Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Davası

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir?

Şufa hakkı, diğer bir adıyla önalım hakkı, bir malın satılmasına karar verilmesi durumunda onda öncelikli olarak satın alma hakkına sahip olmayı ifade eder. Diğer bir deyişle taşınmazın malikinin taşınmazı satışı halinde önalım hakkı sahibi taşınmazın alıcısı olabilir. Bu tek taraflı bir beyanla gerçekleşir. Şufa hakkı kanundan doğabileceği gibi tarafların aralarında anlaşmasıyla sözleşmeden de doğabilir. Taşınmaz maliki bir sözleşme ile başka bir kimseye ön alım hakkı tanıyabilir. Ön alım sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılabilir. Kanun koyucu alım ve geri alım sözleşmelerine oranla bu sözleşme türünde kolaylık sağlamak istemiştir. Bunun sebebi ön alım sözleşmesinin genellikle kira sözleşmelerine kayıt şeklinde konulmasıdır. Şufa hakkı taşınmazın tamamı veya bir kısmı için kullanılabilirdir. Bir yenilik doğuran haktır. Yenilik doğuran bir hak olmasından kasıt kullanılmasıyla yeni bir hukuki ilişkinin, satış ilişkisinin doğuyor olmasıdır.

Şufa önalım hakkının kullanılması esasında şarta bağlıdır. Zira şufa hakkı taşınmazın satılmasından önce kullanılamamaktadır. Örneğin satış sözleşmesi hükümsüz ise önalım hakkının kullanılması da mümkün olmayacaktır. Şufa hakkının kullanılması için dava açılması gerekir. Şufa davası hak konusu malın başkasına satıldığının hak sahibine bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?

Şufa hakkı nasıl kullanılır? Şufa hakkı dava yoluyla kullanılır. Şufa hakkı şerhedilmişse ve taşınmazın mülkiyeti satılmış olduğu alıcının adına tescil edilmişse alıcıya karşı aksi halde satıcıya karşı bu dava yöneltilebilir. Önalım hakkı sahibi satışın kendisine bildirildiği tarihten başlayarak 3 ay içerisinde ve her halde satıştan itibaren 2 yıl içerisinde bu hakkını kullanmak için dava açmalıdır. Açılan davaya şufa davası veya önalım davası denir. Örnek vermek gerekirse bir kimse arazisi üzerinde bir A kişisine şufa hakkı tanımış olsun. Bu kimse arsasını satmak istediğinde mevcut başka alıcılar olsa bile şufa hakkı tanıdığından dolayı diğer alıcılardan önce arsayı almaya hakkı olan kişi A kişisidir. Örneğimizde ise A kişisi şufa davasını araziyi alan üçüncü kişiye karşı açabilecektir. Görüldüğü üzere davanın alıcıya karşı açılması için hakkın şerh edilmiş olması şartı aranmaktadır.

Önalım davası ile kullanılan önalım hakkının yenilik doğurucu olduğunu yukarıda belirtmiştik. Dolayısıyla dava neticesinde verilen karar da yenilik doğurucudur. Hakimin vereceği karar taşınmazın mülkiyetinin ön alım hakkı sahibine geçmesi sonucunu doğuracaktır. Bu anlamda tescil açıklayıcı bir işlem görevi görecektir.

Paylı Mülkiyette Şufa Hakkı Kullanımı

Şufa hakkı kanundan ya da tarafların anlaşmasıyla sözleşmeden doğabilir. Kanundan doğan şufa hakkı paylı mülkiyette kullanılacak olan şufa hakkıdır. Paylı mülkiyete konu bir malda, paydaşlardan birinin kendi payını satmak istemesi durumunda diğer paydaşların o hisse üzerinde önalım hakkı doğar. Paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlardan biri ya da hepsi birlikte şufa davası açabilirler. Kanunun paylı mülkiyette paydaşlara şufa hakkı tanımasındaki amaç malın bölünmesini engellemektir.

Mirasçılar Tarafından Şufa Hakkının Kullanılması

Şufa hakkı mirasçılara geçebilen bir haktır. Dolayısıyla şufa hakkı sahibinin ölmesi üzerine onun yerine bu hakkı yasal mirasçıları kullanabilirler. Şufa hakkının kullanılabilmesi için hak konusu malın tüm mirasçılarının onayına ihtiyaç vardır. Bahsettiğimiz şekilde şufa hakkı mirasçılar tarafından kullanılmış olacaktır.

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı

Şufa hakkı kanundan doğabileceği gibi sözleşmeden de doğabilir. Kanun koyucu sözleşme ile şufa hakkı kurulmasına izin vererek mülkiyet birliğini korumayı hedeflemiştir. Buna göre mal sahibi şufa hakkı konusu malını satmak istediğinde onu herkesten önce hak sahibine satacağını kabul etmiş olur.

Kanundan doğan önalım hakkı, hak konusu malı satın alan üçüncü kişiye karşı kullanılabilmektedir. Ancak sözleşmeden doğan önalım hakkı sadece sözleşmenin karşı tarafını bağladığı için hak konusu malı alan üçüncü kişiye karşı dava yoluyla kullanılamaz. Bu sorunu çözmek için önalım hakkını tapu kütüğüne şerh ettirmek gerekir. Önalım hakkı tapu kütüğüne şerh ettirildiğinde etkisi kuvvetleneceği için artık herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir. Şerhin etkisi 10 yıldır, 10 yıllık sürenin geçmesiyle birlikte şerhin etkisi de ortadan kalkar.

Şufa Hakkını (Önalım Hakkını) Engelleyen Haller

Şufa hakkını engelleyen haller şunlardır:

1. Paylı mülkiyette paydaşlar arasında önalım hakkı yoktur.
2. Bağışlamada önalım hakkı yoktur.
3. Trampada önalım hakkı yoktur.
4. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde önalım hakkı yoktur.
5. Ölüme bağlı tasarruflarda önalım yoktur.
6. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların satımında önalım hakkı yoktur.
7. Paylı mülkiyette paydaşlar bütün olarak paylarını üçüncü bir kişiye devrettiğinde şufa hakkı yoktur.
8. Bağımsız bölüm ve kat irtifakında diğer kat sahiplerinin önalım hakkı yoktur.
9. Önalım hakkından feragat edildiği durumlarda bu hak kullanılamaz. Önalım hakkından feragat tapuya verilecek bir şerh ile olur.
10. Dürüstlük kuralına aykırı durumlarda şufa hakkı kullanılamaz.
11. Paydaşlar arasında fiili bir bölüştürme yapılmışsa artık şufa hakkı kullanılamaz.
12. Şufa hakkını kullanabilmek için tapuda paydaş olmak gereklidir, tapuda paydaş olmayan bu hakkı kullanamaz.
13. Taşınırlarda yasal önalım hakkı yoktur. Bunlarda önalım hakkı yaratmak için sözleşme yapmak gerekir.
14. Eğer paylı mülkiyetteki pay bir şirkete sermaye olarak konulmuşsa artık o pay için önalım hakkı kullanılamaz.
15. Açık arttırma cebirle yapılıyorsa şufa hakkı kullanılamaz.
16. Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz.

Şufa Hakkının Kullanılamayacağı Haller

Şufa hakkının kullanılamayacağı haller şunlardır:

1. Paylı mülkiyette paydaşlar kendi aralarında şufa hakkını kullanamazlar.
2. Kat mülkiyeti kurulmuş bir binada, bağımsız bölümlerden birinin satılması halinde önalım hakkı kullanılamaz. Aynı şekilde kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazda da arsa payının satılması durumunda önalım hakkı kullanılamaz.
3. Cebri arttırmayla satışlarda, kamulaştırmada, bağışlamada vs. önalım hakkı kullanılamaz.
4. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde şufa hakkı kullanılamaz.
5. Paylı mülkiyette yapılan fiili taksimde şufa hakkı kullanılamaz.

Önalım Hakkı Kullanma Süresi

Önalım hakkı süresi satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 aydır. Şufa hakkı dava açma süresinin üst sınırıysa 2 yıldır. Şufa davası süresinin üst sınırı olarak 2 yılın belirtilmesinden kasıt ise şudur: Hak sahibi satışın yapıldığını 2 yılın sonunda öğrenmişse artık şufa davası açamaz. Yine şufa hakkı sahibi aynı şekilde satışın yapılmasından 2 yılın geçmesinden üç ay veya daha kısa bir süre öncesinde öğrenmişse ancak bu hakkını 2 yıllık üst sınır dolmadan önce kullanmamışsa artık şufa dava açılamaz. 3 aylık sürenin burada bir önemi kalmamış olur.

Yasal Önalım Hakkından Vazgeçme

Yasal önalım hakkından feragat iki şekildedir: Genel feragat ve özel feragat. Genel feragat; somut bir satış ile ilgili olmayan ve üzerinde paylı mülkiyet kurulan taşınmazla ilgili bütün satışlardan feragattir. Genel feragatin resmi işlemle ve tapu kütüğüne şerh ile yapılması gerekir. Özel feragatse adi yazılı şekle tabidir. Taşınmazın bir kere satılmasıyla sonraki satış için bu hak tekrar doğar. Önalım hakkından feragat satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Önalım Hakkı Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım hakkında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkemeyse taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davanın Asliye Hukuk Mahkemesi dışında başka bir mahkemede açılması durumunda mahkeme davayı görevsizlik nedeniyle reddedecektir. Yine aynı şekilde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde değil de başka bir yerin Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılacak olursa mahkeme davayı yetkisizlik sebebiyle reddedecektir.

Şufa Davası Açma Şartları

Şufa davası şartları şunlardır:

1. Sözleşmeden ya da kanundan doğan bir şufa hakkına sahip olmak.
2. Bu şufa hakkından vazgeçmiş olmamak.
3. Hak konusu taşınmazın satılmış olması.
4. Önalım hakkı süresini geçirmemek.

Şufa Davası Yargıtay Kararları

Şufa davası Yargıtay kararlarından bazıları şunlardır:

1. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/10426 K. nolu kararına göre akrabalar arasında şufa hakkı kullanılamaz.
2. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2014/1774 K. nolu kararında Yargıtay, şufa hakkının taşınmaz üzerindeki haciz, harç ve masrafları da kapsayacağını belirtmiştir.
3. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2014/2600 K. nolu kararında Yargıtay, şufa hakkı davası görülürken davacının taşınmaz üzerindeki paydaşlığının devam etmesi gerektiğini kabul etmiştir.
4. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu 1946/18 K. nolu kararında taşınmaz üzerinde birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanması durumunda bu haktan ortaklaşa yararlanacaklarını kabul etmiştir.

Şufa yani önalım hakkının kullanılması ile ilgili dava ve tüm hukuki meseleler hakkında gayrimenkul avukatı olarak yıllardır çalışan Topo Hukuk Bürosu’na tüm sorularınızı danışma formundan sorabilirsiniz.