Apartman Yönetiminde Ortak Giderler
2.3
(3)

Apartman yönetiminde ortak giderler hakkında söyleyebileceğimiz şey toplu yaşamının beraberinde getirdiği zorunluluklardan yalnızca bir tanesi olduğudur. Son yıllarda şehirlere göç eden insan sayısının her geçen gün artmasıyla beraber şehirde yaşayan insanların büyük çoğunluğu sitelerde veya toplu konutlarda yaşamaya başlamıştır. Elbette ki bu durum da apartman yönetiminde ortak giderler konusunu fazlasıyla önemli hale getirmiştir. İnsanlar tarih boyunca bir arada yaşadıkları için birlikte yaşamanın getirdiği hak ve sorumluluklar konusunda bilinç sahibi olmuşlardır. Söz konusu hak ve sorumluluk bilincinin günümüze yansımasının bir örneğini de apartman yönetiminde ortak giderlere katılma zorunluluğu oluşturmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda her kat malikinin apartman yönetiminde ortak giderlere nasıl katkıda bulunacağına dair hükümler mevcuttur. Söz konusu hükümlere dayanarak öncelikli olarak şunu söyleyebiliriz ki neredeyse kişinin maliki olduğu alan dışında kalan her yer ortak alan olarak kabul edilmektedir. Ancak kat maliklerinin apartmanla ilgili olarak yapacağı bir sözleşme ile ortak giderlerin azaltılması ya da arttırılması mümkün olacaktır. Bu tür apartman sözleşmelerine özellikle büyük sitelerde çok sık rastlamaktayız. Bunun nedeni ise sitelerin yönetiminin tek bir binanın yönetimine nazaran daha zor olmasından kaynaklanmaktadır. Yapılacak olan bir sözleşme ile kat maliklerinin yükümlülükleri açık bir şekilde belirlenmekte ve her kat maliki de bu sözleşmeye uygun olarak hareket etmektedir.

Apartman yönetiminde ortak giderler ifadesi ile anlatılmak istenen genel olarak apartmana dair bakım, onarım ve diğer masraflardır. Yapılacak olan sözleşme ile farklı masrafların da ortak gider olarak belirlenmesi mümkündür. Apartman sakinlerinin tamamı ortak alan içerisinde yer alan ve aynı zamanda ortak kullanıma tabi olan bütün masrafları aralarında bölüşerek ödeme yükümlülüğüne altındadır. İleride oluşabilecek problemlerin önüne geçilebilmesi adına hem apartman yönetiminde ortak giderle ilgili mevzuatın bilinmesi hem de varsa apartman sözleşmesinin incelenmesi büyük önem arz etmektedir. Elbette ki gerek bu sözleşmenin hazırlanması esnasında gerekse doğabilecek ihtilafların çözümünde bir gayrimenkul alanında uzman bir avukattan yardım alınması faydalı olacaktır.

Apartman Yönetiminde Ortak Giderler Nelerdir?

Apartman yönetiminde ortak giderler nelerdir?” sorusu pek çok apartman sakini tarafından oldukça merak edilen soruların başında gelmektedir. İlk olarak apartmanda yaşamanın yani diğer bir deyişle ortaklaşa hayatın getirmiş olduğu birtakım kurallar mevcuttur. Kurallar doğrultusunda da bazı ortak alanların giderlerinin bölüşülerek ödenmesi gerekmektedir. Ortak alanların neler olduğu Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça belirtilmiştir. İlgili kanun maddesi uyarınca ortak yerler; 

  1. Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
  2. Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, 
  3. Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer konusuna girer.

Yukarıda yazılı yerler ve şeyler Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince her halde ortak yer sayılır. Ancak daha önce de belirttiğimiz gibi ortak yerler sözleşme ile serbestçe belirlenebilir. 

Kat maliklerinin arasında aksine bir anlaşma olmadıkça kanunda belirtilen şekilde ortak giderlere katılma söz konusu olacaktır. Giderlere katılma kat maliklerinin en büyük yükümlülüğüdür. Peki, apartman yönetiminde ortak giderler nelerdir? Ortak giderler arasında kapıcı, kaloriferci, bekçi ve bahçıvan ücretleri apartmanın ortak alanlarının bakım masrafları örnek olarak gösterilebilir. Aynı zamanda ana gayrimenkulün sigorta primleriyle bütün ortak yerlerin koruma, bakım, onarım ve güçlendirme giderleri apartman yönetiminde ortak giderler arasında yer almaktadır. Bir diğer ortak gider ise yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleridir. İlgili giderler için toplanacak miktara da her bir kat maliki kendi arsa payı oranında katılmak zorundadır. Belirtmeliyiz ki kat malikleri ortak yer ya da tesisler üzerinde bulunan kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi sahip olduğu bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum bulunmadığını öne sürerek gider ve avans paylarını ödemekten kaçınamaz.

Apartman yönetiminde ortak giderlere katılmak bir zorunluluk olduğundan dolayı gider ve avans paylarını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat malikleri ya da yönetici yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere dayanarak dava açabilmektedir. Bununla beraber bahsi geçen kişilerin icra takibi başlatması da mümkündür. Eğer kat maliki gider ve avans payını ödemede gecikiyorsa ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olacaktır. Tüm bu bilgilere dayanarak şunu söyleyebiliriz ki apartman yönetiminde ortak giderlere katılma kanuni bir yükümlülük olduğundan dolayı buna riayet edilmediği takdirde kanuni yaptırımlarla karşılaşmak söz konusu olacaktır. Bu nedenle kat malikleri her halde sözleşmeden ve kanundan kaynaklanan giderleri ve avansları vaktinde ödemelilerdir.

Apartman Yönetimindeki Giderler Yönetmeliği

Bir apartmanda yönetimin nasıl oluşturulması gerektiği ve yönetim ile kat maliklerinin hak ve sorumlulukları Kat Mülkiyeti Kanunu’nun beşinci bölümünde açıklanmıştır. Daha önce de belirtmiş olduğumuz gibi ortak alanlar kanunda açıkça belirlenmiş olmakla birlikte yapılacak bir sözleşme ile serbestçe belirlenebilmektedir. Bir diğer yandan apartman yönetimi de kendisi bir yönetmelik belirleyerek apartmanın ortak giderlerinin ne olduğunu tayin edebilmektedir. Fakat söz konusu yönetmelik hazırlanırken keyfi maddelerin yönetmeliğe konulması mümkün değildir. Apartman yönetimindeki giderler yönetmeliği makul hükümler içermeli ve ortak çıkarı göz etmelidir. Apartman yönetimindeki giderler yönetmeliğinin bir diğer ismi ortak kullanım alanları yönetmeliğidir. Uygulamada ortak kullanım alanları yönetmeliği deyimi de sıklıkla kullanılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun en önemli maddelerinden bir tanesi 43. Maddedir. İlgili maddeye göre; 

  1. Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. 
  2. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.

Görüldüğü üzere apartman yönetimindeki giderler yönetmeliği hazırlanırken mevcut kanuna uygun bir şekilde ortak gider planı çıkarılmalıdır. Apartman yönetiminin hazırladığı bir düzenlemeyle herkesi böylesi bir masrafa katılmaya zorlaması mümkün değildir. 

Kat Malikine Karşı İcra Takibinin Başlatılması

Kat malikinin aidat borcunu ödememesi nedeniyle kat malikine karşı icra takibinin başlatılması mümkündür. Aidat borçlarına ilişkin olan para borcu için ilamsız icra takibi başlatılabilecektir. Bu borca ilişkin icra takibinde yetkili icra dairesi ana taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesidir. Söz konusu icra takibi başlatma yönetici tarafından gerçekleştirilebileceği gibi diğer kat malikleri tarafından da yapılabilir. Aynı zamanda yönetici, apartmanı temsil etmesi adına bir avukata da vekalet verebilir ve avukat aracılığıyla da icra takibi başlatılabilir. KMK m.20 çerçevesinde ödenmeyen aidatlara ilişkin olarak aidatın ödenmesi gereken günden başlayarak her bir ödenmeyen aidat için aylık %5 gecikme tazminatı söz konusu olacaktır.

Dolayısıyla ödenmeyen bir aidat mevcutsa buna karşı itiraz yoluna başvurulması halinde borcunu ödemeyen borçlunun aleyhine bir durum oluşacaktır. Çünkü icra takibi neticesinde zaten hem aidat hem gecikme tazminatı hem de icra masrafları ve avukatlık ücreti ödenecektir. Bunun yanı sıra bir de eğer haksız itiraz neticesinde itirazın tapu iptali davası açılmışsa ayrıca %20 oranında inkar tazminatına hükmedilecektir. Bu durumda da tekrar avukatlık ücreti ödenecektir. Kat maliklerine en büyük önerimiz ödenmeyen aidat borçlarını en kısa sürede ödemeleri ve genel anlamda bu tür ödemelerde gecikme yaşamamalarıdır. Aksi takdirde aidatın çok daha üstünde meblağlar ödemeleri söz konusu olacaktır.

Apartman Yönetiminde Ortak Giderler Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı asansör tamirini öder mi?

Genellikle kiracılar ile ev sahipleri arasında tartışma konusu olan hususlardan biri asansör bakım ücretinin kim tarafından ödeneceğidir. Yargıtay’ın asansör tamir ücretini kat malikinin yani ev sahibinin ödeyeceği yönündeki kararları mevcuttur. ”Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerinden her kat malikinin arsa payı oranında sorumlu olması sebebiyle, kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka sebebe dayanarak devamlı olarak yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür.”

Apartman ortak giderleri nelerdir?

Apartman ortak giderleri; kapıcı, kaloriferci, bekçi, yönetici ve bahçıvan ücretleri, ana gayrimenkulün sigorta primleriyle bütün ortak yerlerin koruma, bakım, onarım ve güçlendirme giderleri ve ortak tesislerin işletme giderleridir. 

Kat mülkiyeti kanununda ortak alanlar nelerdir?

Apartman ve sitelerde ortak kullanım alanları: ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinin dışında kalan ve ortaklaşa kullanıma açık olan kullanım alanlarıdır. Bu ortak kullanım alanlarına örnek vermek gerekirse; giriş kapıları, kapıcı dairesi, asansör, merdivenler, garaj, otopark, sığınak, bahçe, çocuk oyun alanları, kalorifer daireleri, kömürlük, su depoları, çatı ve bacalar, yangın merdiveni vs. ortak kullanım alanlarıdır.

Bahçe katında oturanın hakları nelerdir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilene göre, bahçe katındaki daire sahiplerinin tapusunda bahçenin kullanımıyla ilgili herhangi bir bilgi bulunmuyorsa bahçe ortak alan olarak kabul edilmektedir. Bu durumda ise kat malikleri arsa payı oranında bahçeden yararlanma hakkına sahiptir. Bahçenin bir kişiye tahsis edilebilmesi için site veya apartman sakinlerinin oy birliği ile karar vermesi gerekmektedir. Özetle tapuda bahçe kullanımı ile ilgili herhangi bir bilgi yer almayan ya da bütün kat maliklerinin ortak rızası ile bahçe kendisine tahsis edilmemiş olan bahçe katı daire sahibi, bahçeden ancak arsa payı oranında yararlanma hakkına sahiptir.

Asansör masraflarına her daire katılmak zorunda mıdır?

Asansör ortak kullanılan yerler arasında yer aldığı için tüm daireler her türlü asansör masrafına eşit oranda katılmakla yükümlüdürler. Bir kimse asansörü kullanmadığını iddia ederek masrafları ödemekten kaçınamaz. 

Dükkanlar asansör masrafına katılır mı?

Asansörler ortak kullanım alanları olmaları nedeniyle her malik giderlere arsa payı oranında katılım göstermek zorundadır. Dükkanlar da aksi kararlaştırılmadıkça asansör masraflarına katılmakla yükümlüdür.

Zemin kat ısı yalıtımı ortak gider kalemine girer mi?

Bina ısı yalıtımı ortak gider kapsamında yer almaktadır. Dolayısıyla zemin kat veyahut en üst kat olması önemli değildir. Aksine bir anlaşma yapılmadığı sürece zemin kat ısı yalıtımı da ortak giderler arasındadır. 

Apartman altındaki dükkanlar aidat ödemek zorunda mıdır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre dükkanlar da dahil olmak üzere tüm bağımsız bölümlerin malikleri aidat ödemekle yükümlüdür. Taraflar aralarında anlaşarak dükkanların aidat ödemeyeceğini kararlaştırabilirler.

Topo Hukuk Bürosu uzun yıllardır hukukun pek çok farklı alanında uzman avukatları vasıtasıyla müvekkillerine hem hukuki danışmanlık hem de avukatlık hizmeti sağlamaktadır. Gayrimenkul hukuku ekibimizde yer alan avukatların oldukça bilgili ve tecrübeli oldukları hukuk dalları arasında yer almaktadır. Kat maliklerine karşı icra takibi başlatmak için internet sitesinde yer alan iletişim bilgileri vasıtasıyla uzman avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz. Ayrıca apartman yönetiminde ortak giderler hakkındaki sorularınızı danışma formunu doldurarak ekibimize iletebilirsiniz.  

Makale Yararlı mıydı?

Oylamak için yıldıza tıklayın

Ortalama oy 2.3 / 5. Oy sayısı: 3

Henüz oylama yapılmadı

YORUMLAR

45 Comments. Leave new

  • Merhabalar bina ile ilgili sorunum var. Soru: Benim evim bahçe katında ve bina bahçesinden evimize su vuruyor ev kredili olduğu için ben daha önce sigorta experini çağırdım ve parke ve boya işlerini sigortadan yaptırdım. Ancak bu yıl gene aynı sorun olunca Bende binadan bu suyun bina dışından ve binaya karşı olduğunu söylememe rağmen bahçeden gelen suyun kesilmesi için yalıtım yapılmasının binya ait olduğunu söylemem rağmen binanın yaptırmayacağını belirtiyorlar. Bahçeden binaya yani benim daireme gelen suyun kesilmesi dairem olarak benim mi yoksa binanınmı sorunudur? KOnu hakkında yardımlarınızı arz ederim.

    Reply
  • Bulunduğum apartman da doğalgazda 15 derecenin altındaki alanlara ceza yazılıyor fakat aparmanin ortak alanı ve benim evimin altında kullanılan yerlerde kaloriferler 1 dereceye kilitlenmiş durumda sedece 1 petek 2 dereceye verilebilmekte genel olarak petekler 0 da tutulmakta olup, yöneticiye defalarca ortak alanın yanmadigini söylediğim halde yandığını iddia ediyor hakkımı nasıl arayabilirim. Kendisine göstermek içinde bir kamera kaydı aldım düğmelerin cevrilmedigine ve 0 da durduğuna ait apartman doğalgaz faturasin da ise 0 paylaşımda ortak alanlar ayrı faturalanmayip ortak kullanım bedeli olarak Meyra kare başına paylastiriliyor

    Reply
  • Merhaba 176 daireli bir sitede oturuyorum binalarin alti otopark ve alt katlarin isinmadigi gerekce gosterilerek yalitim yapilmak isteniyor bunu odemek zorundamiyim

    Reply
  • iyi günler ben 14 katlı bır bınanın 1. katında oturuyorum alt katımda bina girişi toplantı odası ve asansör girişi bulunmakta bina yönetimi olarak giriş taraftaki kaloriferlerin orta ayarda yanması için karar alınmış ne hikmetse bir bina sakini her giriş çıkışında kalorifer peteklerini kapatıyor ve evim çok soguk oluyor bunla alakalı ne yapabilirim ve hangi kanunda geçiyor bunu en kısa zaman da öğrenebilirmiyim ve ne yapabilirim ilginize şimdiden teşekkürler…

    Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Fill out this field
Fill out this field
Please enter a valid email address.
You need to agree with the terms to proceed

* Telefon numaranız yayınlanmayacaktır.

Menu