Üst hakkı tesisinin nasıl gerçekleşeceğini açıklamadan önce ‘üst hakkı’ kavramından ne anlaşılması gerektiği üzerinde durmamız faydalı olacaktır. Üst hakkı, diğer bir adıyla inşaat hakkı, bir kimseye başkasına ait arazinin üstünde ya da altında bulunan bir yapının maliki olma yetkisini veren irtifak hakkıdır. Üst hakkının konusunu yalnızca taşınmaz yapılar oluşturmaktadır. Dolayısıyla bir taşınır hakkında üst hakkı tesisi mümkün değildir. İnşaat hakkı, sahibine arazinin altında ya da üstünde inşaat yaparak veyahut arazide hakkın kurulmasından önce mevcut bulunan bir inşaatı muhafaza ederek ona malik olma yetkisi sağlar. İnşaat hakkını kurmuş olan taşınmaz malikinin arazi üzerinde var olan mülkiyet hakkı devam etmektedir. Yani bu durumda malik, araziyi satıp devredebileceği gibi rehin de edebilecektir. Araziye malik olan kişinin yükümlülüğü, söz konusu irtikafı kuran resmi senette var olan hükümlere uygun bir şekilde üst hakkı sahibinin inşaatı yapmasına ve yapılan inşaatı muhafaza etmesine katlanmaktır.
Üst hakkı tesisi belirli bir gerçek veya tüzel kişi lehine gerçekleştirilebilir. Aynı zamanda diğer bir taşınmaz lehine eşyaya bağlı irtifak olarak da inşaat hakkının kurulması mümkündür. Üst hakkı, belirli olmak kaydıyla birden fazla kişi lehine de kurulabilmektedir. Bir gerçek veya tüzel kişi lehine üst hakkı tesisi gerçekleştirilmişse taraflar aralarında bu hakkın devredilmeyeceğini ve mirasçılara geçmeyeceğini kararlaştırmamışlarsa inşaat hakkı devredilebilir ve mirasçılara geçebilir. (TMK m.826) Bir başkasına devri mümkün olan üst hakkı, bağımsız bir kişisel irtifaktır. Bağımsız bir irtifak olarak üst hakkı, yüz yıldan fazla süre için kurulamaz.
Üst Hakkının Kazanılması
Üst hakkı tesisinin nasıl kazanılır? sorusu da açıklanması gereken konular arasındadır. Fakat kanunda buna dair özel bir düzenleme mevcut değildir. Dolayısıyla üst hakkının kazanılmasında eşyaya bağlı irtifakların kazanılmasına dair hükümlerden kıyasen yararlanılarak taşınmaz mülkiyetinin kaanılmasına dair hükümlerin uygulama alanı bulacağını söylememiz mümkündür.
Üst hakkı tesisi sebebi ölüme bağlı tasarruf veya bir sözleşme olabilir. Eğer sözleşme var ise bir üst hakkı sözleşmesinden bahsetmemiz mümkündür. Sözleşme resmi şekle tabi olup borçlandırıcı niteliktedir. İnşaat hakkı sözleşmesi, kanunda esaslı unsurları düzenlemediğinden ötürü isimsiz sui generis bir sözleşme olarak nitelendirilebilir. Bu halde genel hükümler uygulama alanı bulmakla beraber uygun düştüğü takdirde kanunen düzenlenmiş olan diğer sözleşmelere dair hükümler de kıyasen uygulama alanı bulabilecektir.
Üst Hakkının Hükümleri
Üst hakkının hükümlerine baktığımız zaman ilk olarak söylememiz gereken bu hakkın, hak sahibine inşaat üzerinde sağlamış olduğu yetki TMK m.726 uyarınca mülkiyet hakkıdır. İnşaat hakkında yüklü taşınmaz maliki, üst hakkı sahibi olan kimsenin arazinin üstünde ya da altında inşaat yapmasına ve yapılan bu inşaatın muhafaza edilmesine katlanmakla yükümlü olacaktır. Aynı zamanda üst hakkı, bağımsız ve sürekli bir hak karakterine sahip olarak tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilmişse hakkın konusu oluşturan inşaat mevcut olsun veya olmasın, söz konusu hak taşınmaz gibi işlem görecektir.
Daha önce belirtmiş olduğumuz gibi üst hakkının kurulmasına ilişkin olarak resmi senet yapılması şarttır. Bu senette hakkın kapsamı, hükümleri, yapının konumu, boyutları, niteliği, özgülenme amacı vs hususlar yer almaktadır. Bu sözleşme ile getirilen hükümler herkes için bağlayıcı niteliktedir. Taraflar arasında yapılacak olan irtifak sözleşmesinde kişiler aralarında bir ivaz tayin edebilecekleri gibi bunu ivazsız olarak da gerçekleştirebilirler. Eğer ivaz söz konusuysa bu, inşaat hakkı sahibinin kişisel borcu olacaktır. Üst hakkına dair bedelin belirlenmesinde yüklü taşınmaz malikine bedel belirleme yetkisi tanınabilir. Fakat bu yetki dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil etmemelidir.
){kind=link}