Apartman aidatı ödenmesse ne olur? Günümüzde hızla artmakla olan nüfus karşısında müstakil evlerden apartmanlara geçiş yapılmış olup bu durum aidat borcu kavramını da hayatımıza getirmiştir. Apartman adı verilen yapılarda bir araya gelmiş olan kişilerin huzur ve düzen içerisinde yaşayabilmesi adına kanunda bazı düzenlemeler yapılmıştır. Söz konusu yasal düzenlemelerin başında Kat Mülkiyeti Kanunu gelmektedir. Bu kanun, kat maliklerinin apartmanda oturmaktan kaynaklanan haklarını ve yükümlülüklerini içermektedir. Aynı zamanda şunu da belirtmeliyiz ki kat mülkiyetinin oluşabilmesi için tapu siciline tescil bir şarttır.
Apartman aidatı ile ilgili yasal düzenlemeler de Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer almaktadır. Buna göre, kat maliklerinden her biri aralarında başka bir anlaşma olmadığı sürece kanunda belirtilmiş olan giderlere katılmakla yükümlüdür. İşte söz konusu bu giderlere katılma yükümlülüğü de aidat borcunu ortaya çıkarmaktadır. İlgili kanun maddesine göre, kapıcı, bahçıvan, kaloriferci ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak olan avansa kat malikleri eşit olarak katılma yükümlülüğüne sahiptirler. Aynı zamanda ana gayrimenkulün sigorta primlerine de kat malikleri, arsa payları oranında katılmak zorundadırlar.
İçindekiler
Apartman Aidat Borcu / Kat Mülkiyeti Kanunu
Yalnızca bunlara değil; bütün ortak yerlerin koruma, bakım ve güçlendirme giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere de kat malikleri arsa payları oranında katılacaklardır. Şunu belirtmeliyiz ki kanuna göre, kat malikleri, ortak yer ya da santraller üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan yararlanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avansları ödemekten kaçınmayacaktır. Yani her ne olursa olsun kat malikleri aidat borcuna katılma yükümlülüğü altında olacaklardır.
Kanuna göre, gider ve avans payını ödemekten kaçınan her kat malikine karşı diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici yönetim planına ve ilgili mevzuata göre dava açabilir ve icra takibi yapabilir. Aynı zamanda gider ve avans payını ödemede geciken kat malikleri için aylık %5 oranında gecikme tazminatı söz konusu olacaktır. İster ödemede geciksin isterse bu yükümlülüklerin bir kısmını yerine getirmiş olsun her halde gecikme tazminatı uygulanacaktır. Bu nedenle yükümlülüklerin zamanında yerine getirilmesi de kat malikleri bakımından önem arz etmektedir. Eğer belirtmiş olduğumuz giderlere kat maliklerinden birinin ya da onun bağımsız bölümünden faydalanmakta olan herhangi bir kişinin kusuru neden olmuşsa bu nedenle ödeme yapmış olan kat maliklerinin o kat malikine veya giderin ortaya çıkmasına sebep olanlara rücu hakları vardır.
Apartman Aidat Borcu Nasıl Toplanır?
Aidat borcunun nasıl toplanacağı da açıklamamız gereken konular arasında yer almaktadır. Birden fazla bağımsız bölümü içinde barındırmakla olan gayrimenkullerde apartman aidatının ödenmesi gerekmektedir. Aidat borcu, apartman içerisindeki bağımsız bölüme sahip olan kişi veya kiracı tarafından ödenebilmektedir. Apartman aidatlarının genel olarak ne sebeple toplandığını daha önce de belirtmiştik. Ancak şunu söylemeliyiz ki Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre kat maliklerinden her biri aralarında farklı bir anlaşma olmadığı sürece kapıcı, bekçi, kaloriferci ve bahçıvan giderleriyle bunlar için toplanacak olan avanslara eşit olarak katılacaklardır.
Ana gayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, onarım, güçlendirme giderlerine ve yönetici aylığı gibi giderlere ise kat malikleri, kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler. Görüldüğü üzere burada her türlü gidere eşit bir katılım söz konusu değildir; arsa pay oranları önemli hale gelmiştir. Daha önce de belirtmiş olduğumuz gibi kat malikleri hiçbir şekilde aidat borcunu ödemekten kaçınamayacaklardır.
“Apartman aidatlarının nasıl toplanır?” sorusu için şunu söylemeliyiz ki kat malikleri genel kurulu tarafından yöneticiye bu konu hakkında yetki verilmediği takdirde yöneticinin bir işletme projesi ve kat malikleri genel kurul toplantısı yapması gerekmektedir. Apartman aidatlarının tutarı yapılacak olan bu genel kurul toplantısında belirlenecektir. Söz konusu aidat borcu ise, kat malikleri kurulu tarafından belirlenmiş olan tutarda ve belirlenmiş olan zamanda ödenecektir.
Apartman Aidat Borcu Ne Zaman Ödenir?
Aidat borcu nedir, apartman Apartman aidatının ne zaman ödeneceği de aidat borcu hususunda merak edilen konular arasında yer almaktadır. Öncelikle şunu belirtmeliyiz ki, kat malikleri genel kurulu tarafından belirlenecek olan aidat borcu, kat malikinin mülkiyetin sahipliğinin kaydedildiği tarihten itibaren doğacaktır. Yani öncesinde doğmuş olan giderlerden kat malikinin sorumluluğu yoktur. Ancak yapı kullanma izni ya da kat irtifakı belgesi alınma tarihinden önceki giderlerden müteahhitin sorumlu olduğunu söylemeliyiz. Kat irtifakının alınmasından sonra taşınmazda oturulmasa da yeni kat malikleri almış oldukları aydan itibaren aidat borcunu ödeme yükümlülüğü altına gireceklerdir.
Kat malikleri ya da kiracıların aidat borcunu zamanında ödememeleri halinde veya kısmen ödemeleri halinde aylık %5 oranında gecikme tazminatı söz konusu olacaktır. Aidat borcunun ne zaman ödeneceği kat malikleri genel kurulu tarafından kararlaştırılmaktadır. Aynı zamanda aidat borcu, söz konusu apartman adına açılmış olan bir banka hesabına yatırılmaktadır. Uygulamada bazı hallerde bu borcun elden ödendiğini de görmekteyiz. Ancak ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümünde elde bir ispat olabilmesi adına ödemelerin banka aracılığı ile gerçekleştirilmesi her zaman için daha iyi olacaktır.
Aidat Borçlarına İlişkin İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
Aidat borcundan sanılan aksine yalnızca kat maliki sorumlu olmayıp hem kat maliki hem de kiracı sorumludur. Bu nedenle başlatılacak olan icra takibinde ya kat maliki ya da kiracı borçlu olarak gösterilebilecektir. Çünkü aralarında müteselsil bir sorumluluk söz konusudur. Borç nedeniyle takibin kesinleşmesinde sonra bazı hallerde kat malikinin tapusuna el konulduğuna rastlamak bile mümkün olabilmektedir.
Aidat borçlarına ilişkin icra takibini yönetici ya da her bir kat maliki başlatabilmektedir. Söz konusu takip, genel haciz yoluyla takiptir. Aidat borcuna karşı ilamsız takip icra dairesinde başlatılmalıdır. Aidat borcuna ilişkin başlatılacak olan icra takibinde yetkili yer ise ana taşınmazın bulunduğu yerdeki icra daireleridir. İcranın illa ki apartmandan bir kişi tarafından başlatılmasına gerek yoktur. Vekalet verildiği takdirde bir avukat aracılığıyla da icra takibinin aidat borcunu ödemeyen kat maliki ya da kiracıya karşı yürütülmesi mümkündür. Ödenmeyen aidat borçlarına karşı aylık belli bir oranda gecikme tazminatı uygulanacağından dolayı icra takibinin başlatılması nedeniyle borcunu ödemeyen kişiye gönderilecek olan ödeme emrine itirazda bulunmak yerinde olmayacaktır.
Borcun ödenme zamanı geçtikçe faiz sebebiyle borç sürekli artacaktır. Ancak gerçekten aidat borcu ödenmiş olmasına rağmen haksız yere icra takibi başlatılmışsa bu durumda ödeme emrine itiraz yerinde olacaktır. Aksi halde bu itirazın borçluya hiçbir faydası olmayacaktır. Borçlu itirazda bulunmuş olsa dahi alacaklı, 6 ay içerisinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ya da 1 yıl içinde ise genel mahkemelerde itirazın iptali yoluna başvurabilecektir. İcra takibi prosedürünün karmaşık olması nedeniyle bu süreçte bir icra avukatından yararlanılması iyi olacaktır.
