Kat İrtifakı Nedir?

Tapu; arazinin belirli bir parçasının ya da arazi üzerine inşa edilmiş bağımsız bölümün malikini gösteren bir belgedir. Hisseli tapu, kat irtifakı ve kat mülkiyeti olmak üzere üç farklı tapu çeşidi bulunmaktadır. Her bir tapu türü malike (hak sahibine) farklı hukuki haklar sağlamaktadır. İlk olarak hisseli tapunun ne olduğuna kısaca değinmemiz gerekmektedir. Hisseli tapu bir taşınmaz üzerinde birden fazla mülkiyet hakkının bulunmasıdır. Daha açık bir şekilde ifade etmek gerekirse taşınmaza birden çok kişi ortak olarak sahiptir. Her bir ortağın taşınmaz üzerinde belirli bir hissesi ve yüzdesi bulunmaktadır. Ancak hissedarların gayrimenkulün hangi bölümlerine sahip olduğu tapuda görünmez yani herkes taşınmazın tamamında kendi hisseleri oranında hak sahibidir.

Taşınmaz mülkiyetinin özel bir çeşidi olarak Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kabul edilen diğer tapu türlerinden ilki kat mülkiyeti ikincisi ise kat irtifakıdır. Pek çok kişinin birbirine karıştırdığı bu kavramlar yani kat mülkiyeti ve kat irtifakı ne demektir? Aslında bu kavramları birbirinden ayıran temel farklılıklar bulunmaktadır. Kat mülkiyetinin tamamlanmış bir yapıda kurulabileceğini öngören kanun, yapılmakta olan veya ileride yapılacak binanın inşası borcunu ve bina inşa edilince de kat mülkiyeti kurma yükümlülüğü yükleme imkanını da kat irtifakı olarak adlandırmaktadır.

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı; bir arsa üzerinde henüz inşaatı tamamlanmamış binaya ait mülkiyet hakkını ifade eder. Kat irtifakı paylı mülkiyete tabi bir arazide paya öylesine bağlıdır ki hak sahibine kat mülkiyetine özgülenecek bina inşa edilmesini ve inşa edilecek olan binayı kat mülkiyetine çevirmeyi isteme yetkisini vermektedir.

Kat mülkiyeti; arsa üzerinde tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, bağımsız bölümlerin malikleri tarafından mülkiyet hakkının kurulmasıdır. Bir diğer deyişle kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış bir gayrimenkulün her bir bölümünün kişiler üzerine ayrı ayrı kaydedilmesidir. Kat mülkiyeti tapusuna sahip olmak için ilk olarak iskan belgesi gerekmektedir.

Görüldüğü üzere kat mülkiyeti ve kat irtifakı nedir sorusunun yanıtı oldukça basittir. Bu iki kavram karıştırılmaya çok müsait olsa da aralarında keskin bir ayrım bulunmaktadır.

Kat İrtifakının Şartları Nelerdir?

Kat irtifakı ne demek sorusuna yanıt verdiğimize göre kat irtifakının kurulmasının hangi şartlarda mümkün olduğundan bahsedebiliriz. Kanunda kat irtifakı kurulması bazı esaslara tabi tutulmuştur.

  • Kat irtifakı ancak inşasına henüz başlanmamış ya da başlanmış fakat tamamlanmamış yapı veya yapılar varsa kurulabilir. Tamamlanmış bir binada kat irtifakı kurulması mümkün değildir.
  • Kat irtifakı, inşa edilecek binada kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümler için kurulabilir.
  • Kat irtifakı kurulurken, üzerinde inşaat yapılmakta olan veya yapılacak olan taşınmaz mülkiyetinin, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümlere tahsis olunan arsa payı oranlarına göre paylara ayrılması gerekmektedir.
  • Kat irtifakından doğan inşaat borcunun payların her biri üzerinde kurulması gerekmektedir.
  • Kat irtifakı ancak ve ancak paya bağlı olarak kurulabilmektedir.

Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları Ve Sorumlulukları Nelerdir?

Kat irtifakı sahipleri irtifak hakkından doğan birtakım haklara ve borçlara sahiptir. Öncelikle paylı mülkiyete tabi bir arazide kat irtifakı sahibi diğer paydaşlardan kat mülkiyetine özgülenebilecek bina yapılmasını talep etme hakkına sahiptir. Ayrıca yapılmakta olan binayı kat mülkiyetine çevirmeyi isteme yetkisine de sahiptir. Bununla birlikte kat irtifakı sahipleri plana uygun şekilde yapılacak olan inşa faaliyetlerine müsaade etmekle yükümlüdür. İnşaatın henüz tamamlanmadığı hallerde kat irtifakı tapusuna sahip olan kimse binanın tamamlanması için bir veya birden fazla kişiyi yönetici olarak atayabilecektir. Son olarak belirtmek gerekir ki kat irtifakı sahipleri iskan belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine geçebileceklerdir.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat irtifakı kat mülkiyetinin taşınmaza ilişkin inşaat sözleşmesinin tarafı yüklenicinin talebi ile tapu memuru tarafından düzenlenen resmi senet ile kurulabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi sözleşmeler dolayısıyla kat irtifakı tesisi yüklenicinin talebi üzerine ilgili idare tarafından yapılır.

Kat irtifakının iradi olarak kurulması işlemi de resmi senet düzenlenmesi ve tescil ile gerçekleşmektedir. Şöyle ki arsaya tek bir kişi malik ise onun, birden fazla kişi sahipse hepsinin kat irtifakının kurulması için yönelttiği resmi senet talebi ile tapu sicil memurları tarafından düzenlenir. Resmi senet malik ya da paydaşlar tarafından imzalanmalıdır. Resmi sözleşme kanun gereği tescil talebi de sayıldığından dolayı tapu idaresi tescili yapmak zorundadır.

Kat İrtifakı Tapusu

Kat irtifakı tapusu, arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında inşaat başlangıcından binanın tamamlanmasına ve iskanı alınmasına kadar geçen sürenin sağlıklı bir şekilde ilerlemesi için öne sürülmüş bir tapu şeklidir. Henüz inşa edilmiş bir kat veya daire olmasa dahi kat irtifakı tapusunda hak sahibine ait olan bağımsız bölümün tüm detayları tapuda belirtilmektedir. Örneğin; adres, dairenin kaçıncı katta olduğu ve kapı numarası gibi her türlü bilgi tapuda gösterilmektedir. Kat irtifakının kurulabilmesi için tapu siciline tescil gerekmektedir.

Kat İrtifakı Tapusu Nasıl Alınır?

Kat irtifakı tapu işlemleri için bir dilekçe ve gerekli belgeler ile belediyeye başvurulması gerekmektedir. Başvuru işlemleri için gerekli belgeler tapuda adı geçen maliklerin imzasının yer aldığı bir dilekçe, tapu fotokopisi, ruhsat fotokopileri ve 1 adet belediye onaylı mimari proje ile 2 adet mimari projedir. Yapılacak olan incelemelerin ve işlemlerin sonunda Tapu Müdürlüğünden kat irtifakı tapusu alınmaktadır.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Öncelikle bir yapıda bağımsız bölümler oluşturulup bu bağımsız bölümler üzerinde hukuki işlemlerin gerçekleştirilebilmesi için kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Kat irtifakı uygulanan tüm yapıların inşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçmesi zorunlu olsa da zaman zaman müteahhitlerin iskan alamadığında ya da masraflardan kaçmak için kat mülkiyetine geçmekten kaçındığına rastlanmaktadır.

Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için kat mülkiyeti tesis edilecek yapıda iskan belgesi alınmış olmalıdır. İskan; inşaatın bitmesi sonrasında binanın kanun ve yönetmeliklerde belirlenen standartlara uygun olduğunu teyit eden yapı kullanım izni belgesidir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti yapının tamamı için uygulanacak bir rejim olması sebebiyle yapının bütününe ilişkin olarak kat mülkiyeti başvurusu yapılmalıdır. Kat mülkiyetine geçiş için bağımsız bölümlerin, eklentilerin, ortak alanların ve buralara düşen oranların belirtilmiş olması gerekmektedir. Kat irtifakı rejiminden kat mülkiyetine geçiş için iskan belgesinin yetkili idareye sunulması ile başvuru yapılmaktadır. Başvurunun ardından yetkili idare 60 gün içinde belgeleri tapu dairesine gönderecek ve kat mülkiyetine geçiş işlemleri tamamlanacaktır.

Topo Hukuk Bürosu bünyesinde yer alan uzman avukatlar aracılığıyla uzun yıllardır müvekkillerine hizmet vermektedir. İnternet sitesinde yer alan avukata sor seçeneğine tıklayarak danışma formunu doldurabilir ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş konusunda bilgi sahibi olabilirsiniz.

Makale Yararlı mıydı?

Oylamak için yıldıza tıklayın

Ortalama oy / 5. Oy sayısı:

Yararlı bulmadığınız için üzgünüz

Bu makaleyi geribildirimlerinizle daha iyi hale getirmek isteriz

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Fill out this field
Fill out this field
Lütfen geçerli bir e-posta adresi girin.
You need to agree with the terms to proceed

* Telefon numaranız yayınlanmayacaktır.

Menü