Gayrimenkul Davaları: Nasıl Açılır? Türleri Nelerdir? (Rehber)

  1. Topo Hukuk
  2. Avukat
  3. Gayrimenkul Davaları: Nasıl Açılır? Türleri Nelerdir? (Rehber)
Gayrimenkul Avukatı
0
(0)

Genel Olarak Gayrimenkul Hukuku Ve Gayrimenkul Davaları

Gayrimenkul davaları, gayrimenkul hukukundan doğmuş olan davalardır. Gayrimenkul hukuku ise bireylerin ve kurumların üzerinde mülkiyet hakkı kurabileceği taşınırlar ve taşınmazları konu almaktadır.

Gayrimenkul hukuku eşya hukukuna bağlı olarak ortaya çıkan uyuşmazlıkların büyük çoğunluğunu kapsamaktadır. Gayrimenkul hukukuna konu olan eşyalar arsa, arazi ve bağımsız bölümler (konut, bina, iş yeri, apartman vs.) gibi taşınmazlardır. Taşınmazlarla ilgili en önemli nokta diğer eşyalara nazaran maddi değerlerinin daha yüksek olmasıdır. Bu nedenle gayrimenkul hukuku taşınmazlara ilişkin her türlü işlemi ve meydana gelebilecek uyuşmazlıkları dikkate alarak çeşitli düzenlemeler yapan hukuk dalıdır. Gayrimenkulün konu olduğu pek çok dava çeşidi bulunmaktadır.

Gayrimenkul hukukunu ilgilendiren her türlü işte büyük meblağların var oluşu, bu hukuk dalının önemini daha da artmıştır. Çünkü atılan yanlış bir adım veya kaçırılan bir süre çok büyük maddi kayıplara sebebiyet verebilecektir ki çoğu zaman bunları telafisi mümkün değildir. Bu nedenle yalnızca gayrimenkul davalarında değil; gayrimenkul işlerinde de alanında uzman bir avukata başvurulması ve kendisine danışılması doğru bir hareket olacaktır. Danışmanlık hizmeti alınmasıyla ileride doğabilecek sorunların ve uyuşmazlıkların önüne geçilmesi mümkün hale gelecektir.

Gayrimenkul davaları konusunu oluşturan eşyalar yani taşınmazlar, arazi, arsa, bağımsız bölüm (bina, apartman, iş yeri, konut, villa, fabrika) gibi mülklerdir. Bu mülkler, geçim faaliyetleri olarak adlandırdığımız, kişilerin yaşamlarını devam ettirmek için gerekli ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik faaliyetlerini gerçekleştirmek için kullanılabildiği gibi, yatırım amacıyla da kullanılabilmektedir. Örneğin arsa üzerinde çiftçilik faaliyetiyle geçimini sağlamak, bağımsız bölüm üzerinde barınma ihtiyacını karşılamak ya da yakın zamanda değerinin artması beklenen bir taşınmazın değeri daha düşükken satın alınıp kazanç sağlanması gibi…

Taşınmazlarla ilgili en önemli özelliklerden biri de diğer eşyalara kıyasla maddi değerlerinin daha yüksek olmasıdır. Bu sebeple, bu eşyaların korunmasının ya da bu eşyalarla ilgili yapılacak hukuki işlemlerin sağlam temellere dayanması gerekmektedir. Kanun koyucu, kişinin taşınmazıyla ilgili tasarruflarda bulunurken kararını ani, temelsiz bir şekilde değil de iyice düşünüp vermesi için bu eşyalar üzerinde hak tesis edilmesini taşınırlara göre daha zor ve çetrefilli bir hale getirmiştir. Çünkü, taşınmazlar maddi değerleri yüksek eşyalar olduğundan uğranılabilecek herhangi bir zarar, diğer konulardaki zarardan daha yüksek olacak ya da  madden karşılanamayacak zararlar ortaya çıkabilecektir. Ayrıca, bina yapmak gibi yeni bir taşınmazın inşa edilmesi de maliyeti yüksek ve çevresel faktörler gibi çeşitli durumların hesaba katılmasının gerekli olduğu bir husus olduğundan, kanunen belli  şartların sağlanması zorunluluğuna tabi tutulmuştur. Bu doğrultuda koyulan kuralların da en ince ayrıntısına kadar dikkatli bir şekilde öğrenilmesi gerekmektedir. Gayrimenkul Hukuku uzmanı avukat, işte bu noktada devreye girer. Taşınmazın korunması, devri, ya da baştan yapılmasıyla ilgili sıkı ve ayrıntılı şartların sağlanması noktasında yol göstermek onun mesleğidir.

Gayrimenkul hukukunun geniş ve kapsamlı olması da bu alanda doğacak problemlerin çözümünde, yani açılacak olan gayrimenkul davalarında alanında uzman bir avukata danışılmasını zorunlu hale getirmiştir. Gayrimenkul davalarının avukat ile yürütülmesi kanunen bir mecburiyet olmamakla beraber, olası hak ve menfaat kayıplarının önüne geçilmesi adına hukuki destek alınması çok daha yerinde bir hareket olacaktır.

Gayrimenkul hukuku pek çok farklı hukuk disiplinini içerisinde barındıran gayrimenkule ilişkin her türlü işlem ve hukuki uyuşmazlıkları ele alan karma bir hukuk dalıdır. Gayrimenkul sektörü de her geçen gün hızla gelişmekte olduğundan dolayı gayrimenkule ilişkin uyuşmazlıkların sayısı da günden güne artmaktadır. Bu sebeple gayrimenkul davaları ülkemizde en çok görülen dava türleri arasında yerini almış bulunmaktadır.

Gayrimenkul Dava Çeşitleri

  • Tapu davaları,
  • İstihkak davaları,
  • Kamulaştırma davaları,
  • Kira davaları,
  • İzale-i Şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası gibi çeşitli dava türleri yer almaktadır.

Tapu davaları gayrimenkul hukuku kapsamında yer alan taşınmazlara ilişkin davalardandır. Kendi içerisinde tapu tescil ve tapu iptali gibi önemli dava çeşitlerini barındırır. Tapu davaları mülkiyet hakkını içeren bir dava türü olup bu davalar ile hedeflenen gaye hukuka aykırı bir durumun düzeltilmesi ve mağduriyetin giderilmesidir. İstihkak davası taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın işgal eden kişilere karşı açılan bir dava türüdür. Zilyetliği haksız olarak elinden alınan kişiler (gayrimenkul sahibi, intifa hakkı sahibi gibi) ya da bu kişilerin mirasçıları tarafından açılır. Kamulaştırma özel mülk ve arazi gibi gayrimenkullerin devlet tarafından kamu hizmetine özgülenmek amacıyla satın alınması işlemidir. Anayasa’ya göre devletin özel mülkiyet kapsamında bulunan bir taşınmazı kamulaştırma yetkisi vardır. Kamulaştırma işlemlerine karşı yapılan itirazlar ve anlaşmazlıklar kamulaştırma davasının konusunu oluşturur. Taşınmazı kamulaştırılan kişinin itiraz etme ve dava açma hakkı bulunmaktadır. Kira sözleşmesi taşınmaz sahibinin taşınmazın kullanılmasını ve ondan yararlanılmasını belirli bir bedel karşılığında kiracıya bıraktığı sözleşmedir. Kira davaları kiraya veren ve kiracı tarafından açılabilmektedir. Kira davaları arasında kira bedelinin belirlenmesi ve tahliye davası en çok karşılaşılan dava türleridir. Tahliye davası kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan şekilde ödemeyen ya da geç ödeyen kiracıya karşı açılır.İzale-i şüyu yani ortaklığın giderilmesi davası taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu hallerde ortaklığı bitirmek amacıyla açılan bir davadır. Ortaklığın giderilmesi davası iki farklı şekilde açılabilir: satış yoluyla ortaklığın bitirilmesi ve aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi. Bu dava türleri ve özellikleri aşağıda detaylı olarak açıklanmıştır.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Taşınmazların ekonomik olarak yüksek değer taşıması sebebiyle kayıt altında tutulması gerekliliği ortaya çıkmıştır. Buna göre taşınmazlar üzerindeki hakların, hak sahiplerinin ve bunlara dair özel durumların kayıtlarının tutulduğu yer tapu sicilidir. Tapu sicili, devlet tarafından tutulur ve bu kayıtların tutulmasından doğan zararlardan devlet sorumludur. Tapu sicili tutulmasının amacı; taşınmazların diğerlerine nazaran daha önemli eşyalar sayılması sebebiyle üzerindeki hakların ve hak sahiplerinin gerçeğe uygun bir şekilde belirli olmasıdır. Tapu sicilindeki kayıtların gerçeğe uygun olmaması ya da belirsizlik içermesi durumlarında bu taşınmazlar üzerinde hak iddia eden kişilere bazı davalarla iddialarını ileri sürerek tapu sicilinin tutulmasındaki amaca aykırı durumu düzeltmeleri için imkan tanınmıştır.

Tapu sicilinde kayıtlı taşınmazlarla ilgili kayıtların haklı bir sebep bulunmaksızın değiştirilmesi (tadili), silinmesi (terkini) ya da o taşınmaz hakkında haksız bir tescil işleminin gerçekleştirilmesi durumunda tapu sicilinin gerçeğe aykırı olması sonucu ortaya çıkar. Bu durumda tapu iptali davası açılır.

Tapu sicilinde ilgili kaydının yer almaması, malikinin tapu sicilinden anlaşılamaması ya da malikinin 20 yıl önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş bir kimse olması durumunda, taşınmazın zilyedi taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının kendi adına tescilini dava yoluyla isteyebilir. Bu dava tapu tescil davasıdır.

Ecrimisil Davası

Gayrimenkul davaları denildiği zaman akla ilk gelen dava türlerinden birisi; ecrimisil davasıdır. Ecrimisil, bir malın kullanılmasından doğan menfaatin ölçülmesi neticesinde ortaya çıkan bedel olarak tanımlanabilir. Fakat bir malın her kullanımında ecrimisil talep edilmesi mümkün değildir. Ancak sayacağımız koşulların varlığı halinde ecrimisil talebinde bulunulabilecektir.

Ecrimisil talep edilebilmesi için öncelikle haksız işgal olmalıdır. Aynı zamanda haksız işgal sebebiyle malın sahibi ya da zilyeti zarara uğramış olmalıdır. Haksız işgali gerçekleştiren kişinin kötü niyetli olması da ecrimisil talebi için aranan koşullardandır. Ayrıca kötü niyetli zilyedin elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semerelerin varlığı aranmaktadır. Bu şartların varlığı halinde ecrimisil talep etmek mümkün olacaktır.

Ecrimisil davası ile bir malı haksız olarak elinde bulunduran, malın esas sahibi kötü niyetli bu kişiye karşı haksız işgalin tazminatını isteyecektir. Bu tazminat çoğunlukla geriye dönük olarak hesaplanacak kira bedeli olarak da dile getirilmektedir. Bir malı haksız olarak işgal eden kimse, fuzuli şagil olarak adlandırılmaktadır. Bir arazide izin almaksızın inşaat yapmak, kamu hizmetine tahsis edilen bir binayı kullanmak, kiraya verilen bir taşınmazı, kira süresi dolmuş olmasına rağmen kullanmaya devam etmek gibi hallerde ecrimisil talep edilmesi mümkündür. Yargıtay’ın kararına göre ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi 5 yıl olarak kabul edilmiştir. Açılacak ecrimisil davasın görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup yetkili mahkeme ise HMK’ya göre uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

İzale-i Şuyu Davası

Eşyalar üzerindeki mülkiyet hakkına sahip olan kişi sayısı bakımından tek kişi mülkiyeti ve birlikte mülkiyet şeklinde ikili bir ayrım bulunmaktadır. Buna göre birden fazla kişi de bir eşya üzerinde malik olabilir. Ancak bu durumda bazı anlaşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Bu anlaşmazlıkların ortadan kaldırılması için öngörülen davaya izale-i şuyu yani ortaklığın giderilmesi davası denmektedir. Eşya üzerinde birlikte malik konumunda olan ortakların malın paylaşımı hususunda anlaşamamaları halinde ortaklardan her biri mahkemeden bu dava yoluyla ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Mahkemece verilecek karar neticesinde, mal paylaştırılabilir, paylaştırılamıyorsa satışından elde edilen değer paylaştırılır. Gayrimenkul davalarından en çok karşılaşılanlardan birisi de izale-i şuyu olarak da bilinen ortaklığın giderilmesi davasıdır. Kısaca bu dava ile elbirliği veya paylı mülkiyete konu olan bir taşınır ya da taşınmaz üzerindeki ortaklık sona erdirilmektedir. Böylece ferdi mülkiyete geçiş sağlanmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davası süreci, ortakların anlaşıp anlaşmamasına göre değişik sonuçlar meydana getirecektir. Paylı mülkiyette ortaklar, kendi aralarında yapacakları bir sözleşme ile ortaklığın giderilmesini sağlayabilirler. Fakat uygulamada genellikler paydaşlar bu konuda bir uzlaşmaya varamamakta ve hatta yargılama giderlerinin de ödenmemesi amacıyla uzun yıllar dava açılmamaktadır. Fakat paydaşlardan birinin ölümü halinde dava açıldığın bu durum karışık hale geleceğinden tüm paydaşlar hayattayken ortaklığın giderilmesi için dava açılması daha doğru olacaktır.

İzale-i şuyu davasının esas amacı, ortaklar arasında çıkan uyuşmazlığın mahkeme kanalıyla çözüme kavuşturulmasıdır. Eğer dava konusu taşınmaz bölünebilir nitelikte ise mahkeme, taşınmazın taraflar arasında aynen paylaştırılmasına karar verecektir. Fakat bölünmesi mümkün olmayan bir taşınmaz dava konusuysa bu durumda taşınmazın açık arttırma yoluyla satışına karar verilecektir. Satıştan elde edilen bedel de paydaşlar arasında pay oranlarına göre paylaştırılacak ve ortaklık, mahkeme kararı ile giderilmiş olacaktır. Bu dava, taşınmaza paydaş olan herkes tarafından açılabilir. Fakat davanın görülebilmesi bakımından tüm paydaşların davada yer alması zorunludur. Bu nedenle eğer pay sahiplerinden birisi ölürse onun mirasçı bu davaya dahil olmak durumunda kalacaktır. Aksi halde davanın sonuçlandırılması mümkün olmayacaktır.

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olup buradaki mahkeme kesin yetkilidir. Yani taraflar ileri sürmese de hakim, yetkili re’sen dikkate alacaktır ve davanın her aşamasında yetki itirazında bulunmak mümkün olacaktır.

Gayrimenkul Hukuku’nun belirttiğimiz sebeplerle taşıdığı önem, bu konuya dair güncel hukuki bilgiye sahip bir kişinin kılavuzluğunun elzem olmasına yol açmıştır. Büromuzda,  Gayrimenkul Hukuku alanında uzman avukatlarımız, bu konuda en faydalı hizmeti vermeyi ilke edinmişlerdir. Bu konudaki sorunlarınız için bize ulaşın

Tapu Kayıtlarının Düzeltilmesi Davası

Gayrimenkul davalarından bir diğeri de tapu kayıtlarının düzeltilmesi davasıdır. Bu tür gayrimenkul davalarında, tapu kayıtlarında yanlışlık olduğu gerekçesi söz konusu olur. Bu kaydın düzeltilmesi isim değişikliği gibi bir sebebe dayanabileceği gibi anne-baba isminin yanlış yazılması veya yüzölçümünün yanlış belirlenmesi gibi bir sebebe de dayanabilir.

Tapu kayıtlarının düzeltilmesi için dava açmak isteyen kişi öncelikle buna uygun bir dilekçe yazmalıdır. Dilekçede yer alması gereken en önemli husus; yanlışlığın ne olduğudur. Bunun aynı zamanda bir yanlışlık olduğunun ispatı da gereklidir. Usulüne uygun olarak yazılan bir dilekçe ile başvuru yapıldığı takdirde gerekli incelemeler gerçekleştirilecek ve davacının talebi yerinde görülürse tapu kaydının düzeltilmesi yönünde karar verilecektir.

Tapu kaydının düzeltilmesi davası çekişmesiz yargı işleri arasında yer almaktadır. Bu nedenle HMK m.388 uygulama alanı bulacaktır. İlgili madde hükmüne göre, çekişmesiz yargı işlerinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Her ne kadar tapu kaydının düzeltilmesi davası basit bir dava olarak görülse de dilekçede yanlışlık yapılması ya da ispatın tam anlamıyla gerçekleştirilememesi gerçekten hak sahibi olan kimsenin zararına sonuçlar doğurabilir. Hem zaman hem de nakit kaybı yaşanmaması bakımından gayrimenkul hukuku alanında hizmet vermekte olan bir avukata danışılarak gayrimenkul davalarının açılması ve yürütülmesi daha sağlıklı olacaktır.

Topo Hukuk Bürosu gayrimenkul davaları konusunda uzun yıllardır profesyonel destek sağlamaktadır. Sorularınızı web sitemizin sol alt bölümünde olan danışma formundan sorabilirsiniz.

Makale Yararlı mıydı?

Oylamak için yıldıza tıklayın

Ortalama oy 0 / 5. Oy sayısı: 0

Henüz oylama yapılmadı

YORUMLAR

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Fill out this field
Fill out this field
Lütfen geçerli bir e-posta adresi girin.
You need to agree with the terms to proceed

* Telefon numaranız yayınlanmayacaktır.

Menü