açmak isteyen kimselerin bilmesi gereken en önemli noktalardan birisidir. Çünkü görevsiz bir mahkemede ya da yetkisiz bir mahkemede dava açıldığı takdirde hem zaman hem de para kaybı yaşanacaktır. Bu nedenle görevli ve yetkili mahkemenin doğru tespiti büyük önem taşımaktadır.

 

Tapu iptal davasında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi olup taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğundan dolayı taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili olacaktır. Tapu iptali ile birlikte tescil talebinde bulunulduğu takdirde taşınmazın bulunduğu yere göre belediye başkanlığına ya da hazineye de davanın yöneltilmesi gerekecektir. Dava süresince tapu kayıtları araştırılacak olup gerektiği takdirde bilirkişiye danışılması ya da tanık dinlenmesi de söz konusu olabilmektedir.

 

 

 

 

1 Yıldız2 Yıldız3 Yıldız4 Yıldız5 Yıldız (8 votes, average: 5,00 out of 5)
Loading...

Leave a Reply