Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlar;
Özellikle son yıllarda kentsel dönüşüm çalışmalarının artmasıyla birlikte yeni konutların yapımı da çoğalmış olup kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde dikkat edilecek hususlar ayrı bir önem kazanmıştır. Kentsel dönüşüm ile birlikte yeni inşaatların yapılması müteahhitler tarafından gerçekleştirilmektedir. Dolayısıyla kat malikleri yatırımcılar arasında bu işlemin gerçekleşebilmesi için sözleşme yapılmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlar, özellikle kat maliklerinin ileride bir mağduriyet yaşamaması adına önem taşımaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi her iki tarafa da belirli borçlar ve sorumluluklar yüklemektedir. Dolayısıyla bu sözleşmenin doğru ve eksiksiz bir şekilde hazırlanması olası hak ve menfaat kayıplarının önlenebilmesi adına önem arz edecektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlarda ilki, öncelikli olarak inşaat yapılacak olan arsanın imar durumunun üzerinde inşaat yapmaya uygun olması gerektiğidir. Aynı zamanda sözleşmeye konu olan inşaatın başlayabilmesi için inşaat projesinin çizilerek belediyeye tasdik ettirilmesi gerekir. Bundan sonra ise mutlaka inşaat başlama ruhsatı alınmalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlardan bir diğeri ise, ileride mağduriyet yaşanmaması adına sözleşmede projeyle inşaası gerçekleştirilecek olan bağımsız bölüme ilişkin m2 ve konum paylaştırılması detaylı olarak yapılmalıdır. Böylelikle ileride ortaya çıkabilecek olan ihtilafların da çözümü kolaylaştırılmış olacaktır. Bunların yanı sıra inşaat süresinin de sözleşmede mutlaka belirlenmesi gerekir. Eğer sözleşmede herhangi bir düzenleme yapılmamışsa süre, belediyeden inşaat ruhsatının alınmasından sonra işlemeye başlayacaktır. Ruhsat alınması için ayrı bir süre kararlaştırılmasında fayda vardır. Böylelikle yüklenici tarafın inşaatı sürüncemede bırakmasının önüne geçilebilecektir. İnşaatı ruhsatının alınmasının ardından Kat Mülkiyeti Kanunu doğrultusunda tapuya müracaat edilerek arsa üzerinde kat irtifakı kurulmalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlarda biri, yıkılan binaya ve bu binanın yeniden inşaası süresince yapılacak olan kira yardımlarına ilişkin teminat alınması hususunun mutlaka sözleşmede belirtilmesi gerekmektedir. Aynı zamanda tapular, arsa sahipleri tarafından en baştan yüklenici üzerine devredilmemelidir. Bazı hallerde müteahhit, payları sattıktan sonra işim yarım bırakıp gitmektedir. Bu sebeple inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapuların yükleniciye devredilmesi daha doğru bir hareket olacaktır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlardan bir diğeri ise inşaat boyunca emlak vergilerinin kim tarafından ödeneceği, inşaatta çalışan kişilerin sigorta primlerinin kimin tarafından ödeneceği gibi konuların sözleşmeden belirtilmiş olmasıdır. Bununla beraber iş kazası durumunda arsa sahibinin sorumluluğa ortak olup olmayacağı hususunda da sözleşmede düzenleme yapılabilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yapılacak olan inşaatın kalitesi, kullanılacak malzemeler, ortak yerlerin inşaası gibi hususlara da mutlaka yer verilmelidir. Arsa sahibine ait dairelerin ne şekilde inşaa edileceği de ayrıntılı olarak belirlenmeli ve bu yönde bir teknik şartname hazırlanmalıdır. Bu şartname sözleşmenin ekinde yer almalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlardan bir diğeri ise yüklenicinin arsa sahibine düşen daireleri oturma ruhsatının alınmasıyla teslim edeceğinin düzenlenmesidir. Aynı zamanda bu sözleşmede yükümlülüklerini yerine getirmeyen tarafa ilişkin cezai şart belirlenmesi de mümkündür. cezai şartın konulmasıyla birlikte tarafların hakları da güvence altına alınmış olacaktır. Sözleşmesin feshedilmesi veya inşaatın yarım kalması halinde arsa sahibinin haklarının neler olacağı da sözleşmede mutlaka belirtilmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlar sayıca çok fazla olduğundan dolayı bu sözleşmenin hukuki destek alınarak hazırlanması sözleşmenin geçerliliği ve hakların tam anlamıyla güvence altına alınabilmesi adına büyük öneme sahiptir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar: Şekli ve Geçerlilik Şartları
Öncelikle şunu belirtmeliyiz ki kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz satış sözleşmesi ve eser sözleşmesi içeren çift tipli karma bir sözleşme olarak karşıma çıkmaktadır. Bu sözleşmenin noterde düzenlenmiş olması zorunlu bir kat karşılığı inşaar sözleşmesinde şekil şartı. Noter huzurunda arsa sahibi ve yüklenici arasında yazılı ya da sözlü olarak yapılmayan sözleşmelerin geçerlilik kazanması mümkün değildir. Noterde bu sözleşmenin yapılmasıyla sözleşme resmiyet kazanacak olup taraflar haklarını muhafaza edebilecekleri gibi yükümlülüklerini de inkar edemeyeceklerdir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi karma bir niteliğe sahip olduğundan dolayı yalnızca arsa sahibi ve müteahhitin değil; bağımsız bölüm satın alan kişilerin hakları da etkilenmektedir. Yargıtay, üçüncü kişilerle yapılacak olan sözleşmelerde geçersizlik konusunda uyuşmazlık olması halinde ancak belirli şartlar getirerek geçerlilik tanımaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar: Cezai Şart
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlardan birisinin de sözleşmeye cezai şart eklenmesi olduğunu belirtmiştik. Cezai şart, TBK’nın 179-182. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Cezai şart, borçlunun borcunu yerine getirmesini sevk etmek amacına sahiptir. Aslında tarafların alacaklarını güvence altına almasını sağlamaktadır diyebiliriz. Cezai şartta amaç, borçlunun borcunu kararlaştırılmış olan şekilde yerine getirmesinin sağlanmasıdır. Sözleşmenin kurulması esnasında borçlu, borca aykırı bir davranışta bulunmayacağı aksi takdirde belli bir miktar ödeyeceğini taahhüt etmektedir. Böylelikle cezai şart oluşmuş olacaktır. Cezai şarta karar verilirken bunun asıl borçtan ayrı bir edim olması gerekmektedir. Her ne kadar cezai şartın miktarının taraflarca serbestçe belirlenebileceği kanunda belirtilmiş olsa da para dışında yapma, yapmama gibi edimler de cezai şartın konusu olabilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken tek husus cezai şartın mali bir değere sahip olması gerektiğidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlar kapsamında olan cezai şart, müteahhitin inşaatı zamanında bitirmemesinde genellikle karşımıza çıkmaktadır. Bu durumda müteahhit, sözleşmede öngörülmüş olan cezai şartı ödemekle yükümlü kılınacaktır. Teslim tarihi gelmesine rağmen müteahhit bu işlemi gerçekleştiremişse, onu temerrüde düşürmek adına ihtarda bulunmaya gerek kalmaksızın cezai şartın talep edilmesi mümkün olacaktır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Taraflarının Borçları ve Yükümlülükleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlar içinde en önemlisi de şüphesizki tarafların borçları ve yükümlülükleridir. Yüklenicinin arsa sahibine karşı olan borcu sözleşme çerçevesinde inşaasını gerçekleştirecek olduğu yapının tekniğe uygun olarak eksiksiz ve kusursuz bir biçimde teslimini gerçekleştirmektir. Müteahhit sadakat ve özel borç çerçevesinde hareket etmekle yükümlüdür. Arsa sahibinin zararına olacak davranışlardan mutlaka kaçınmalıdır. Taraflar arasında kurulmuş olan sözleşme gereğince bağımsız bölümleri anahtar teslim almak isteyen arsa sahiplerine karşı yüklenicinin kullanmış olduğu malların ayıplı olması halinde müteahhit, arsa sahibine karşı tıpkı bir satıcı gibi sorumlu olacaktır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek hususlar içerisinde bir diğeri ise arsa sahibinin hak ve yükümlülükleridir. Arsa sahibinin yükleniciye karşı en temel borcu binanın inşaası için gerekli hazırlıkları tamamlamak ve onu yükleniciye teslim etmektir. Aynı zamanda sözleşmede kararlaştırılmış olan bağımsız bölümlerin mülkiyetinin tapuda yükleniciye devredilmesi de gerekmektedir. Sözleşmede aksine bir hüküm yoksa ve yükleniciye vekalet verilmediyse inşaat ruhsatının alınması ve projenin hazırlanması işlemleri arsa sahibinin yükümlülükleri arasında yer almaktadır. Arsa sahibi tapuda devir yükümlülüğünü inşaatın tesliminden sonra ya da kısım kısım olarak yerine getirebilecektir.
