Apartman Yönetiminde Ortak Giderler

Apartman yönetiminde ortak giderler için söyleyebiliriz ki şehirlerde nüfusun her geçen gün artmasıyla beraber insanlar büyük sitelerde veya toplu konutlarda yaşamaya başlamış olup bu durum da apartman yönetiminde ortak giderler konusunu önemli hale getirmiştir. İnsanlar tarih boyunca birlikte yaşadıkları için birbirlerine karşı olan hak ve sorumluluk bilinçleri gelişmiştir. Bu hak ve sorumluluk bilincinin günümüze yansıması da işte apartman yönetiminde ortak giderler için katılma şeklinde ortaya çıkmıştır.

İlgili kanun ve yönetmelikte her kat malikinin apartman yönetiminde ortak giderler içerisine nasıl katkıda bulunacağına dair hükümler mevcuttur. Söz konusu hükümlere göre öncelikli şunu belirtmemiz gerekir ki kişinin maliki olduğu alan dışında kalan her yer ortak alan olarak kabul edilmektedir. Fakat bunun yanı sıra apartmanla ilgili bir sözleşme yapıldığı takdirde ortak giderlerin azalması ya da arttırılması mümkün olacaktır. Bu sözleşmeye özellikle büyük sitelerde çok sık rastlamaktayız. Çünkü sitelerin yönetimi tek bir binanın yönetimine göre daha zor olduğundan dolayı bir sözleşme yapılarak kat maliklerinin yükümlülükleri açık bir şekilde belirlenir ve her kat maliki de bu sözleşmeye uygun olarak hareket eder.

Apartman yönetiminde ortak giderler genel olarak apartmana dair bakım, onarım ve diğer masrafları kapsadığını söyleyebiliriz. Yapılan sözleşme ile farklı masrafların da ortak gider olarak belirlenmesi mümkün olabilmektedir. Apartman sakinlerinin tamamı ortak alan içerisinde yer alan ve aynı zamanda ortak kullanıma tabi olan bütün masrafları aralarında bölüşerek ödeme yükümlülüğüne sahiptirler. İleride oluşabilecek problemlerin önüne geçilebilmesi adına hem apartman yönetiminde ortak giderle ilgili mevzuatın bilinmesi hem de varsa apartman sözleşmesinin incelenmesi büyük önem arz etmektedir. Elbette ki gerek bu sözleşmenin hazırlanması esnasında gerekse doğabilecek ihtilafların çözümünde bir avukattan yardım alınması faydalı olacaktır.

Apartman Yönetiminde Ortak Giderler Nelerdir ?

Apartman yönetiminde ortak giderler nelerdir ?” gibi soruların cevabını şunu söyleyerek başlayabiliriz: apartmanda ortaklaşa hayatın getirmiş olduğu bazı kurallar mevcuttur. Bu sebeple de bazı ortak alanların giderlerinin bölüşülerek ödenmesi gerekmektedir. Ortak alanların neler olduğu Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilmiştir. Çatılar, bacalar, yağmur olukları, her malikin kendi bölümü dışında kalan kanalizasyon tesisleri, çöp kanalları, elektrik tesisleri, televizyon için ortak şebeke, ortak duvarlar, asansörler, koridorlar, kapıcı daire ve odaları, genel kömürlük, ortak garajlar ve daha pek çok yer Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ortak alan olarak belirlenmiştir. Bu kanunda sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, koruma ya da faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve diğer şeyler de ortak alan kapsamına girmektedir.

Apartman yönetiminde ortak giderler nelerdir katılma her bir kat malikinin en büyük yükümlülüğüdür. Kat maliklerinin arasında aksine bir anlaşma olmadıkça kanunda belirtilen şekilde ortak giderlere katılma söz konusu olacaktır. Buna göre kat malikleri kapıcı, kaloriferci, bekçi ve bahçıvan giderlerine ve bunlar için toplanacak olan avansa eşit olarak katılacaktır. Aynı zamanda ana gayrimenkulün sigorta primleriyle bütün ortak yerlerin koruma, bakım, onarım ve güçlendirme giderlerine ve bunlar için toplanacak avanslara her bir kat maliki kendi arsa payı oranında katılmak zorundadır. Aynı zamanda yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine de arsa payı oranında katılak mecburidir. Belirtmeliyiz ki kat malikleri ortak yer ya da tesisler üzerinde bulunan kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi sahip olduğu bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum bulunmadığını öne sürerek gider ve avans paylarını ödemekten kaçınamaz.

Apartman yönetiminde ortak giderlere katılmak bir zorunluluk olduğundan dolayı gider ve avans paylarını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat malikleri ya da yönetici yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açabilmekle beraber icra takib başlatması da mümkündür. Eğer kat maliki gider ve avans payını ödemede gecikiyorsa ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olacaktır. Bunlara dayanarak şunu söyleyebiliriz ki apartman yönetiminde ortak giderlere katılma kanuni bir yükümlülük olduğundan dolayı buna riayet edilmediği takdirde kanuni yaptırımlarla karşılaşmak söz konusu olacaktır. Bu nedenle kat malikleri her halde sözleşmeden ve kanundan kaynaklanan giderleri ve avansları vaktinde ödemeyi tercih etmelidirler.

Apartman Yönetimindeki Giderler Yönetmeliği

Bir apartmanda yönetimin nasıl oluşturulması gerektiği ve yönetim ile kat maliklerinin hak ve sorumlulukları Kat Mülkiyeti Kanunu’nn beşinci bölümünde açıklanmıştır. Daha önce belirtmiş olduğumu gibi kat maliklerinin ortak alanları belirlenmiş olup bu alanlar doğrultusunda apartman yönetiminde ortak giderlerden hangilerine katılmaları gerektiğine dair hükümler yer almaktadır. Bununla birlikte apartman yönetimi de kendisi bir yönetmelik belirleyerek apartmanın ortak giderlerinin ne olduğunu tayin edebilmektedir. Fakat söz konusu yönetmelik hazırlanırken de keyfi bir şekilde hazırlanması mümkün değildir.

Yine mevcut kanuna uygun bir şekilde ortak gider planı çıkarılmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 43. maddesine göre yapılması amaçlanan yenilik ya da ilave çok masraflıysa veya yapının durumuna göre lüks bir niteliğe sahipse ya da ana gayrimenkulün  bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde bulunmuyorsa bundan faydalanmak istemeyen kat maliklerinin giderlere katılması zorunlu değildir. Dolayısıyla yönetimin hazırladığı bir düzenlemeyle herkesi böylesi bir masrafa katılmaya zorlamak da mümkün olmayacaktır. Bu husus da apartman yönetiminde ortak giderlere dair düzenleme yapılırken ilgili mevzuatların göz ardı edilmemesi gerektiğini söylememiz doğru olacaktır.

Kat Malikine Karşı İcra Takibinin Başlatılması

Kat malikinin aidat borcunu ödememesi nedeniyle kendisine karşı icra takibi başlatılması mümkündür. Aidat borçlarına ilişkin olan ilamsız icra takibi başlatılabilecektir. Bu borca ilişkin icra takibinde yetkili icra dairesi, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesidir. Söz konusu icra takibi başlatma yönetici tarafında gerçekleştirilebileceği gibi kat malikleri tarafından da yapılabilir. Aynı zamanda yönetici, apartmanı temsil etmesi adına bir avukata da vekalet verebilir ve avukat aracılığıyla da icra takibi başlatılabilir. KMK m.20 çerçevesinde ödenmeyen aidatlara ilişkin olarak aidatın ödenmesi gereken günden başlayarak her bir ödenmeyen aidat için aylık %5 gecikme tazminatı söz konusu olacaktır.

Dolayısıyla ödenmeyen bir aidat mevcutsa buna karşı itiraz yoluna başvurulması halinde borcunu ödemeyen borçlunun aleyhine bir durum oluşacaktır. Çünkü icra takibi neticesinde zaten hem aidat hem gecikme tazminatı hem de icra masrafları ve avukatlık ücreti ödenecektir. Bunun yanı sıra bir de eğer haksız itiraz neticesinde itirazın tapu iptali davası açılmışsa ayrıca %20 oranında inkar tazminatına hükmedilecektir. Bu durumda da tekrar avukatlık ücreti ödenecektir. Kat maliklerine en büyük önerimiz ödenmeyen aidat borçlarını en kısa sürede ödemeleri ve genel anlamda da bu ödemelerde gecikme yaşamamalarıdır. Aksi takdirde aidatın çok daha üstünde rakamlar ödemeleri söz konusu olacaktır.

Kat maliklerine, komşuya borcundan dolayı icra takibi açmak ve apartmanda ortak giderlerin yönetmeliği hakkında bilgi almak için bizi arayınız (0212) 679 32 53

Makale Yararlı mıydı?

Oylamak için yıldıza tıklayın

Ortalama oy / 5. Oy sayısı:

Yararlı bulmadığınız için üzgünüz

Bu makaleyi geribildirimlerinizle daha iyi hale getirmek isteriz

, , , , , , , , ,

34 Yorum. Yeni Yorum

  • selamlar biz binamızın bahçe duvarına korkuluk ve aydınlatma yaptırdık ortak karar aldık 48 daireli iki bloklu bir site 47 daire bu iş için belirlenen parayı verdi bir daire bu parayı vermiyor ne yapmamız gerekir ayrıca resmi bir evrakımız yok yöneticiligi resmi yapmamız için ne gerekiyor ve bu resmileştirme sonucunda her hangi bir vergiye tabi olunuyormu bunlarla ilgili bilgilendirirseniz sevinirim . Saygılar

    Cevapla
  • KAT MALIKININ AIDAT BORCUNU ODEMEYEN DIGER MALIKE KENDI ADINA DAVA ACMA HAKKI VARMI? YONETICI SU ANDA 15, BIN TL LIK BORC HAKKINDA HIC BIR ISLEM YZPMAMAKTA.

    Cevapla
  • Kolay gelsin.bir sorum olacaktı.çarşı olarak belirtilen bir yerde kiracıyım giriş farklı bir yer olarak kullanılıyor.çarşının şu elektrik asansör doğalgaz güvenlik kapıcı yani hiçbir hizmeti kullanmıyorum.yinede bu hizmetlerden muaf olmama rağmen aidat istemekteler.ödemek zorundamıyım yada bunun kuralı nedir.tşk edrim

    Cevapla
  • Site otamat diyafon arızasını ev sahibimi yoksa site yönetimimi yaptırmalı?
    Bilgilendirirseniz sevinirim.teşekkürler

    Cevapla
  • bina yöneticisi ahmet bulut bina dışı kaplama ve iki köşe sabit cam senedebir vinçle temizlettiriyoruz 1 nolu daire arsa payı üzerinden hissesine düşen parayı ödemiyor ödemek zorundamı onun dairesi küçük olduğundan temizlenecek duvarı olmadığından parayı vermemekte haklımı selamlar

    Cevapla
  • HÜSEYİN S.
    2 Ocak 2019 16:39

    Apartmanımız birleşik iki blokdan oluşmaktadır. A blok 13 daireden oluşmakta olup asansör bulunmaktadır. B blok ise 6 daireden oluşup asnasör bulunmamaktadır. A blokta ki asansöre yapılan büyük revizyon parasının ödenmesine bu asansörü hiç kullanmayan B blok sakinlerininde ödenmesi istenmektedir.Her ne kadar yönetim planında “zemin kattaki bağımsız bölüm ve malikleri asansörün bakım ve işletme giderlerine katılmazlar” densede 10.10.199 tarihli kat malikleri toplantısında A blok malikleri asansörün bakım ve onarım ve elektrik giderlerine katılırlar ( B bloktakilerde öder denmemiştir) diye karar alınmıştır. Buna rağmen hiç asansörü kullanmayan ve A blok ile hiç bağlantılarının olmamasına rağmen B blok sakinlerinden paylarına düşen miktarın ödenmesi istenmiştir.Bu konuda bize gerekli yardımlarda bulunursanız seviniriz iyi çalışmalar.

    Cevapla
  • bir sitede bir daire aldım ve taşındım taşınmadan önce sitenin ortak alan borçları varsa buborçta ben sorumlu muyum

    Cevapla
    • Av. Serdarhan Topo
      1 Şubat 2019 12:46

      Merhaba Ramazan Bey,

      Apartman ortak giderlerinden onu kullanan sorumludur.

      Saygılarımızla

      Cevapla
  • Merhaba, aidat haricinde apartman ortak elektrik kullanımı için aidat masrafının yaklaşık 3te 1’ini benden talep ediyor. ancak bu durum taşındığımdan beri ilk kez başıma geliyor. sebep olarak elektrik faturalarındaki artış gösteriliyor. apartman giderleri aidat masrafı içinden alınmaz mı? ben bu ortak borcu ödemekle yükümlü müyüm? sevgiler.

    Cevapla
    • Av. Serdarhan Topo
      19 Şubat 2019 20:39

      Merhaba Şevval Hanım,

      Kullanmadığınızdan bahisle aidat borcunu ödemekten kaçınma hakkınız yoktur. Ancak sizden fazladan talep edilen ortak gideri sorgulamalısınız.

      Saygılarımızla

      Cevapla
  • Merhaba 12 dayrelı bı apartman da oturuyorum ıskanı alınmadığı İcin elektırı ve su bir benım oturduğunm dayre de camasırı makinası ve televı var Baska bısseyok tek yasıyorum ve cogu zaman evde bulun muyorum binaya elektırık 1600 tle geliyor ve 12 dayre ye biliniyor ayle ler yasıyor 5 kısılık bana dusen elektırık faturası da negıbı ıtıraz hakim var ve yasal haklarım neler

    Cevapla
    • Av. Serdarhan Topo
      2 Mart 2019 16:35

      Merhaba Tunahan Bey,

      Ortak giderlere itirazı sulh hakimine başvuru yoluyla yapabilirsiniz.

      Saygılarımızla

      Cevapla
  • Merhaba Serdarhan Bey,
    16kişilik binada oturmaktayız.Binanın ortak kullanım alanı olan elektrik kullanımını 16 daireye paylaştırıldı.Bu durumda itiraz eden daire sahiplerinden 1 kişi bu ücreti ödememe gereksinimde bulunuyor.Bu durum da yapılması öngörülen işlemler nelerdir?
    Bu konuda yardımlarınızı talep ediyorum.Teşekkürler.

    Cevapla
  • merkezi sistem ısınma kullanım suyu var. hesaplama yapılırken kalorimetre hesabını yaptıktan sonra . soğuk su hesabı nasıl yapılması gerekir. örnek binaya 1000 tl kullanım suyu geldi. toplam 15 daire mevcut. bunun % kaçı hepsine yansır. kullanım miktarı yazılı ancak kayıp kaçak bedeli % kaç hesaplanır.

    Cevapla
  • 51 dairelik bir sitede oturuyorum giriş katta ikamet ediyorum yüklü miktarda asansör tamiri yapıldı bunu ödemek zorundamıyım

    Cevapla
  • Apartmanımızın en üst dairesinin damda tavanı su alıyor
    Damın onarılması için aparman sakinleri onarım ücretini ödemek mecburundalar mi ??
    Saygılar

    Cevapla
  • MERHABA BEN APARTMAN YÖNETİCİSİYİM 28 DAİRELİK YER ,DAİRENİN BİRİNDE KİRACI EŞYALARINI KOYMUŞ GELİP GİTMİYOR AİDAT 28 BÖLÜNDÜĞÜ İÇİN ONUN AİDATI BENİM CEBİMDEN ÇIKIYOR ARADIĞIMDA BEN DURMUYORUM AİDAT FİLAN VERMEM DİYOR, BEN İL ÖNCE İHTAR MI ÇEKMEM GEREKİYOR, YOKSA DİREK İCRA TAKİBİMİ BAŞLATMALIYIM BİRDE 2 TANEDE DÜKKAN VAR BU DÜKKANLAR ORTAK GİDERLERE(ELEKTRİK SU TEMİZLİKÇİ VB) GİDERLERE SORUMLUSUDUR AİDAT 30’A MI BÖLÜNMELİ YARDIMCI OLUR MUSUNUZ TEŞEKKÜRLER.

    Cevapla
  • Fahrettin M.
    3 Nisan 2019 13:44

    Merhabalar, Binanın ana elektrik panosunda bulunan otomatların arıza gideri (arada bir sigorta atıyor) kiracıya mı aittir ? Yoksa bina ortak kullanımından mı ödenir ? Teşekkür ederim.

    Cevapla
  • 2013 kasım ayında siteden ev aldım sitenin 2012 den 2015 e kadar sgk ve vergilerini yatırmamıs ve site sakinlerinden alınıyor çoğunluk sağlanmadan karar verirdi yapınlandırma yapıldı ben ödemedim şuan mahkemeliğiz aidatlarımı ödüyorum gününde ne yapmalıyım

    Cevapla
  • Merhaba bahçe katında kiraya çıktım ay sonunda yönetici hiç bir şekilde bilgilendirme yapmadı ve hiç bi şekilde ne çöp alınıyor ne temizlik yapılıyor ay sonu olduğu için komple ay aidatının makbuzunu elime verdi kabul etmedim asansör zaten kullanmıyoruz bahçe katı olduğu için ve bu masraflarla ilgili panoda herhangi bilgi yok. Belediye tarafından belgeli aidat tutarını talep ettim ve Mart ayını ödemedim bu durumda hakkımı nasılsavunabilirim

    Cevapla
    • Topo Hukuk Bürosu
      2 Mayıs 2019 15:44

      Merhaba Nur Hanım,

      Kullanmadığınızdan bahisle ortak giderleri ödememe hakkınız mevcut değildir. Ancak dava açmanız mümkündür.

      Saygılarımızla

      Cevapla
  • Merhaba, 10 daireli bir aprtmanda 4-5 daire dış cepheden kaynaklanan sorun nedeni ile rutubet alıyor ve kulanılmaz bir durumda apartmandan 4-5 daire yapılmasına onay verirken diğer yarısı kendilerinde sorun olmadığı için konudan kaçmaktadır. Ortak sorumlu olduğumuz bu sorun ile nasıl mücadele edebiliriz %51 çoğunluk mu aranmaktadır ?Yardımcı olamanızı rica ederim.

    Cevapla
    • Topo Hukuk Bürosu
      13 Mayıs 2019 13:05

      Merhaba Erdem Bey,

      Hakim müdahalesini düşünmenizi öneririz.

      Saygılarımızla

      Cevapla
      • Merhaba 12 daireli bir apartmanda yaşıyoruz yapılacak bütün masrafları on bir daire kabul edip öderken bir daire sürekli itiraz edip ödeme yapmıyor bizde bunu kendi aramızda hallediyoruz geçmiş dönemdeki borçlarda belgelenerek geriye dönük alacak tahsili yapılabilirmi,dairenin adıl sahibi vefat etti şimdi mirasçıları kullanıyor onlarda aynı şekil ödeme yapmıyor geriye dönük borçları faiziyle birlikte avukatlık ücretiyle birlikte talep edebilirmiyiz

        Cevapla
  • Arsa sahibi olarak 100 metre karelik bir daire bana verildi (9,dairede)şu an 3 daire oturmakta ,,4,katlı altı dükkan olarak dükkan’da boş ,kendi aralarında bir yönetici seçmişler.elektiriği,suyu,,dog,gazı bağlanmamış olan dairem sadece asansör var çalışıyormu onuda bilmiyorum boş olan bu daireye ayıdat istendi .şu anda sadece ortak kullandıkları bina içi temizlik,elektirik otamat,asansör,oturma niyetimde yok.satmayı düşünüyorum ilanda asılı .aidat ödemelimiyim.aydınlatırsanız sevinirim.teşekkürler.

    Cevapla
    • Topo Hukuk Bürosu
      14 Mayıs 2019 12:34

      Merhaba Sefer Bey,

      Aidat eğer ortak gider kalemlerini kapsıyorsa ödemekle yükümlüsünüz.

      Saygılarımızla

      Cevapla
  • 2 aydır sitede yaşamaya başladık aidat dışında ortak gider adı altında fatura çıkarılıyor, hayatımızda yapmayacağınız faturalarla karşılaşıyoruz, aidat dışında böyle bi gider almaya haklari var mi buna itiraz etmemiz yanlış mi olur

    Cevapla
    • Topo Hukuk Bürosu
      17 Mayıs 2019 11:11

      Merhaba Şeyma Hanım,

      Aidat ödeme yükümlülüğünüz mevcuttur. Daha sonra bununla ilgili dava açabilirsiniz.

      Saygılarımızla

      Cevapla
  • Yönetici işletme planı yapıyorum ve KMK’da fatura gösterme zorumluluğum yok diyerek asansörsüz, yarı zamanlı kapıcılı ve pay ölçersiz Merkezi sistemli apartmanda genel gider, elektrik, su, temizlik, yakıt, işletme masrafı, hukuk masrafı ve avans olarak da fon diye ayrı ayrı kalemlerde para topluyor. Faturaları sorguladığımızda göstermekle yükümlü olmadığını belirterek Haziran ayı için tabloya 1600tl yakıt masrafı yazıyor. Fatura görmeden ödeme yapmayı reddettiğimiz için icra takibi başlattı. Nasıl bir yol izlemeliyiz?

    Cevapla
  • merhaba
    12 daireli apartmanda oturuyoruz. Kat mülkiyeti yok. Sırayla yöneticilik yapılıyor.Ama resmi defter yok. Çatı (eternit değişimi)onarımı olması gerekiyor.Bazı kiracıların ev sahipleri ve giriş kattakiler katılmak istemiyor. Bunun için birşey yapabiliyor muyuz? apartman gelir gider defteri olmadan birşey yapabiliyor muyuz?
    Teşekkürler

    Cevapla
  • Merhaba benim sorum şu biz 4 Ailelik bir binada yaşıyoruz bu bina yeni yapılda ve ben Dublex olan daire’yi satın aldım projede teras kısmı küçük tabiki müeahhit burayı daha büyük yapmış bende bu şekilde satın aldım ama gel görki komşum buna itiraz etti bana dediki sen bizim hakkımıza TECAVÜZ ediyorsun ama benim çatı katına başka bir yerden çıkma durumu söz konusu değil bu sebeble benim sorum bu durum nasıl çözülecek yardımcı olursanız sevinirim. Bir diğer konu zemin katta ( giriş katında oturan kat maliki ASANSÖR ) ve elektirik masraflarına katılma zorunluluğu varmı aidatı ödemekle mükellefmi?? yani mecburmu yardımcı olursanız çok memnun kalırım hayırlı günler dilerim.Mehmet

    Cevapla
  • Merhaba, bulunduğumuz sitede bazı daireler Tapuda tek daire görünmesine karşın altlı üstlü iki bağımsız daire şeklinde. Bu dairelerden birinin sahibi alt katındaki bağımsız daireyi kiraya verdi. Ancak ortak gider olarak sadece bir daire için ortak gider ödüyorlar ikinci daire için ödemiyorlar. Bunu toplantıda dile getirdiğimizde “Bizim dairelerimiz tapuda tek daire görünüyor” diyorlar. İkinci daireden aidat alamaz mıyız.

    Cevapla
    • Topo Hukuk Bürosu
      17 Temmuz 2019 11:17

      Merhaba Emrah Bey,

      Bağımsız bölümlerin m2’leri ve mevzuat dikkate alınıp sorunuza yanıt verilebilir. Kat mülkiyeti avukatı ile bağlantıya geçmenizi tavsiye ederiz.

      Saygılarımızla

      Cevapla
  • merhaba,

    ben evimi almadan önce apartmanda asansör bakımı için TMMO dasına başvuru yapılmış. ben evi aldıktan sonra benden de para istediler vermedim. şimdi de üstünden 1,5 yıl geçti hala asansörün Mavi ve yeşil etiketi için para yatırmadılar. ben TMMO dasına şikayet edeceğim fakat ceza gelirse bende mi sorumluyum. Asansör için benim de para vermem gerekiyor mu?

    Cevapla

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Fill out this field
Fill out this field
Lütfen geçerli bir e-posta adresi girin.
You need to agree with the terms to proceed

* Telefon numaranız yayınlanmayacaktır.

Menü