0
(0)

Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma eski deyimiyle istimlak, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmektedir. Kamulaştırma, kamu yararı kararı alınması koşuluyla gerçek veya tüzel kişilere ait taşınmaz malların bedellerinin ödenmesi yoluyla kamu idarelerince satın alınmasını ifade etmektedir. Kamulaştırmada taşınmaz malın malikinin rızası olup olmadığını bakılmamaktadır. Mülkiyet hakkı esasen Anayasa ile güvence altına alınmış temel haklardan bir tanesidir. Ancak mülkiyet hakkının kamu yararı gerekçesi ile sınırlandırılması mümkündür. Kamulaştırma işlemi de mülkiyet hakkının sınırlandırılmasının en önemli örneğini oluşturmaktadır. Özetlemek gerekirse kamulaştırmanın dört ana unsuru bulunmaktadır:

  • Kamulaştırma işlemi için kamu yararının gerektirdiği bir durum mevcut olmalıdır.
  • Kamulaştırılan mal gerçek veya tüzel kişilerin özel mülkiyetinde bulunmalıdır. 
  • Kamulaştırma kararı ilgili kanunlarda gösterilen esas ve usulde yetkili merciler tarafından alınmış ve onaylanmış olmalıdır.
  • Kamulaştırma bedeli nakden ve peşin olarak ödenmelidir. Ancak kamulaştırma bedelinin taksitle ödenebileceği haller açıkça kanunda belirtilmiştir.

Acele Kamulaştırma Nedir?

Acele kamulaştırma, Kamulaştırma Kanunu’nun 27. Maddesinde ele alınmaktadır. İlgili maddeye göre; olağanüstü sayılabilecek hal ve koşullarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere söz konusu mal hakkında acele kamulaştırma kararı verilebilmektedir. Kıymet takdiri (değer tespiti) yapılan taşınmazın değeri bankaya yatırılarak mahkemeye sunulan makbuzla acele el koyma kararı verilir. Ardından bu karar taşınmaz malikine tebliğ edilir. Taşınmaz maliki yatırılan parayı alarak tapu devrini gerçekleştirirse bu bedel kamulaştırma bedeli olarak adlandırılır ve kamulaştırma kesinleşmiş sayılır. Taşınmaz maliki tarafından tapu işlemlerinin gerçekleştirilmemesi halinde ise 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun hükümlerine göre kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açılır.

Acele kamulaştırma yapılabilecek haller;

  • 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu’nun uygulanmasında yurt savunmasına ihtiyaç duyulan hallerde,
  • Kamulaştırmanın acelelik gerektirdiği yönünde Cumhurbaşkanınca karar alındığı hallerde,
  • Özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda acele kamulaştırma yapılabilir. 

Kamulaştırma Bedeli Nedir?

Kamulaştırma bedeli Kamulaştırma Kanunu madde 11 uyarınca; 

Oluşturulan bilirkişi kurulu kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın; 

  1. Cins ve nevini, 
  2. Yüzölçümünü. 
  3. Kıymetini ektileyebilecek bütün nitelik ve unsarlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, 
  4. Varsa vergi beyanını, 
  5. Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, 
  6. Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini 
  7. Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, 
  8. Yapılarda resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, 
  9. her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Tüm bu hesaplamalar sonucunda taşınmaz için kararlaştırılan bedel kamulaştırma bedeli olarak adlandırılır. 

Kamulaştırma Bedeline İtiraz Nasıl Yapılır?

Kamulaştırma bedeline itiraz 30 gün içerisinde Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak yapılabilmektedir. Bu sürenin aşılması durumunda ne yazık ki taşınmaz sahibinin kamulaştırma bedelini onayladığı kabul edilir. 30 günlük süre hak düşürücü süre niteliğindedir.

Kamulaştırma Davaları Nasıl Açılır?

Kamulaştırmayı yapan idare, kamulaştırmayı satın alma usulü ile yapamaz ise taşınmazın malikine karşı taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma davası açar. İdare; topladığı bilgi ve belgelerle yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki her türlü dökümanı dava dilekçesine eklemek zorundadır. Mahkemeden taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesi talep edilir. Bu davaya verilen ad kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasıdır. 

Bir diğer dava da kamulaştırmanın iptali davasıdır. Kamulaştırmaya konu taşınmaz malın malikine kamulaştırma davasının açılması neticesinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açma hakkı tanınmıştır. Taşınmaz maliki bu davaları mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde açabilir. 

Kamulaştırma Davaları Hangi Mahkemede Açılır?

Kamulaştırma davalarında görevli mahkemenin neresi olduğu davanın konusuna göre değişiklik göstermektedir. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası asliye hukuk mahkemelerinde görülecektir. Fakat kamulaştırma işleminin iptali davası idare mahkemelerinde görülür. Görevli mahkemeleri belirtmekle birlikte kamulaştırma davalarında yetkili mahkemeden de bahsetmek gerekir. Buna göre kamulaştırma davalarında yer bakımından kamulaştırmaya konu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Kamulaştırma Davaları Ne Kadar Sürer?

Kamulaştırma davaları devletin kamu yararı gördüğü durumlarda gerçek karşılığını peşin ödemek suretiyle özel mülkiyette bulunan taşınmazları kamunun mülkiyetine tahsis etmesi işlemleri için açılır. Burada verdiğimiz tanım esasen kamulaştırma kavramını açıklamaktadır. Daha önce de belirttiğimiz üzere kamulaştırma yapılabilmesi için ödenecek olan miktarın belirlenmesinde taşınmazın sahibi ile idare arasında anlaşmaya varılamadığında ise kamulaştırma davaları açılır. Burada ilk olarak bedel tespiti yapılacaktır. 

Kamulaştırma davalarının ne kadar süreceği hakkında kesin bir bilgi vermek mümkün değildir. Bu davanın konusuna, görevli ve yetkili mahkemenin iş yüküne ve davada çalışan avukatın tecrübesine göre değişiklik gösterebilecek bir konudur. Bu davalarda keşif ve bilirkişi gibi delil yöntemleri kullanıldığından dava süresi bu unsurlarla da oldukça yakından ilgilidir. Ancak herhangi bir kesinlik söz konusu olmasa da kamulaştırma davalarının ortalama olarak 10-15 ay içerisinde sonuçlanabileceğini belirtmek yanlış olmayacaktır. 

Arazi Kamulaştırma Davaları

Arazi kamulaştırma, idarenin kendi mülkiyetine almak istediği bir arazi hakkında söz konusu olacaktır. Buna göre kamulaştırmaya konu taşınmaz arazi olduğundan bedel tespiti buna göre yapılacaktır. Arazi kamulaştırma davaları arazinin satımı konusunda idare ile malikin anlaşamaması durumunda açılacak, bedel tespit ve tescil davası olarak geçecektir.  Kamulaştırmada bedel tespiti Kamulaştırma Kanunu m.11’de düzenlenmiştir. Buna göre kamulaştırmaya konu malın arazi olması halinde ilgili taşınmaz veya kaynağın mevkii ve şartlarına ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirin dikkate alınacağı öngörülmüştür.

Dava sonucunda tescili gerçekleşen arazi ekili ise bu arazinin boşaltılması KK m.20 gereği hasat sonuna bırakılacaktır. Fakat bazı durumlarda hasat zamanını beklemek mümkün olmayabilir. Bu halde kamulaştırmayı yapan idarenin ekin bedelini tazmin ederek arazinin boşaltılmasını talep etmesi m.20 düzenlemesi ile mümkün kılınmıştır.

Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?

Kamulaştırma süreci idari aşamalar ve adli aşama olmak üzere iki aşamalıdır. Kamulaştırma süreci ilk olarak idari aşamalar ile başlar. İdari aşamalardan birincisi kamulaştırma bedeli için yeterli ödeneğin sağlanmasıdır. Ödenek temin edilmeden işlemlerin başlatılamayacağı Kamulaştırma Kanunu m.3’de açıkça öngörülmüştür. İkinci olarak kamu yararı kararı alınacaktır. Bilindiği üzere kamulaştırma ancak kamu yararı varsa mümkün olabilecek bir işlemdir. Üçüncü olarak kamulaştırılacak taşınmaz belirlenecektir. Daha sonra kamulaştırma kararı alınır ve bu tapu siciline şerh verilir. Ardından kamulaştırmayı yapacak idare kamulaştırma bedelinin tespiti için yetkili kişileri görevlendirecektir. Kamulaştırma bedelinin tespit edilmesinin ardından ilk olarak kamulaştırmaya konu taşınmazın satın alınması usulü denenir. Taşınmaz sahibi satışa yanaşmazsa veya kamulaştırma bedeli üzerinde anlaşma sağlanamazsa adli aşama başlayacaktır. 

Adli aşamada ilk olarak kamulaştırmayı yapacak idare, asliye hukuk mahkemesine müracaatta bulunur. Böylece başlatılan adli aşamada idare taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesini talep eder. Mahkeme idarenin bu amaçla kendisine başvurmasından itibaren otuz gün içerisinde meşruhatlı davetiye çıkararak duruşma gününü tebliğ eder. Bu noktadan sonra iki farklı seçenek vardır: taşınmaz sahibi ya süresi içinde idarenin bu işlemine karşı idari yargıda iptal davası açacak ve yürütmenin durdurulması kararını belgeleyecektir ya da kamulaştırma işlemi kesinleşecektir. Kamulaştırma işleminin kesinleşmesi halinde bedel üzerinde duruşmada taraflar anlaşabilir. Ancak anlaşamazlarsa bedeli mahkeme belirleyecektir. Bedelin belirlenmesinin ardından idare kamulaştırma bedelini bankaya yatıracak ve mahkemece tescil kararı verilecektir. Mahkemenin verdiği bu tescil kararı ile mülkiyet artık idareye geçmiştir. Bundan sonra tapuda yapılacak işlemler yalnızca beyan edici nitelikteki işlemlerdir.

Kamulaştırma İşleminin İptali

Kamulaştırma işlemleri hakkında adli aşamalardan ve kamulaştırma davalarından biri kamulaştırma işleminin iptalidir. İptal idari mahkemeler nezdinde açılacak bir iptal davası ile mümkündür. Muhatap, yani taşınmaz maliki mahkemece kendisine yapılan tebligat tarihinden itibaren otuz gün içerisinde idari yargıda iptal davası açabilir. İdari yargıda açılacak olan iptal davası bedel tespit ve tescil davasından öncelikli görülür.

Taşınmaz malikinin açtığı iptal davasında idare mahkemesi yürütmenin durdurulması kararı verir, bu karar da asliye hukuk mahkemesine iletilirse asliye mahkemesi için bu husus bekletici mesele olacaktır. Yani asliye mahkemesinde açılan davanın sonucu idari davaya göre şekillenecektir. İdare mahkemesi iptal davasını reddederse asliye hukukta dava görülmeye devam olunacaktır. Ancak idare mahkemesi iptal kararı da verebilir. Böylece işlem iptal olmuş olduğundan bedel tespiti ve tescil işlemlerine gerek kalmayacaktır. Dolayısıyla idare mahkemesinin kamulaştırma kararının iptali kararı vermesi halinde asliye hukukta görülen davanın reddine karar verilecektir.

Kamulaştırma Davaları Vekalet Ücreti

Kamulaştırma davalarında vekalet ücreti avukattan avukata değişiklik gösterecektir. Ücret avukatın deneyimine, bulunduğu şehre, akademik başarısına vb. etkenlere bağlı olarak değişmektedir. Ancak vekalet ücretlerinde asgari ücret tarifesine uygun bir belirleme yapılması gerekmektedir. Her yıl Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesini Resmi Gazete’de yayınlar. Barolar Birliği tarafından belirlenen ücret asgari miktardır. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi genel hükümler bölümünde 21. Madde uyarınca ‘Avukatlık ücretinin takdirinde, hukuki yardımın tamamlandığı veya dava sonunda hüküm verildiği tarihte yürürlükte olan Tarife esas alınır.’ Aynı zamanda her şehrin barosu da tavsiye niteliğinde bir ücret tarifesi yayınlar. İstanbul Barosu’nun 2020 yılı için belirlediği tavsiye niteliğindeki ücret 7.800,00 TL’dir.

Kamulaştırma davalarında harç da merak edilen bir konudur. Kamulaştırma davalarında harç hususu 2942 s. Kamulaştırma Kanunu m.10’da giderlerin ödenmesi başlığı altında düzenlenmiştir. Buna göre kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ile taşınmazın idare adına tescili işlemi hakkında mahkeme heyetinin harcırahları ile keşif ve bilirkişi için mahkemece takdir edilecek ücretin ve tapu harçları ile diğer giderlerin kamulaştırmayı yapan idarece ödenmesi öngörülmüştür. Böylece kamulaştırma davalarında harç konusuna açıklık getirilmiştir. Bununla birlikte kamulaştırma davalarında Yargıtay kararları davacı idareden alınan bu giderlerden vekalet ücretinin ayrı tutulmasının mümkün olmadığını göstermektedir. 

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili kamulaştırma davalarından biridir. Eğer idare ile taşınmaz sahibi arasında idari aşamada satış işlemi gerçekleştirilemezse idare mahkemeye başvuracaktır. Bu başvuruda asliye hukuk mahkemesinden talep edilen kamulaştırılacak taşınmaza dair bedelin belirlenmesi ve idare adına tapuda tescil edilmesidir. Mahkeme bu başvurudan sonra meşruhatlı davetiye çıkararak taraflara duruşma gününü tebliğ edecektir. Bu meşruhatlı davetiyede süresi içerisinde idari mahkemelerde kamulaştırmanın iptali davası açanların dava açtıkları ile yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelemeleri gerektiğini aksi halde kamulaştırmanın kesinleşeceğini bildirecektir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ile tescili davasında belirlenen günde yapılacak olan duruşmada hakim tarafları bedel konusunda anlaşmaya davet edecektir. Anlaşma yapılırsa hakim bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul ve takdir eder. Ancak anlaşma sağlanamazsa bedel hakim tarafından belirlenecektir. Bu belirleme keşif ve bilirkişiler marifetiyle yapılır. Ardından kamulaştırma bedeli hak sahibi adına belirtilen bankaya yatırılır ve yatırıldığına ilişkin makbuzun mahkemeye ibrazı beklenir. Makbuz ibraz edildikten sonra mahkeme taşınmaz malın idare adına tesciline ve taşınmaz bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verir. Karar tapuya ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilecektir. Tescil hükmü ile birlikte kamulaştırmaya konu taşınmazın mülkiyeti idareye geçer.

Topo Hukuk Bürosu uzun yıllardır hukukun pek çok farklı alanında uzman avukatları vasıtasıyla müvekkillerine hem hukuki danışmanlık hem de avukatlık hizmeti sağlamaktadır. Kamulaştırma davaları, ekibimizde yer alan avukatların oldukça bilgili ve tecrübeli oldukları hukuki meseleler arasında yer almaktadır. İnternet sitesinde yer alan iletişim bilgileri vasıtasıyla uzman avukatlarımızla iletişime geçebilir ve kamulaştırma davalarına ilişkin sorularınızı avukata sor sayfasından formu  doldurarak ekibimize iletebilirsiniz.  

Makale Yararlı mıydı?

Oylamak için yıldıza tıklayın

Ortalama oy 0 / 5. Oy sayısı: 0

Henüz oylama yapılmadı

YORUMLAR

1 Yorum. Yeni Yorum

  • Merhaba iyi akşamlar. Size birsey danışmak istiyorum bizim menderes gorece gocmen konutlarında 3667 m2 arsamiz var bu arsa tapuda tarla olarak görünüyor fakat alınan vergiler arsa vergisi. En önemlisi menderes belediyesi arsamiz in tamamını yeşil alan olarak gösteriyor. 2007 yılından beri bu bölge ile ilgili hiç bir icraat yapılmadı tam 11 senedir maduruz. Burayla ilgili ne tür bir dava açılır? Açılan dava da kamulaştırma istenirse muhtemel bedel nasıl belirlenir?

    Cevapla

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Fill out this field
Fill out this field
Lütfen geçerli bir e-posta adresi girin.
You need to agree with the terms to proceed

* Telefon numaranız yayınlanmayacaktır.

Menü