İçindekiler
Simsar Ne Demektir ?
Simsar ne demek sorusu kelime anlamı itibariyle komisyoncu olarak cevaplandırılabilecektir. Simsar (tellal) ile iş sahibi arasında imzalanan bir sözleşmeyle bir nevi vekalet ilişkisi kurulmuş olmaktadır. Fakat simsar bu vekalet ilişkisinde direkt olarak iş sahibini temsil yetkisi kazanamaz, yapılacak bir sözleşme ile kendisine temsil yetkisi tanınabilir. Burada simsar iş sahibi için bir edimi yerine getirecek ve karşılığında da bir miktar ücret alacaktır. Simsarlık (tellallık) bu anlamda çeşitli işlere ilişkin sözleşmenin kurulmasına aracılık etme faaliyetidir. Aracılık ya bir sözleşmenin kurulması fırsatı yaratmak ya da bir sözleşme görüşmesi ayarlamak şeklinde olacaktır.
2007 sayılı Kanun gereğince simsarlık (tellallık) faaliyetleri yalnızca Türk vatandaşları tarafından gerçekleştirilebilecektir.
Simsarlık Sözleşmesi Nedir, Nasıl Hazırlanır ?
Simsarlık sözleşmesi nedir, iş sahibi ile simsar arasında yapılan bir sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesi TBK 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiş bir sözleşmedir. Eski Ticaret Kanununda düzenlenmiş olan ticaret işleri simsarlığı yeni kanuna alınmamış olup bu özel düzenleme kaldırılmıştır. Dolayısıyla simsarlık sözleşmesi için yalnızca TBK hükümleri uygulanmaktadır.
Simsarlık sözleşmesi ile taraflar arasında karşılıklı borç yüklenme söz konusu olur. Sözleşmenin tarafları iş sahibi ile simsardır. Simsar bu sözleşme ile konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimini üstlenirken iş sahibi de karşılığında bir ücret ödeme borcu altına girmektedir. Fakat iş sahibi ile simsar arasında sürekli bir hukuki bağlantı bulunmamaktadır. Bu noktada verilecek simsarlık sözleşmesi örneği emlakçılık olarak karşımıza çıkacaktır. Emlakçı alıcı tarafa satın almak veya kiralamak isteyebileceği türde evleri göstermekle yükümlüyken alıcı ise bu evlerden birini beğenir ve satın alır, kiralarsa belli bir miktar ücret ödeme borcu altına girmektedir.
Simsarın kazanacağı ücret yalnızca aracılık ettiği sözleşmenin kurulması halinde eline geçebilecektir. Yani sözleşmenin kurulması simsarın ücret alması için gerekli olan şarttır. Eğer kurulmasına aracılık ettiği sözleşme bir şarta bağlanmışsa ücrete bu şartın gerçekleşmesi zamanında hak kazanmış olacaktır. Fakat giderleri şartın gerçekleşmesine ya da sözleşmenin kurulmasına bağlı değildir. Herhalde ödenecektir. Eğer simsarlık sözleşmesine giderlerin ödenmeyeceğine dair bir hüküm konulmuşsa giderler ödenmez. Bununla birlikte 524.madde uyarınca evlilik simsarlığından doğan ücret hakkında dava açılamayacağı gibi takip de yapılamayacaktır. Evlenme simsarlığından doğan borç eksik borçtur. Simsarın alacağı ücret anlamında son olarak alacağın düşmesi konusuna değinmek gerekmektedir. Simsar şu eylemleri gerçekleştirirse hem ücrete hem de yaptığı giderlere ilişkin hakkını kaybedecektir:
1) Borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket etme,
2) Dürüstlük kurallarına aykırı şekilde diğer taraftan da ücret sözü alma.
Simsarlık sözleşmesi nasıl hazırlanır dediğimizde kural olarak karşımıza bir geçerlilik koşulu çıkmamaktadır. Fakat TBK 520/3 simsarlık sözleşmesinin taşınmazlar konusunda yapıldığında yazılı olması şartını getirmiştir. Bu şart geçerlilik şartıdır.
Simsarlık Sözleşmesinde Görevli Mahkeme
Simsarlık sözleşmesinde görevli mahkeme Tüketici Mahkemesidir. Eski Ticaret Kanunu döneminde simsarlık sözleşmesinde görevli mahkeme hususu Asliye Hukuk mu yoksa Asliye Ticaret Mahkemelerinin mi görevli olduğu karıştırılmaktaydı. Zira bu husus mahkemelerin verdiği görevsizlik kararından dolayı birçok Yargıtay kararlarına da konu olmaktaydı. Fakat günümüzde 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulaması söz konusudur. Kanunun 3.maddesinde düzenlenen kavramlardan tüketici işleri arasında simsarlık da sayılmıştır. Bu madde gereğince simsarlık sözleşmesine ilişkin hukuki işler tüketici işi sayılacak ve buna ilişkin uyuşmazlıklar da Tüketici Mahkemelerinde görülecektir. Simsarlık sözleşmesi Yargıtay kararları da bu yönde olup 6502 s. Kanun uyarınca bu tür davalara bakma görevinin Tüketici Mahkemelerine ait olduğu belirtilmektedir. (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2015/14583 E. , 2016/321 K.)
Simsarlık Sözleşmesinde İmza
Simsarlık sözleşmesinin kural olarak yazılı şekle bağlı olmadığını daha önce belirtmiştik. Fakat taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesinde yazılı geçerlik şartı kuralı bulunmaktadır. Burada kastedilen yazılı olma sözleşmenin her iki tarafça da imzalanmış olması hususudur. Yalnızca simsarın imzasının bulunması yeterli değildir. Taşınmazı alan, satani kiralayan ile kiracı ve simsar arasında imzalanması gerekmektedir Aynı şekilde sözleşmenin simsar tarafından tek taraflı olarak hazırlanıp karşı tarafa imzalatılması noktasında genel işlem şartlarına ilişkin kurallar dikkate alınacaktır. Genel işlem koşullarına ilişkin hükümlere aykırı olarak düzenlenen simsarlık sözleşmesi de geçerli olamayacaktır. Sözleşmenin yükümlülük altına girilen her sayfasının imzalanması gerekmektedir. Eğer simsar imzalı bir sözleşmesi bulunuyorsa asıl taşınmaza ilişkin sözleşmenin kurulmasıyla ücrete hak kazanmış olacaktır.
Simsarlık sözleşmesine imza atan tarafın yapılacak olan esas sözleşmenin tarafı olması zorunluluğunun bulunmaması önemli bir husustur. Simsarlık sözleşmesi örneğin taşınmazını satan kimse tarafından değil de bunun kızı tarafından imzalanmış ise sözleşme ile borç altına giren de kızıdır. Taşınmazın maliki olan kimse simsarlık ücreti ödeme borcunu üstlenmemiştir.
Simsarlık Sözleşmesinin Feshi Nasıl Gerçekleşir ?
Simsarlık sözleşmesinin feshi hususunda TBK herhangi bir özel düzenlemeye gitmemiştir. Bu anlamda simsarlık sözleşmesinin feshi yani sona ermesi vekalet sözleşmesine ilişkin hükümlere tabi olacaktır. Bu sona erme borcun ifası ile kendiliğinden gerçekleşebileceği gibi taraflardan birinin ölümü, iflası, ehliyetsizliği gibi sebeplere dayanarak da gerçekleşebilmektedir. Bununla birlikte sözleşmenin taraflardan birinin tek taraflı iradesine dayalı olarak sona erdirilebilmesi de mümkündür. Böylelikle sözleşmenin herhangi bir nedene dayandırılmadan tek taraflı olarak simsar ya da iş sahibince varması gerekli bir beyanla ortadan kaldırılması mümkün kılınmıştır.
Sözleşmenin ifa edilmesi ile sona ermede ifanın gereği gibi yapılması gerekmektedir. Simsar gerekli özeni göstermez yahut esas sözleşmenin kurulması sonucuna ulaşamaz ise sözleşme gereği gibi ifa edilmiş sayılamayacaktır.
Simsarlık sözleşmesinde karşılıklı güvene dayalı ortaya çıkan ilişki sebebiyle sözleşme uyarınca taraflara yüklenen borçlar onların kişiliklerine bağlı kılınmaktadır. Simsar işini kendisi yapacak ve yerine bir başkasını koymayacaktır. Bu anlamda taraflardan birinin ölümü ya da iflası yahut sözleşmenin tarafı olma, imza atma yani sözleşme kurma ehliyetsizliği sözleşmenin sona ermesine sebep olmaktadır.
Simsarlık Sözleşmesi Yargıtay Kararları
Simsarlık sözleşmesi Yargıtay kararları oldukça çeşitlidir. Zira yukarıda da bahsedildiği üzere görevli mahkeme dahi tartışılmış ve birçok karara konu olmuştur. İşte bazı simsarlık sözleşmesi Yargıtay kararları örnekleri:
T.C. Yargıtay 3. HD, T.20.1.1992, E.1991/4859, K.1992/445: Taraflar arasında yapılan simsarlık sözleşmesi sözlü olarak kurulmuştur. Her ne kadar sözleşmenin varlığı başka delillerle ispat olunsa da Kanunun bu yöndeki hükmü emredici niteliktedir. Yasanın öngörmüş olduğu gibi yazılı şekil şartına uyulmaması sebebiyle sözleşme geçersiz olacaktır. Dolayısıyla geçersiz sözleşmeye istinaden bir simsarlık ücreti istenemeyeceği gözetilmelidir.
T.C. Yargıtay 13. HD, E. 2015/38577, K. 2017/11891, T. 4.12.2017: Davacı emlak komisyoncusu olup davalı taraf ile simsarlık sözleşmesi imzaladığı ve sözleşmede belirtilen taşınmazı davalıya gösterdiğini iddia etmektedir. Davalı tarafın görmüş olduğu taşınmazı beğenmesine rağmen kendisini devre dışı bırakıp satın alması sebebiyle yoksun kaldığı simsarlık sözleşmesi ücreti olarak belirlenen komisyon bedelinin ödenmesi talebinde bulunmuştur. Davaya konu simsarlık sözleşmesi şartlara uygun düzenlenmiş olup geçerlidir. Sözleşme içeriğine göre taşınmazın davalı tarafa gösterildiği sabittir. Alıcı taraf olan davalı gördüğü taşınmazı beğenmiş ve simsarlık sözleşmesini ortadan kaldırmadan taşınmaz eşi tarafından satın alınmıştır. Simsar altına girdiği borcu yerine getirmiş ücrete hak kazanmıştır. Sözleşme kapsamında malın malikinin simsarı yetkilendirmemiş olması önem arz etmemektedir. Simsarın hak kazandığı ücretin ödenmesi hususunda açıklanan yönler gözetilmelidir.
T.C. Yargıtay 13 HD, 2013/11229 E. 23013/21243 K. 12/09/2013 T: Davaya konu olan taşınmazın davacı simsar tarafınca davalıya gösterildiği sözleşmede yazılı olup sözleşme geçerlidir. Aksini iddia eden davalı taraf bunu aynı mahiyette bir delille ispat etmelidir. Bu anlamda tanık beyanlarına itibar edilemez.
Tellallık ve simsarlık sözleşmelerindeki hukuki uyuşmazlıklar konusuyla uzman olarak ilgilenen Topo Hukuk Bürosu gayrimenkul avukatları danışma formundan sorularınızı sorup hukuki yardım alabilirsiniz.
