Tamamlanmış yapıların belli bölümlerinin üzerindeki mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denmektedir. Bu konudaki kuralların oluşturduğu bütüne ise Kat Mülkiyeti Hukuku diyoruz.
Çeşitli sebeplerle nüfusun büyük kısımlarının şehirlerde toplanması, kırsal kesimlerin terk edilmesi yaşadığımız çağın alamet-i farikalarındandır. Buna göre, daha küçük alanlarda daha fazla kişinin yaşaması sonucunda ise birçok sorun ortaya çıkmış ve bazı çözüm arayışlarına yönelinmiştir. Bu çözüm yollarından biri de belli bir alanda barınabilme kapasitesinin arttırılmasıdır. Dikey mimari de denilen bu çözüme göre, daha yüksek binalar yapılarak binaların daha fazla kişinin yaşam alanına evsahipliği yapabilmesi öngörülmüştür. Yani bir arazide yapılacak binada iki ailenin barınma ihtiyacının giderilmesindense beş ailenin barınma ihtiyacının giderilmesi tercih edilmektedir. Binaların bu şekilde daha kullanışlı hale getirilmeye çalışılması sadece yaşam alanı değil dükkan, depo gibi unsurların da bu yapılara dahil edilerek alan tasarrufu yapılması fikrini bir adım öteye taşımıştır. İşte bu yapıların belli şartların sağlanmasıyla tapu sicilinde de tanınan farklı bölümlerinin mülkiyetinin ayrı olarak tanımlanması bu fikirlerin getirdiği ihtiyaçlara yönelik düzenlemelerden biridir. Buna göre, tapu sicilinde ayrı olarak düzenlenmiş bir bölüme araziye sahip olan kişi dışında bir kişi de sahip olabilir. Ayrıca bu durumun sonucu olarak bu bölümün araziye oranı ölçüsünde arazi mülkiyetinde de payı söz konusu olur. Paylı mülkiyet ve irtifak haklarına benzer bazı özellikler de taşıyan kat mülkiyeti, kendine has bazı durumlar taşıması itibariyle Kat Mülkiyeti Kanunu isimli ayrı bir kanunda düzenlenmiştir. Bunun dışında Kat Mülkiyeti Hukuku’nun diğer kaynağı ise genel mevzuat olan Medeni Kanun’dur.
Kat Mülkiyeti Hukuku’nda düzenlenen konulardan biri de kat maliklerinin birbirleriyle olan ilişkileridir. Bir binada birlikte yaşayan kişilerin ilişkilerinde de bazı kurallara ihtiyaç vardır ve bu hususlar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda özel olarak düzenlenmiştir. Bu kanun 1965 yılında yürürlüğe girmiş, ancak birçok değişikliğe maruz kalmıştır. Bir binada birlikte yaşamanın getirdiği haklar ve sorumluluklar bu kanunda düzenlenen konular arasındadır.
Aidat Borçlarından Sorumluluk
Kat mülkiyetinin özelliklerinden olan arazi üzerinde paylı mülkiyete benzer malik olma durumu, paylı mülkiyette olduğu gibi bütünün giderlerine katılma durumunu beraberinde getirir. Buna göre, binanın bölümlerini birincil olarak ilgilendirmeyen ancak bütününe ait olan giderlere kat maliki katlanmak durumundadır. Buna örnek olarak anagayrimenkulün sigorta primlerini verebiliriz. Ancak bu giderler sadece anagayrimenkule dair değil ortak fayda sağlayan unsurlara ilişkin de olabilir. Örneğin; kapıcı, bekçi ücretleri ya da ortak yerlerin bakım, onarım masrafları gibi. Bu tarz giderleri karşılamak için kat maliklerden alınan ücrete aidat denmektedir. Aidat borçları ise her kat malikinin sorumlu olduğu bir borçtur. Kanunen bu sorumluluğun eşit olarak bölüştürüldüğü düzenlenmişse de kat maliklerinin kendi aralarında sorumluluk ölçüsünün farklı bir şekilde kararlaştırılabileceği öngörülmüştür. Kat malikinin borcu ödememesi durumunda ise diğer kat malikleri dava yoluna başvurma hakkına sahiptir.
Toplu Yapılarda Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu üzerinde, 1965 yılında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren pek çok değişiklik yapılmıştır. 2007 yılında yapılan değişiklikler ise Kat Mülkiyeti Hukuku açısından köklü bir değişim getirmiştir. Bu değişimlerden bir tanesi de Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler ismiyle yeni bir bölüm eklenmesidir. Bu bölümde ortak yerlerin durumu, yönetimle ilgili hususlar, yönetim planı gibi hususlar düzenlenmiştir. Toplu yapılarda yaşayan kişilerin ise bu hükümler kapsamında yönetim planı, uyulması gereken yükümlülükler, kat malikleri kurulu toplantılarına iştirak etme, kararlardan haberdar olma gibi hususlara dikkat etmesi gerekmektedir.
Günümüzde çoğu kişinin muhatap olduğu kat mülkiyeti hususu, hukuken de önem arz eden bir konudur. Büromuzda Kat Mülkiyeti Hukuku kapsamında yer alan sorun ve uyuşmazlıklarınızın çözümünde en iyi hizmeti verecek kat mülkiyeti avukatlarımız her daim hizmetinize hazır vaziyette bulunmaktadır.