Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedir ? sorusu konuyu anlamak için öncelikle yanıtlanması gereken sorulardan biridir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın belirlenen koşullarda ilerideki bir tarihte satılıp devredileceğini öngören, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. İki tarafın da borç altında olmasının açıklaması şudur: Vaad borçlusu taşınmazını satma, vaad alacaklısıysa taşınmazı satın alma yükümlülüğü altındadır. Bu özelliği itibarıyla satış sözleşmesi; gayrimenkul satış sözleşmesinin aksine taraflara nispi bir hak verir. Vaad borçlusu vaadine uygun davranmayıp taşınmazını bir başkasına sattığında, vaad alacaklısı bu hakkını sadece vaad borçlusuna karşı ileri sürebilir. Taşınmazı satın alan kişiden, taşınmazın daha önceden kendisine vaad edilmiş olması sebebiyle taşınmazı kendisine vermesini isteyemez.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Kazanması İçin Aranan Şartlar

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanması için aranan şartlar nelerdir?  Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanması için aranan şartlar şunlardır:

1. Resmi senet şeklinde düzenlenmeli ve noter huzurunda iki tarafça imzalanmalı.
2. Sözleşmeye konu taşınmaz tapuya kayıtlı olmalı.
3. Ödenecek bedel ve ödeme şekli açıkça belirtilmiş olmalı.

Taşınmaz  Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi, sözleşmeden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı da ileri sürülmesi imkanını doğurur. Yukarıda, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin taraflara nispi nitelikli bir hak sağladığından bahsetmiştik. Yani vaad borçlusu vaadine uymayıp taşınmazını üçüncü bir kişiye sattığında vaad alacaklısı o taşınmazın daha önceden kendisine vaad edildiği gerekçesiyle üçüncü kişiye gidemiyordu. Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi bu nispi hakkın etkisini güçlendirir ve biz artık üçüncü kişilere karşı da bu hakkımızı kullanabilecek hale geliriz.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenen bir sözleşme olduğu için, taraflardan birinin dilekçe ile tapuya başvurmasıyla tapuya şerh verilebilir. Bu şerhin süresi beş yıldır. Şerhin düşmesi, sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. Sadece hakkı tekrar nispi hak seviyesine indirir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin sona ermesi şu üç halde olur:

Borcun ifa edilmesi : Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bir önsözleşmedir, bağlı olduğu asıl sözleşmenin vuku bulmasıyla o da sona erer. Bir anlamda önsözleşmenin ifası asıl sözleşmeyi gerçekleştirmektir. Yani bi satış sözleşmesini yaptığımızda borç ifa edilecek ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi sona erecektir.

İfanın zamanaşımına uğraması : Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin zamanaşımı süresi 10 yıldır. 10 yılın sonunda sözleşme kendiliğinden sona erer.

Sözleşmenin feshedilmesi : Taraflar anlaşarak sözleşmenin sona ermesine karar verebilirler, buna fesih denir. Sözleşmenin feshedilmesi sözleşmenin sona ermesi demektir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Mirasçıları Bağlar Mı?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi mirasçıları bağlar mı? sorusuna Evet olarak cevap verebiliriz.  Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi mirasçıları bağlar. Çünkü gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ölümle sona ermez. Nasıl diğer hak ve borçlar mirasçılara geçiyorsa bu taahhüt borcu da mirasçılara geçecektir.

Malik Olmayan Kişiler Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Düzenleyebilir Mi?

Malik olmayan kişiler gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilir mi? Evet, malik olmayan kişiler de gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilir. Çünkü gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bir taahhüttür, bir borçlandırıcı işlemdir. Borçlandırıcı işlem yapmak için malik olmaya gerek yoktur. Ancak ifa zamanı geldiğinde ve vaad borçlusu borcunu ödeyemediğinde Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre tazminatını öder. Bu anlamda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapacak olan kişilerin tapu kayıtlarını incelemeleri ve gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukattan destek almaları yerinde olacaktır.

Miras Payına Ortak Olan Bir Kişinin Ortak Olmayan Bir Kişi İle Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Yapması Mümkün Mü?

Miras payına ortak olan bir kişinin ortak olmayan bir kişi ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapması mümkün müdür? Evet, mümkündür. Çünkü yukarıda da belirttiğimiz gibi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bir borçlandırıcı işlemdir ve borçlandırıcı işlem yapmak için malik olmaya gerek yoktur. Bu durumda gayrimenkulun bir kısmına sahip olup diğer kısmına sahip olmamanın ya da sadece hisse sahibi olmanın da bir önemi yoktur. Dolayısıyla diğer mirasçılar, ileriye dönük kendi payını satmayı vaad eden mirasçının yaptığı sözleşmeye karşı dava açamazlar. Ancak gayrimenkulu satıp devretme zamanı geldiğinde, diğer mirasçıların onayı yoksa gayrimenkul satılıp devredilemez. Borcunu ifa etmemiş vaad borçlusu mirasçı temerrüde düşmüş olur.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde zamanaşımı süresi 10 yıldır. Bu süre, ifanın yerine getirilebilir olduğu andan itibaren işlemeye başlar. Zamanaşımı süresi içerisinde ifa yerine getirilmezse ve bir dava da açılmamışsa artık bundan sonra borçlu zamanaşımı defini ileri sürerek borcunu ödemekten kaçınabilir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Şarta Bağlanabilir Mi?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şarta bağlanabilir mi ? Evet, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şarta bağlanabilir. Bu durum gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini taşınmaz satış sözleşmesinden ayıran en önemli unsurlardan birisidir. Ayrıca gayraul satış vaadi sözleşmesine cezai şart da konulabilir. Yani taşınmazı almaktan ya da satmaktan vazgeçilmesi durumunda daha önceden belirlenen bir cezai şartın ödenmesi mümkündür.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin İptali Davası Nasıl Açılır?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin iptal davası, sözleşmelerin genel iptal edilebilme koşullarına bağlıdır. Yanılma, aldatma, hile gibi irade bozuklukları hallerinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi iptal edilebilir. Ayrıca yapılan sözleşmenin muvazaalı olması da iptal edilmesi için bir nedendir. Konuyla ilgili uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışmakta fayda olacaktır.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği ve Yargıtay Kararları

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi örneğini ileride sorun teşkil etmeyecek şekilde oluşturmak için bir avukat ile birlikte oluşturabilirsiniz.

İşte gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle ilgili birkaç Yargıtay kararı:

1. 1.Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2010/14-386 E. 2010/427 K. sayılı kararında, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak için söz konusu taşınmazın maliki olmak gerekmediği kararını vermiştir.
2. 2.Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2005/5865 E. 2006/507 K. sayılı kararında, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şarta bağlı olduğu durumlarda tescilin istenebilmesi için öncelikle şartın gerçekleşmesi gerektiği kararını vermiştir.
3. 3.Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 27.03.2007 tarihinde verdiği bir kararında, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi usulüne uygun bir şekilde düzenlenmemiş bile olsa, taraflardan biri edimini yerine getirmişse sözleşmenin geçersiz sayılmasını dürüstlük kuralına aykırı bulmuştur.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin hukuki yönü uzmanlık gerektirdiğinden dolayı konuyla ilgili yol haritanızı belirlemek adına büromuz gayrimenkul avukatlarına ulaşabilirsiniz.