Eşya Hukuku’nun konusunu gerçek ve tüzel kişilerin üzerinde mülkiyet hakkı kurabileceği ekonomik değere sahip olan menkul ve gayrimenkul mallar oluşturmaktadır. Bir diğer deyişle taşınır ve taşınmaz mallara ilişkin her türlü düzenleme eşya hukukunda yer almaktadır. Aslında eşya hukukunun bir alt dalı olan gayrimenkul hukuku da taşınmazlarla ilgili hususları ele almaktadır. Açıkça ifade etmek gerekirse gayrimenkul hukuku pek çok farklı hukuk disiplinini içerisinde barındıran gayrimenkule ilişkin her türlü işlem ve hukuki uyuşmazlıkları ele alan karma bir hukuk dalıdır. Gayrimenkul sektörü de her geçen gün hızla gelişmekte olduğundan dolayı gayrimenkule ilişkin uyuşmazlıkların sayısı da günden güne artmaktadır. Bu sebeple gayrimenkul davaları ülkemizde en çok görülen dava türleri arasında yerini almış bulunmaktadır.
Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul hukuku eşya hukukuna bağlı olarak ortaya çıkan uyuşmazlıkların büyük çoğunluğunu kapsamaktadır. Gayrimenkul hukukuna konu olan eşyalar arsa, arazi ve bağımsız bölümler (konut, bina, iş yeri, apartman vs.) gibi taşınmazlardır. Taşınmazlarla ilgili en önemli nokta diğer eşyalara nazaran maddi değerlerinin daha yüksek olmasıdır. Bu nedenle gayrimenkul hukuku taşınmazlara ilişkin her türlü işlemi ve meydana gelebilecek uyuşmazlıkları dikkate alarak çeşitli düzenlemeler yapan hukuk dalıdır. Gayrimenkulün konu olduğu pek çok dava çeşidi bulunmaktadır.
Gayrimenkul Davaları Nelerdir?
Gayrimenkul davaları içerisinde
- Tapu davaları,
- İstihkak davaları,
- Kamulaştırma davaları,
- Kira davaları,
- İzale-i Şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası gibi çeşitli dava türleri yer almaktadır.
Tapu davaları gayrimenkul hukuku kapsamında yer alan taşınmazlara ilişkin davalardandır. Kendi içerisinde tapu tescil ve tapu iptali gibi önemli dava çeşitlerini barındırır. Tapu davaları mülkiyet hakkını içeren bir dava türü olup bu davalar ile hedeflenen gaye hukuka aykırı bir durumun düzeltilmesi ve mağduriyetin giderilmesidir.
İstihkak davası taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın işgal eden kişilere karşı açılan bir dava türüdür. Zilyetliği haksız olarak elinden alınan kişiler (gayrimenkul sahibi, intifa hakkı sahibi gibi) ya da bu kişilerin mirasçıları tarafından açılır.
Kamulaştırma özel mülk ve arazi gibi gayrimenkullerin devlet tarafından kamu hizmetine özgülenmek amacıyla satın alınması işlemidir. Anayasa’ya göre devletin özel mülkiyet kapsamında bulunan bir taşınmazı kamulaştırma yetkisi vardır. Kamulaştırma işlemlerine karşı yapılan itirazlar ve anlaşmazlıklar kamulaştırma davasının konusunu oluşturur. Taşınmazı kamulaştırılan kişinin itiraz etme ve dava açma hakkı bulunmaktadır.
Kira sözleşmesi taşınmaz sahibinin taşınmazın kullanılmasını ve ondan yararlanılmasını belirli bir bedel karşılığında kiracıya bıraktığı sözleşmedir. Kira davaları kiraya veren ve kiracı tarafından açılabilmektedir. Kira davaları arasında kira bedelinin belirlenmesi ve tahliye davası en çok karşılaşılan dava türleridir. Tahliye davası kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan şekilde ödemeyen ya da geç ödeyen kiracıya karşı açılır.
İzale-i şüyu yani ortaklığın giderilmesi davası taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu hallerde ortaklığı bitirmek amacıyla açılan bir davadır. Ortaklığın giderilmesi davası iki farklı şekilde açılabilir: satış yoluyla ortaklığın bitirilmesi ve aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi.
Gayrimenkul Davaları Nerede Açılır?
Genel olarak gayrimenkul davaları taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen davalardır. Örneğin; dava konusu taşınmazın bulunduğu yer İstanbul ise Türkiye’nin neresinde yaşıyor olursanız olun gayrimenkul davasını açmanız gereken yer İstanbul’dur. Ancak görev ve yetki konuları teknik konular olduğundan dolayı daha dikkatli olmak gerekmektedir. Gayrimenkul davaları arasında yer alan bazı dava türleri istisnai olarak farklı mahkemelerde açılmaktadır. Kira davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmakta ve yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ortaklığın giderilmesi davası da Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılan dava türlerindendir. Yine bir başka dava çeşidi olan istihkak davası da isteğe bağlı olarak Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılabilir.
Gayrimenkul Davaları Ne Kadar Sürer?
Türkiye’de görülen davalar için kanun yoluyla herhangi bir süre sınırlaması getirilmemiştir. Dava süreci belirli aşamalara ayrılmış bulunmaktadır. İlk duruşma günü davanın görüleceği şehir mahkemesinin yoğunluğuna bağlı olarak ortalama 3 ay kadar sonraya verilebilir. Ön inceleme duruşmasında sonra hiçbir eksik yoksa başka bir duruşma tarihi verilebilir. Genel olarak duruşma tarihleri arasında 3 – 4 ay kadar olmaktadır. Gayrimenkul davaları dava sürecinin uzun sürebildiği davalardandır. Ancak uzman bir avukat danışmanlığında yürütüldüğünde ortalama olarak 1 – 1,5 yıl arasında gayrimenkul davaları sonuçlanmaktadır.
Gayrimenkul Hukuku Avukatları İstanbul
Gayrimenkul avukatı gayrimenkule ilişkin davalarda danışmanlık yapan, yol gösteren ve olası hak kayıplarının önüne geçilmesi için dava sürecini titiz bir şekilde yürüten avukattır. Esasen mevzuatta gayrimenkul avukatlığı olarak bir avukatlık dalı tanımlanmamıştır. Avukatların her türlü dava ya da işi takip etme yetkisi bulunmaktadır. Ancak İstanbul’da faaliyet gösteren avukatlar çoğunlukla belirli alanlarda çalışmakta olduğundan dolayı uzmanlık alanı olarak seçmek durumunda kalmaktadır. Bu sebeple taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarla ilgilenen avukatlar gayrimenkul avukatı adını almıştır.
En İyi Gayrimenkul Avukatları İstanbul
İstanbul gayrimenkulden doğan uyuşmazlıkların sıkça yaşandığı ve genel olarak da dava yoğunluğu diğer şehirlere nazaran daha fazla olan bir şehirdir. Gayrimenkule ilişkin uyuşmazlıklarda maddi anlamda yüklü meblağlar söz konusu olabilmektedir. Hal böyle olunca taraflar da en iyi gayrimenkul avukatlarından hukuki destek almak istemektedir. İstanbul’da gayrimenkul alanında uzman avukatları bulmak daha kolaydır. Topo Hukuk Bürosu uzun yıllardır müvekkillerine hukukun farklı alanlarında hizmet sunmaktadır. Ancak büromuzda çalışan avukatlar gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış olmakta ve müvekkillerimizin haklarının korunması adına profesyonel çalışmalar yürütmektedir. Türk Hukuk sisteminde kişilerin avukat ile temsil edilmesi zorunlu kılınmamıştır. Fakat gayrimenkul davaları hassas davalar olması sebebiyle kesinlikle uzman bir avukat danışmalığında yürütülmesi gerekmektedir. Öte yandan bu davaların karara bağlanması genellikle diğer davalara nazaran daha uzun sürmekte ve sürecin sıkı bir şekilde takibini gerektirmektedir. Bu sebeple dava sürecinin etkin bir şekilde yürütülmesi adına gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlara danışmak faydalı olacaktır.
