Arsa payının düzeltilmesi davası özellikle riskli yapı kararı verilen taşınmaz üzerinde fazlasıyla etkili olduğu için arsa payı konusunun önemine değinmek ve bu konuyu derinlemesine incelemek gerekmektedir. Belirtmek gerekir ki kentsel dönüşüm uygulamalarının başlamasıyla birlikte arsa payının düzeltilmesi davası daha sık karşılaştığımız bir dava türü haline gelmiştir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun yürürlüğe girmesiyle kentsel dönüşüm süreçlerinde maliklerin karar alabilmesi için (arsa payı açısından) 2/3 çoğunluğa ulaşmaları yeterli görülmüştür. Bir binanın kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce kat maliklerinin mutlaka yapması gereken şey arsa paylarını kontrol etmek olmalıdır. Özellikle eski binaların yapıldığı zamanlarda inşaat firmalarının ya da müteahhitlerin yapmış oldukları arsa payı dağıtımında birtakım adaletsizliklere rastlanmaktadır. Uygulamada pek çok binada arsa paylarının gerçek durumu yansıtmadığı görülmektedir. Söz konusu yapının yıkılmasıyla birlikte kat mülkiyeti paylı mülkiyete dönüşeceği için arsa payı gerçek durumu yansıtmayan malikler burada hak kaybına uğrayabilmektedir. Bu nedenle herhangi bir hak kaybının yaşanmaması adına arsa payının kontrolü büyük önem taşımaktadır.
İçindekiler
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?
İlk olarak arsa payı kavramını açıklamak gerekmektedir. Arsa payı arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarıdır. Bir diğer deyişle, arsa payı oranı maliklerin o arsa üzerindeki mülkiyet oranını temsil etmektedir. Bağımsız bölüm; yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan kat, daire, dükkan, depo ya da mahzen gibi bölümleridir.
Arsa payı bağımsız bölümün niteliklerine göre değişiklik göstermektedir. Şöyle ki bir arsa payının belirlenmesinde bağımsız bölümün cinsi, katı, güneşten yararlanma olanağı veya caddeye ya da sokağa bakan cephesinin bulunup bulunmadığı gibi objektif kriterler büyük önem taşımaktadır. Bağımsız bölümlere özgülenecek olan arsa payı belediye tarafından onaylanan mimari projede yer almalıdır. Dikkat edilmesi gereken en önemli nokta arsa payının değerlendirilmesinde kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu anın esas alınacağıdır. Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulmasından sonra meydana gelen imar durumu ya da bakım onarım çalışmaları gibi nedenlerle gerçekleşen değer artış veya eksilmeleri dikkate alınmayacaktır.
Arsa payının düzeltilmesi davası hatalı olarak belirlenmiş olan arsa paylarının düzeltilmesi amacıyla açılan davadır. Objektif kriterlere uygun olarak belirlenmeyen arsa paylarının malikleri mülkiyet haklarını yeterince kullanamayacaklardır. Gerek kentsel dönüşüm uygulamalarında gerekse ana gayrimenkulün konu olduğu pek çok durumda arsa payı hayati öneme sahiptir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Taraflar Kimlerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki, kat irtifakı sahibi veya onların kanuni temsilcileri ve yasal mirasçıları, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Arsa paylarının düzeltilmesi talebi mülkiyet hakkı ile ilişkili olduğundan dolayı dava açma hakkı yalnızca kat irtifakı sahiplerine veya kat maliklerine tanınmıştır. Burada belirtmek gerekir ki taşınmazın el değiştirdiği durumlarda da yeni malik arsa payının düzeltilmesi davası açabilme hakkına sahip olacaktır.
Arsa payının düzeltilmesi davasında davalı taraf söz konusu binanın diğer kat malikleri ya da kat irtifakı sahipleridir. Eğer davanın sonunda arsa payının düzeltilmesine karar verilirse yalnızca davacının arsa payı değil diğer bağımsız bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi zorunluluğu doğmaktadır. Bu nedenle diğer kat malikleri ya da kat irtifakı sahiplerinin davada taraf olması gerekmektedir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Ve Unsurları
Arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için gerekli olan ilk şart arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle oransız bir şekilde belirlenmiş olması ya da bağımsız bölümü arsa payının hiç özgülenmemiş olmasıdır. Bu durumda kendisine arsa payı verilmeyen veya arsa payı hatalı olarak belirlenen kat maliki ya da kat irtifakı sahibi arsa payının yeniden düzenlenmesi için dava açabilecektir. Bununla birlikte Yargıtay, davacının iyi niyetli olması ve hukuken korunmaya değer bir yararının bulunması gerektiğini dile getirmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana gayrimenkulde kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Bu hükme aykırı olarak yapılan işlemlerin varlığı halinde arsa payının düzeltilmesi davası açılabilmektedir. Yine aynı şekilde ana taşınmazda bağımsız bölümler dışında kalan yerlere, ortak yerlere ve eklentilere arsa payı ayrılamaz.
Arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için gerekli olan bir diğer şart ise resmi kurumlar tarafından onaylanmış bir projenin olmamasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve ana taşınmazın malik veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve belediye tarafından onaylanan proje esas alınır. Bu sebeple onaylı projeye dayalı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kapsamındaki arsa paylarının düzeltilmesi istenemez.
Dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da arsa payının düzeltilmesi davaları sadece kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin devam ettiği durumlarda açılabilecek bir davadır. Dolayısıyla bir riskli yapının yıkılması durumunda yıkılan bina ortadan kalkacağı için bağımsız bölümler de yok olacak ve arsa payının düzeltilmesi davası açılamayacaktır.
Arsa Payı Düzeltme Davası Ne Kadar Sürer?
Arsa payı düzeltme davasında yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesidir. Davanın ilerleyen aşamalarında yapılacak bilirkişi incelemelerinde hatalı arsa payı tespit edilirse arsa paylarının düzeltilmesi işlemi gerçekleştirilir. Arsa payı düzeltilmesi ya da değişikliği talebiyle açılacak olan davalarda herhangi bir hak düşürücü süre söz konusu değildir. Arsa payının düzeltilmesi davası kat irtifakı ve kat mülkiyetinin devam ettiği süre içerisinde her zaman açılabilecektir.
Arsa payı düzeltme davası için herhangi bir süre öngörülmemiştir. Dava süresi görevli ve yetkili mahkemenin dava yoğunluğuna bağlı olarak değişiklik göstermektedir.
Kentsel Dönüşümde Arsa Payının Önemi
Kentsel dönüşümde riskli yapılarda kat malikleri arsa payları doğrultusunda hak sahibi olmaktadır. Arsa payı hatalı olarak belirlenmiş olan kişi arsa payının düzeltilmesini talep etmediğinde diğer kat maliklerine göre birtakım hak kayıpları yaşamakta ve bunun sonucunda da mağdur olmaktadır. Bu nedenle arsa paylarına dayalı hak kayıplarının önlenmesi için arsa payları bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak dağıtılmalıdır. Eğer bir hatalı durum tespit edildiyse kentsel dönüşüm süreci başlatılmadan önce bir avukat danışmanlığında arsa payının düzeltilmesi davası açılmalıdır.
Arsa Payı Düzeltme Davası Avukatlık Ücreti
Arsa payı düzeltme davasında avukatlık ücretleri özel olarak belirlenmiş bulunmamaktadır. Türkiye Barolar Birliği her yıl Resmi Gazetede Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi yayınlamaktadır. Bu tarifeye göre avukatlık ücretlerinin alt sınırı belirlenir. Ancak her avukat sağladığı hizmetlere göre ücretlendirme yapabilmektedir. Gayrimenkul hukukuna ilişkin konularda avukatlık ücretleri de yapılacak işin mahiyeti veya hukuki uyuşmazlığın niteliği gibi birtakım ihtimallere göre kararlaştırılabilecektir. Bunun dışında taraflar müvekkilin ücreti ne zaman ve ne şekilde ödeyeceğini serbestçe belirleyebilirler.
Topo Hukuk Bürosu gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlar aracılığıyla müvekkillerine uzun yıllardır yasal destek sunmaktadır. İnternet sitesinde yer alan danışma formunu doldurarak ya da avukatı arayın seçeneğine tıklayarak ekibimize ulaşabilirsiniz ve arsa payının düzeltilmesi davası hakkında detaylı bilgi alabilirsiniz.
