Yönetim planı nedir;
Özellikle büyük şehirlerde apartman ve site hayatının sorunsuz ve huzurlu bir şekilde devamının sağlanabilmesi adına yönetim planı büyük önem arz etmektedir. Yönetim planı, yüzlerce bazen binlerce insanın bir arada düzenli ve karşılıklı olarak sorumlulukların yerine getirilmesi çerçevesinde yaşamasını sağlamaktadır. Bu anlamda söz konusu planın hazırlanması aşamasında hukuki destek alınması büyük önem taşımakla beraber planın gereklerinin neler olduğunun da kat malikleri tarafından bilinmesi önem arz etmektedir.
Yönetim planında binanın yapısı, kat maliklerinin sorumlulukları, ortak giderlere nelerin dahil olduğu ve bu giderlerin nasıl ödeneceği gibi hususlar ile yönetimsel konular hakkında bilgilendirmeler yer almaktadır. Bu planın hazırlanması için tüm kat malikleri bir araya gelir ve yöneticiyle birlikte ortak kararlar alınarak plan tam olarak hazırlanır. İmzaların da atılmasından sonra plan içerisinde yer alan yükümlülüklerin yerine getirilmesi birer zorunluluk olarak karşımıza çıkarlar. Dolayısıyla yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan yazılı bir belge olduğunu söylememiz doğru olacaktır. Yönetim planında yer almayan hususlarda, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel hükümlere göre çözüme kavuşturulmaktadır.
Yönetim planı kat mülkiyeti ya da kat irtifakı tesis edilirken yapılmaktadır ve bu plan tapu sicilinde bulunmaktadır. yönetim planının neden tapu sicilinde bulunduğunu da şu şekilde açıklayabiliriz. Çünkü gayrimenkulün el değiştirmesi tapu sicil memurları tarafınan gerçekleştirilir. Dolayısıyla yeni malik söz konusu yapının kullanım ve yönetim tarzıyla bağlı bulunduğu sözleşmeyi, yani yönetim planını, görür ve imzalar. Böylelikle de sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. Bu nedenle yönetim planı tapu sicil müdürlüğünde de mevcuttur.
Apartman içerisinde kat malikleri gerek bağımsız bölümleri gerekse ortak yerler ve eklentileri kullanırken birbirlerini haklarını çiğnememek ve birbirlerini rahatsız etmemek yükümlülüğüne sahiptirler. Bu durumun yazıya dökülmüş hali de yönetim planını oluşturmaktadır. Her malik yönetim planı hükümlerine uymak durumundadır. Özellikle kalabalık bir site hayatına sahip olanlar bakımından yönetim planları büyük önem arz etmektedir. Toplumda yaşamanın gereklerine uygun davranmayı ve site içerisinde kişilerin huzur ve sükununu bozma ve düzeni koruduğundan dolayı yönetim planları ayrı bir yere sahiptir. Bu konuya uyuşmazlık çıkması halinde ise hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de genel hükümler uygulama alanı bulabilecektir.
Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır?
Yönetim planı bir kere uygulamaya konulduğu zaman sonrasında değiştirilmesi mümkün olmayan bir sözleşme değildir. Zaman içerisinde şartların gereklerine göre değiştirilmesi ve yenilenmesi mümkündür. Kat mülkiyetlerinin de el değiştirmesiyle yeni ihtiyaçlar ve yeni görüşler ortaya çıkabilmektedir. Aynı zamanda mevcut planda yeterli düzenleme olmaması nedeniyle de değişiklik yapılması mümkündür. İşte böyle durumlarla karşılaşılması halinde mevcut planda değişikliğe gidilmektedir. Yönetim planının değiştirilmesi hukuki bir zemin çerçevesinde gerçekleştirilir ve böylece kat maliklerinin de hakları muhafaza edilmiş olur.
Yönetim planında değişiklik yapılması için bütün kat maliklerinin en az 4/5’inin oyu gerekmektedir. Aksi halde planda değişiklik yapmak mümkün olmayacaktır. Kat maliklerinin Kat Mülkiyeti Kanunu m.33’e göre bu hususta mahkemeye başvurma hakları mevcuttur. Bu durumda hakim, yönetim planından kaynaklanan uyuşmazlığı çözüme kavuşturacaktır. Eğer yeterince oy alınmışsa ve yönetim planında değişiklik gerçekleştirilmişse söz konusu değişikliklerle birlikte yönetim planı, bütün kat malikleri ile onların külli ve cüz’i haleflerini, yönetici ve denetçileri de bağlayacaktır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, değişikliklerin yapılma tarihi ile birlikte kat mülkiyeti kütüğünün “beyanlar” hanesinde gösterilmektedir. Yapılan değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanmaktadır.
Site Yöneticisinin Görevleri Nelerdir?
Öncelikle şunu belirtmeliyiz ki site yöneticisi KMK m.38’e göre kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
Bu genel bir kural olarak karşımıza çıkmaktadır. İşte site yöneticisinin görevleri:
- Apartman giderlerinin hesabını verme yükümlülüğü site yöneticisine aittir,
- Yönetim planında aksine hüküm olmadığı sürece yönetici, kanunda belirtilmiş olan yükümlülüklerini yerine getirmek durumundadır,
- Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi site yöneticisinin görevlerindendir,
- Ana gayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı ile ilgili tedbirlerin alınması ve sigorta ettirilmesi de yöneticinin görevlerindendir,
- Ödemelerin kabulü, tebligatların alınması ve yönetim sebebiyle doğan borçların ödenmesi yöneticinin diğer görevleri arasında yer almaktadır,
- Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması, karar defterinin tutulması, işletme projesinin ayrıntılı bir şekilde yapılması, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı icra takibi yapılması ya da dava açılması da yöneticinin temel sorumluluklarındandır,
- Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiği takdirde bunları almak üzere muteber bir bankada kendi adına ancak ana gayrimenkulün yönetici sıfatını göstermek suretiyle hesap açmak da site yöneticisinin kanunda belirtilmiş olan görevlerinden birisidir.
Yöneticilerin görevlerinin genel olarak bu şekilde özetlenmesi mümkündür. Yöneticiler başta yönetim planında belirtilen görevlerine ve kanunda belirtilen görevlerine dikkat etmeli ve bunları layığıyla yerine getirmelidirler. Kendi ihmal ve kusurları sebebiyle doğacak olan zararlardan sorumlu tutulacaklarını unutmamalılar ve bu bağlamda görevleri mümkün mertebe ihmalden kaçınmalıdırlar.
Yönetim Planı Hazırlanmasında Hukuki Destek Almanın Önemi
Yönetim planı, tüm kat malikleri, yönetici ve denetçi açısından bağlayıcı bir nitelikle olduğundan dolayı dikkatli bir şekilde hazırlanması ve bu hususta hukuki destek alınması faydalı olacaktır. Aynı zamanda söz konusu planın tapu sicil müdürlüğüne de verileceğini de hesaba katmalı ve bu sebeple de hukuki destek alınmalıdır. Plana kanuna aykırı bir hüküm getirilmemesi ya da kat maliklerinin hak ve menfaatlerini zedeleyeci hüküm getirilmemesi için yönetim planının hazırlanması esnasında mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatına danışılmalıdır. Aynı zamanda yalnızca planın hazırlanmasında değil; planda değişiklik yapılması noktasında da hukuki destek alınmalıdır.
Uzman kişi, yürürlükte olan mevzuatları tam anlamıyla bildiğinden dolayı sitenin ihtiyaçlarını karşılayacak ve kimsenin hakkına zarar vermeyecek şekilde düzgün bir plan hazırlamada yardımcı olacaktır. Bu planda haklar dışında yükümlülükler de yer aldığı için bunların da doğru belirtilebilmesi adına hukuki destek alınmalıdır. Neticede yönetim planı tapu sicil müdürlüğünde de var olacağından herkesin görmesi mümkündür. Kat maliklerinin değişmesi esnasında da yeni malik bu planı inceleyecektir. Bu anlamda da planda hata olmaması önemlidir. Aynı zamanda ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenebilmesi adına en baştan tedbir alınmalı ve uyuşmazlığa sebep olabilecek hususlarda mutlaka bir avukata danışılmalıdır.
Yönetim planı nedir, nereden alınır ve yönetim planınının değiştirilmesi, içeriğinin nasıl olması gerektiği hakkında danışmanlık almak için arayınız (0212) 679 32 53
