(0212) 679 32 53
info@topo.av.tr

Kentsel Dönüşüm Hukukunda Sözleşmelerin Önemi

Kentsel dönüşüm hukukunda sözleşmelerin önemi konusuna giriş yapmadan önce konunun daha anlaşılabilir olması açısından ilk olarak kentsel dönüşümün ne anlama geldiğini açıklamamız yerinde olacaktır. Kentsel dönüşüm, yıpranma, bozulma veya çöküntü olan mekanlarda ekonomik, çevresel toplumsal koşulların bütünleyici ve kapsamlı olarak iyileştirilmesini ifade eden bir süreçtir. Söz konusu iyileştirme, imar planlarına bağlı kalınarak gerçekleştirilmektedir. Elbette ki bu süreç her zaman olması gerektiği gibi ilerlememektedir. Bazı durumlarda kentsel dönüşüm sürecinin suistimal edildiğini ve inşaat faaliyetlerinin belirtilen sürelerde tamamlanmadığını görmemiz mümkündür. Böyle durumlar karşısında maliklerin, kentsel dönüşüm mağduriyeti yaşamaları da kaçınılmaz olmaktadır. Belirttiğimiz ve daha birçok yaşanması mümkün mağduriyetlerin önüne geçilebilmesi adına kentsel dönüşüm hukukunda sözleşmelerin önemi yadsınamayacak derecededir.

 

 

Kentsel dönüşüm, yalnızca ülkemizde değil dünyanin pek çok ülkesinde uygulama alanı bulmaktadır. Kentsel dönüşüm süreci içerisinde özel arazi ya da mülk sahipleri ile dönüşümü gerçekleştirme görevi üstlenen firmalar arasında pazarlıklar ve anlaşmalar yapılmaktadır. Yapılan pazarlıklar neticesinde bir sözleşmenin imzalanması mümkün olmaktadır. Söz konusu sözleşmeleri tarafların sorumluluklarını ve bunların sınırlarını belirlemek açısından önemlidir. Bu nedenle kentsel dönüşüm hukukunda sözleşmelerin önemi tahmin edildiğinden daha fazladır.

 

 

Kentsel dönüşüm sürecinde yalnızca taraflar arasında değil aynı zamanda resmi kurumlar arasında da sözleşmeler imzalanmaktadır. Hatta bankalar ile de sözleşme imzalanması mümkündür. Kira yardımı ya da kredi desteği sağlanmasında malikler ve banka arasında tarafların yükümlülüklerini ve haklarını belirten sözleşmeler imzalanmaktadır. Dolayısıyla kentsel dönüşümün her aşamasında bir ya da birden çok sözleşme imzalanması söz konusu olabilmektedir. Kentsel dönüşüm esnasında tarafların herhangi bir sorunla karşılaşmaması adına sözleşme en başından doğru bir içeriğe sahip olmalıdır. Bu aşamada uzman bir avukattan yardım alınması tarafların haklarının ve menfaatlerinin muhafazası bakımından önem arz etmektedir. Uzman avukat aracılığıyla hazırlanacak olan sözleşmede, ilgili mevzuatlar tam anlamıyla gözden geçirilecek olup bu doğrultuda sözleşme maddeleri belirlenecektir. Sözleşmenin hukuka aykırı ifadeler içermemesi sözleşmenin geçerliliği ve uygulanabilirliği açısından mühim olduğundan kentsel dönüşüm hukukunda sözleşmelerin önemi sanıldığından daha büyüktür.

 

 

Kentsel Dönüşüm Hukukunda Sözleşmelerin Önemi: Ülkemizde Kentsel Dönüşüm

 

Kentsel dönüşüm hukukunda sözleşmelerinin önemi deyince söylememiz gereken bir diğer nokta ise Türkiye’nin özellikle metropolleri ve büyükşehirleri köyden kente göçlerin yaşanması sebebiyle çarpık kentleşmenin en belirgin mağdurları olmasıdır. Bu sebeple oluşan kötü altyapı nedeniyle de pek çok sorun yaşanmaktadır. Gerek kentlerin dokusunun bozulması gerekse binaların dayanıksız oluşu kentsel dönüşümü ülkemizde gerekli kılmıştır. Doğal afetler neticesinde yaşanan ciddi can ve mal kayıpları kentsel dönüşüm alanında gerekli düzenlemelerin yapılmasında büyük etkiye sahiptir. Özellikle yaşanan Van depreminden sonra bu konu devletin de ilgi odağı haline gelmiş olup kentsel dönüşümü ülke çapında uygulamak adına ilgili mevzuatlar yürürlüğe konmuştur.

 

 

Ülkemizde Kentsel Dönüşümünün Durumu / Kentsel Dönüşüm Hukuku

Ülkemizde Kentsel Dönüşümünün Durumu / Kentsel Dönüşüm Hukuku

 

Türkiye’de 1960’lardan beri kentsel dönüşüm adına pek çok proje denenmiş olup bunların birçoğu başarısızlıkla sonuçlanmıştır. Gecekondulaşma ve düzensiz altyapı problemlerini çözmek adına yeni stratejiler geliştirilmiş ve bu yönde girişimler yapılmıştır. Kentsel dönüşüm, son 20 yıl içerisinde ülkemizde önemli bir yere sahip olmuştur. Söz konusu kentsel dönüşüm projeleri TOKİ ve özel kuruluşlar aracılığıyla 2012 yılından beri hızlı bir şekilde yürütülmektedir. 2012 yılında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yürürlüğe girmiş olup o zamandan bu yana özellikle İstanbul, Ankara ve Bursa’da pek çok riskli yapı yıkılıp yeniden inşaa edilmiştir. Her ne kadar uygulamada bazı aksaklıklar ve mağduriyetler yaşansa da başarılı olan projelerin de sayısı oldukça fazladır. Kentsel dönüşüm projelerinin başarıyla tamamlanabilmesi adına kentsel dönüşüm hukukunda sözleşmelerin önemi büyüktür. Hukuka uygun ve tarafların haklarıyla sorumluluklarını açıkça belirten, herhangi bir mağduriyet karşısında tarafların kendilerini korumalarını sağlayacak olan sözleşmelerin varlığı kentsel dönüşüm sürecinde önemli bir yere sahiptir.

 

 

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı

 

Kentsel dönüşüm projelerinin gerçekleştirilebilmesi adına devlet, bu sürece katılmak isteyen hak sahiplerine birtakım desteklerde bulunmaktadır. Bu desteklerden ilki, kira yardımıdır. Kentsel dönüşüm aşamasında mülk sahibi olanlar bazı fedakarlıklarda bulunarak yıkım ve inşaat süresi boyunca başka bir konutta yaşama ya da başka bir işyerini işletme durumunda kalmaktadırlar. Bu mağduriyeti giderebilmek adına devlet, vatandaşlarına belirli oranlarda ve belirli sürelerde kira yardımında bulunmaktadır. Söz konusu kira yardımı kanunda belirlenmiş olup bu destekten herkesin yararlanması mümkün olmamaktadır.

 

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Nasıl Alınır ? Şartları Nelerdir ?

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Nasıl Alınır ? Şartları Nelerdir ?

 

 

Kentsel dönüşümde kira yardımından faydalanabilmesi için gerekli evrakların hazırlanması ve ilgili merciilere başvurulması gerekmektedir. İzmir, İstanbul ve Bursa’da yaşayanlar Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine; diğer illerde yaşayanlarsa Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvurmalıdırlar. Bakanlık tarafından başvurunun onaylanması halinde yetkili banka ile bir sözleşme yapılarak belirlenen süre çerçevesinde hak sahiplerine bir miktar kira yardımında bulunulması söz konusu olacaktır.

 

 

Kira yardımı, hak sahiplerine 18 ay boyunca yapılacak olup bu yardımın miktarı her şehre göre farklılık göstermektedir. İstanbul, Ankara ve İzmir için bu yardım 795 TL iken Bursa, Adana ve Anltalya’da bu yardım 740 TL olarak karşımıza çıkmaktadır. Kira yardım oranı her sene değişiklik göstermekle beraber 2016 senesi için en düşük yardım miktarı 495 TL olarak belirlenmiştir. Aynı zamanda kentsel dönüşüm kapsamında olan binada ikamet eden kiracıların mağdur edilmemesi adına devlet, bir kereye mahsus olmak kaydıyla iki aylık kira bedeli oranında kiracılara ödeme yapmaktadır. Bunun yanı sıra ayni hak sahiplerine de bir kereliğe mahsus olmak kaydıyla beş kira bedeli değerinde ödeme yapılmaktadır.

 

 

Kentsel dönüşüm hukukunda sözleşmelerin önemi kira yardımı alınmasında da yadsınamayacaktır. Banka ile hak sahipleri arasında kanunen belirlenmiş olan süreler çerçevesinde ve o dönemde uygulanacak miktar oranında bir kira yardımı yapılacağına dair sözleşme imzalanacaktır. Bu sözleşmenin imzalanması demek devlet destekli kentsel dönüşüm kredisinin talep edilemeyeceği anlamına geldiğinden dolayı bu konuda iyice düşünülüp ona göre karar verilmelidir. Aksi takdirde zarara uğramak ya da geri dönüşü olmayan yollara girmek söz konusu olacaktır. Dolayısıyla kentsel dönüşüm hukukunda sözleşmelerin öneminin farkında olmak gereklidir.

 

 

Kentsel Dönüşüm Kredisi

 

Kentsel dönüşüm kredisi almak için dönüşümle yeniden inşaa edilmesi istenen binaya dair deprem risk raporunun alınması ve bu raporun Bakanlık tarafından onaylanmasının ardından devlet destekli kentsel dönüşüm kredisi çekebilmek mümkündür. 2016 tarihinde yayınlanan karara göre söz konusu kredi miktarı 125.000 TL’dir. Yapılmış olan yeni düzenlemeyle birden fazla bölüme sahip olan hak sahipleri adına sağlanabilecek olan devlet destekli kredi oranı 625.000 TL olmuştur. Hak sahiplerinin kullanabilecekleri düşük faizli kentsel dönüşüm kredisi azami 10 yıldır. Bu sınır işyerleri açısından ise 7 yıl olarak belirlenmiştir. Kentsel dönüşüm kredisinin faiz oranı %0.90 olarak belirlenmiştir. Bu kredinin kullanılabilmesi için kira yardımı alınmıyor olması da temel şarttır. Kentsel dönüşümün her aşamasında olduğu gibi bu aşamada da kentsel dönüşüm hukukunda sözleşmelerin önemi yadsınamayacaktır.

 

 

Kentsel Dönüşüm Mağdurlarının Tazminat Talebinde Bulunabilir Mi?

 

Kentsel dönüşüm hukukunda sözleşmelerin önemi konusunda değinmemiz gereken son husus da bu sürecin mağdurlarının tazminat talebinin nasıl olacağıdır. Bu süreçte malikler ve müteahhit arasında yapılacak olan sözleşme büyük öneme sahiptir. Binanın yeniden inşaa edilmesinin ardından sözleşmede kararlaştırılmış olan şekilde yapılmaması ya da sözleşmeye riayet edilmeyerek vaktin teslimin gerçekleşmemesi durumunda malikler açısından mağduriyet durumu söz konusu olacaktır. İşte tam bu noktada kentsel dönüşüm hukukunda sözleşmelerin önemi konusu gündeme gelecektir. Bu süreçte yaşanabilecek mağduriyetlere karşı hak sahipleri, dava açma haklarını saklı tuttuklarını mutlaka sözleşmede belirtmelidirler. Sözleşmenin bu şekilde hazırlanması durumunda herhangi bir mağduriyet yaşandığı takdirde maddi ve manevi zararları denkleştirme tazminatı davası yoluyla sözleşmenin karşı tarafından talepte bulunmak mümkün olacaktır.

 

 

6306 sayılı Kanun’a göre kentsel dönüşüm sürecinde mağduriyet yaşadığını iddia eden kişi işlemi öğrendiği ya da kendisine tebliğ edilmiş olduğu tarihten itibaren 30 gün içerisinde idari yargıda iptal davası açabilmektedirler. Olabilecek zararların önlenmesi için idari yargıdan yürütmenin durdurulması kararı alınması da talep edilmelidir. Bu karara karşı bir defaya mahsus olarak kararın tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içerisinde Bölge İdare Mahkemesine itirazda bulunabilir.

 

 

Kentsel dönüşüm sürecinin çok fazla aşamadan oluşması ve her aşamanın önem teşkil etmesinden dolayı sağlam adımlarla hareket edilmelidir. Kentsel dönüşüm hukukunda sözleşmelerin önemi göz ardı edilmemeli ve aşamada, özellikle müteahhit ile kat malikleri arasında yapılacak olan sözleşme esnasında, kentsel dönüşüm alanında uzman bir avukat ile birlikte hukuki destek alınmalıdır.

 

 

1 Yıldız2 Yıldız3 Yıldız4 Yıldız5 Yıldız (3 votes, average: 5,00 out of 5)
Loading...

Leave a Reply