Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilir?

  1. Topo Hukuk
  2. Kat Mülkiyeti Hukuku
  3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilir?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yani diğer bir deyişle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle bir taraf diğer tarafın arsası üzerinde ve arsadaki belli payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümlere sahip bir bina inşa etme borcu altına girmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de taraflar arasındaki anlaşmayı konu edinen hususların yer aldığı sözleşmedir. Bağımsız bölüm; yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan kat, daire, dükkan, depo ya da mahzen gibi bölümleridir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları arsa sahibi ve yüklenicidir. Bu sözleşme ile arsa sahibi para ödemek yerine arsasından belirli payları yükleniciye devretmektedir. Devir karşılığında da yüklenici arsa sahibine yapılacak yeni binadan belirli sayıda daire vermektedir. Böylece arsa sahibi arsasını hem daha iyi değerlendirmiş olmakta hem de para ödemeden yeni bir inşaattan daire sahibi olmaktadır. Yüklenici ise yeni iş yapma imkanı yanında inşaat karşılığı aldığı arsa paylarını satmakta ve inşaatı tamamlayarak kar sağlamaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Unsurları Nelerdir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin unsurlarını şu şekilde ifade edebiliriz:

  • Arsa sahibi arsa paylarını devir borcu altına girmelidir.

 Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenicinin sözleşme ile kendisine yüklenilen edimi yerine getirme borcuna karşılık olarak arsa sahibi de sözleşmede kararlaştırılan arsa payını yükleniciye devretme borcu altındadır. Bu sözleşme ile ücret yerine verilen arsa payı taşınmazın parçası ya da bir bölümüdür. Kararlaştırılan arsa payının sözleşmenin amacına hukuken ve fiilen elverişli olması gerekmektedir.

  • Yüklenici inşaat yapma borcu altına girmelidir.

 Yüklenici arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle bağımsız bölümlere sahip bir inşaat yapma borcu altındadır. Yüklenici kendisine verilecek arsa payı karşılığında o arsa üzerinde bağımsız bölümlere sahip bir bina yapmakta ve bağımsız bölümlerden arsa sahibine ait olanları ona devretmektedir.

  • Arsa sahibi ile yüklenici arasında bir anlaşma bulunmalıdır.

 Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenici arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine çevrilecek bir bina yapmayı taahhüt etmektedir. Taraflar sözleşmenin konusu ve şartlarında anlaşmış olmalı ve bu yönde ortak iradeleri bulunmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Belli Bir Taslağa Tabi Midir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği ile uygulamada sık sık karşılaşmaktayız. Bu sözleşmenin belirli bir taslağa tabi olduğunu söylemek yerine sözleşmede bulunması gereken birtakım unsurların varlığından bahsedebiliriz.

İlk olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğini derinlemesine incelemek gerekmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yukarıda belirttiğimiz üç unsuru içinde barındırmak zorundadır. Bu sözleşme her iki tarafa borç yükleyen karma sözleşmelerdendir. Arsa sahibi belirlenen arsa payını yükleniciye devretmek ile borcunu ifa etmekte yüklenici de bağımsız bölümlerin mülkiyetini arsa sahibi devretmekle borcunu yerine getirmektedir. Yüklenicinin borcundan kurtulabilmesi için arsa üzerinde inşa edilen binaya ait tüm bağımsız bölümleri mimari projeye uygun bitirip arsa sahibine teslim etmesi gerekmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Şekil Şartları Nelerdir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi dört farklı şekilde yapılmaktadır:

  • Kat karşılığı inşaat sözleşmesi belli arsa paylarının yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilebilir.
  • Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi arsanın tamamen yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilebilir.
  • Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi arsa paylarının inşaattaki aşamaya göre devri suretiyle gerçekleştirilebilir.
  • Son olarak da sözleşme arsa sahibinin arsa paylarının satışını vaad etmesi ve yüklenicinin inşaat yapmayı taahhüt etmesi suretiyle gerçekleştirilebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusunu taşınmazın devri ya da devir vaadi oluşturduğu için sözleşmenin şekli büyük önem taşımaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlenme şekli Noterlik Kanunu, Borçlar Kanunu ve Medeni Kanunun ilgili maddeleri uyarınca noterde yapılmak zorundadır. Noterde yapılmayan sözleşmeler geçerli değildir. Yine aynı şekilde sözleşmede birtakım esaslı değişiklikler yapılmak istendiğinde bu işlemlerin de noterlikçe gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İle Yapılan İnşaatın Ayıplı Olması

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılan inşaatlarda yüklenicinin birtakım yükümlülükleri bulunmaktadır. Öncelikle yüklenici inşaatı süresi içinde tamamlayıp bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmek zorundadır. Ancak bunun yanında yüklenicinin sadakat ve özen borcu, işi bizzat yapma veya denetimi altında yaptırma borcu ile araç ve gereç sağlama borcu bulunmaktadır.

Arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan anlaşmada yapılacak olan binayla ilgili teknik özellikler kararlaştırılmaktadır. İnşaatın kararlaştırılan şekilde teslim edilmemesi durumunda yapılan inşaatın ayıplı olduğu kabul edilmektedir. Eksikliklerin bulunması halinde en kısa süre içerisinde yüklenici bilgilendirilmelidir. Eğer taraflar arasında hiçbir şey kararlaştırılmamış ise yine de yüklenicinin sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun bir bina yapması gerekmektedir.

Arsa Sahibinin Ayıba Karşı Tekeffülden Doğan Hakları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılan inşaatın ayıplı olması halinde Borçlar Kanunu uyarınca arsa sahibinin yükleniciye karşı ileri sürebileceği birtakım hakları bulunmaktadır. Borçlar Kanununda eser sözleşmesi için getirilen hükümler kıyas yoluyla kat karşılığı inşaat sözleşmesine uygulanmaktadır. BK madde 474 uyarınca ilk olarak arsa sahibi bağımsız bölümleri teslim aldığı anda imkan bulur bulmaz gözden geçirmeli ve eğer ayıpları varsa bunu uygun süre içinde yükleniciye bildirmelidir. Arsa sahibi durumu yükleniciye bildirdikten sonra ve yüklenicinin sorumlu olduğu hallerde BK madde 475’te sayılan seçimlik haklara sahiptir:

  • Yüklenicinin arsa sahibine bağımsız bölümleri ayıplı teslim ettiği hallerde, bağımsız bölümlerin arsa sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule uygun olmadığı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olduğu durumlarda arsa sahibi sözleşmeden dönebilir.
  • Bağımsız bölümleri teslim alarak ayıp oranında bedelden indirim isteyebilir.
  • Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde bütün masraflar yükleniciye ait olmak üzere ayıbın giderilmesini isteyebilir.

Belirtmek gerekir ki yüklenicinin ayıba karşı tekeffül sorumluluğunda arsa sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.

Arsa Sahibi Nelere Dikkat Etmelidir?

Arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat etmesi gereken çok önemli noktalar bulunmaktadır:

  • İlk olarak yapı maliklerinin ileride doğması muhtemel zararların nakden tazmini için yüklenici tarafından verilecek bir teminat mektubunun belirlenmesi gerekmektedir. Yine benzer şekilde yapı maliklerinin ileride doğması muhtemel zararlarının tazmini için yüklenicinin alacağı arsa paylarının üzerine teminat ipoteği kurulması gerekmektedir.
  • İnşaat süresi boyunca arsa sahibinin başka bir yerde ikamet etmeleri nedeniyle yapılacak olan kira ve taşınma yardımı belirlenmelidir.
  • Sözleşmeye aykırılık hallerinde izlenecek yolların ve uygulanacak cezai şartların belirlenmesi gerekmektedir.
  • Yüklenicinin inşaat ruhsatını alma, inşaatı tamamlama ve iskan belgesi alma süreleri kararlaştırılmalıdır. Bunun yanında yüklenicinin yapmayı taahhüt ettiği proje ve teknik şartname detayları ile belirlenmiş olmalıdır. Bu süreçte de mutlaka uzman bir avukattan destek alınması gerekmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği internette kolayca bulabileceğiniz ve inceleyebileceğiniz bir belgedir. Sözleşmede mutlak surette bulunması gereken unsurlar kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneğinde görülmektedir. Kısaca değinmek gerekirse taraflar ve adresleri, konu, harca esas değer, vekalet ve temsil, yapılacak bina, inşaat süresi, paylaşım oran ve esasları, risk sigortası, arsa hisse devir oran ve zamları, mücbir sebep, inşaatın garantisi, müteahhidin ve arsa sahiplerinin yükümlülükleri gibi çeşitli başlıkların düzenlenmesi gerekmektedir. Sözleşmenin feshi ve cezai şartlar mutlaka belirlenmelidir. Bunun yanında teknik şartname hazırlanmalıdır. Daire içlerinin nasıl olacağı kararlaştırılmalıdır. Görüldüğü üzere sözleşmede yer alması gereken pek çok husus bulunmaktadır.


KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ

1-    TARAFLAR VE ADRESLER

Arsa sahipleri :
   – ……………………………….       (TC no ……………….)
     …………………………………………… – Kadıköy / İstanbul
   – …………………………………..  (TC no ………………..)       
     …………………………………………… – Kadıköy / İstanbul
Müteahhit :
   – …………………………………………………….
    ………………………………………………………………………
Garantör  :
    – ……………………………………………………
    ………………………………………………………………………

2-    KONU
…ili, … ilçesi, , ………. pafta, …….. ada, …… parselde kayıtlı ……………. m2 alanlı arsaya imar ve yasalara uygun, aşağıda belirtilen şartlarda ve teknik özelliklerde kat karşılığı inşaat yapılması işidir.
3-    HARCA ESAS DEĞER
Sözleşmenin noter harcına esas teşkil etmek üzere kararlaştırılan değeri  ………………………YTL olup, taraflar bu bedelin taşınmazın gerçek değeri olduğu yolunda bir hak oluşturmayacağını kabul ve taahhüt ederler.
4-    VEKALET VE TEMSİL
Yapılacak inşaat için, taşınmazın tapudaki cins tashihini yaptırmaya, belediyeden
imar durumunu almaya, arsa ve inşaatla ilgili olarak belediye, vilayet ve diğer kamu kurumları nezdin de arsa sahipleri adına gerekli her türlü talepte bulunmaya,
inşaat plan ve projelerini onaylatmaya, inşaat ve temel üstü ruhsatlarını ve oturma raporlarını almaya, inşaatın tamamlanmasına kadar devamı süresince, gereken her türlü resmi işlemlerin takibi için arsa sahiplerince, sözleşme tarihinden itibaren 3 gün içinde müteahhide yetki tanıyan bir vekaletname verilmesi kabul edilmiştir.
Taraflar arasında bir uyuşmazlığın bulunması yada devam etmesi durumunda müteahhit bu vekaletnamelere dayanılarak arsa sahipleri adına hiçbir tasarrufta bulunamaz.
Ayrıca müteahhit firma şirketinde hisse değişikliği yapıldığı taktirde yeni tüzel şekli arsa sahipleri onaylamaz ise sözleşmeyi tek taraflı olarak arsa sahipleri fesih edebilirler.
5-    YAPILACAK BİNALAR
Arsa üzerinde yetkili makamlarca tastik edilecek projelere, inşaat ruhsatına, TSE şartlarına ve ekli teknik şartnameye uygun olarak inşaat edilecek mesken olarak kullanılacak bloklar halinde yapılardır.
6-    SÖZLEŞMENİN TAPUYA ŞERHİ
Tarafların her biri tek taraflı hareketle işbu sözleşmeyi tapuya şerhe yetkilidirler.
7-    İNŞAAT SÜRESİ
Sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içerisinde binaların projeleri hazırlanacak, inşaat ruhsatı alınarak, kat irtifakları kurulacak ve inşaata başlanacaktır. İnşaat ruhsatı alış tarihinden itibaren 24 ay içerisinde de iskan rapor ve daire tapuları alınarak mal sahiplerine daireleri teslim edilecektir.İnşaat süresi sözleşme tarihinden itibaren  en fazla 30 ayı geçmeyecektir.
8-    PAYLAŞIM ORAN VE ESASLARI
Yüklenici tarafından yapılacak inşaatta %…. . mal sahiplerinin, %…..  müteahhitin olacaktır.Proje hazırlandığı zaman kat irtifakının kurulmasına esas şekilde taraflar karşılıklı sıralı seçim esası ile taraflar dairelerini belirleyecekler ve zabıt altına alınacaktır.Talep veya ihtiyaç halinde taraflar arasında daire değişimi karşılıklı rızaen yapılabilir.Paylaşımda doğan küsürat daireler müşterek mülkiyet olarak değerlendirilecektir.İmar mevzuat değişikliklerinden veya kottan doğabilecek kazanımlarda aynı oranlarda paylaşılacaktır.
9-    RİSK SİGORTASI
Yüklenici yapacağı inşaatı inşaat süresince geçerli olmak üzere zarar-risk sigortası yaptırabilir.
10-     GARANTÖR
Sözleşmede yer alan garantör müteahhitin bu sözleşmedeki yükümlülüklerinin tümünü, ceza-i şartların ödenmesi de dahil olmak üzere borçlar kanununun 110. maddesi anlamında garanti
etmiştir.

11-    ARSA HİSSE DEVİR ORAN VE ZAMANLARI
Aşağıda belirtilen inşaat aşamalarına göre müteahhitin yazılı talebini müteakip olarak 7 gün içerisinde arsa sahipleri yükleniciye belirtilen oranda devir ve ferağı yapacaklardır.Eğer ilgili aşamada kat irtifakı tesis edilmiş ise kat irtifaklı arsa payı şeklinde devir ve ferağ yapılacaktır.
a)    İnşaatın bütün bloklarının su basmanı betonlarının atılıp temel üstü ruhsatın alınması halinde arsanın %10 payı ve ona bağlı bağımsız bölümlerinin %10 u,
b)    İnşaatın bütün bloklarının kabası bitirilmesi,kapı ve pencere kasalarının takılmış olması halinde arsanın %20 payı ve ona bağlı bağımsız bölümlerinin %20 si,
c)    İnşaatın bütün bloklarının ve bağımsız bölümlerinin tamamlanması,çevre düzeninin yapılması halinde arsanın %20 payı ve ona bağlı bağımsız bölümlerinin %20 si,
d)    İnşaat ve bağımsız bölümlerin iskan izninin alınıp, tapu işlemlerinin bitirilmesi halinde arsanın %…..  payı ve ona bağlı bağımsız bölümlerinin %….. i,
12-     İNŞAATIN KONTROL VE DENETİMİ
Arsa sahipleri müteahhitin işini engellememek koşulu ile yapılan imalatı ve sair hususları kendileri veya  görevlendirecekleri teknik kişi vasıtasıyla her zaman kontrol edebileceklerdir.İnşaatın kontrol edilmesi hatalı veya ayıplı imalat nedeniyle doğan müteahhit sorumluluğunu kaldırmaz.Kusurlu görülen işler düzeltilecektir.
13-     DEVİR YASAĞI
Taraflar veraseten intikal durumu haricinde işbu sözleşmeden doğan hak ve borçlarını karşılıklı yazılı muaffakat olmadan 3. kişilere devir ve temlik edemezler.Taşeron kullanımı bu kapsamda değildir.
14-     ŞUYUUN İDAMESİ
Arsa sahipleri veya müteahhit paylaşımdan doğabilecek müşterek maliklikleri için izale-i şuyu talep hakkını 5 yıl kullanmayacaklar isterlerse bu hususu tapuya şerh edebileceklerdir.Rızaen ön alım veya satış ile bu birliktelik çözülecektir.
15-     MÜCBİR SEBEPLER
Sözleşmenin ifası sırasında müteahhitin hatasından doğmayan imar veya sair mevzuattan kaynaklanacak inşa engelleri ile, savaş, deprem, sel ve benzeri doğal afetler, ülke genelinde çıkabilecek ağır ekonomik kriz ortaya çıkması hallerinde, bu hallerin ortadan kalkmasına kadar sözleşmede ki müteahhit taahhütlerinin ifası askıya alınır, belirlenen süreler durur, gecikmeler inşaat süresine ilave edilir, cezai şartlar uygulanmaz.
16-     İNŞAATIN GARANTİSİ
İnşaatın tamamlanmasını müteakip binalar ve daireler müteahhit ve maliklerin müşterek imzaları ile geçici kabul tutanağına bağlanacaktır. Kesin kabul geçici kabul tutanağının imzasından itibaren 1 (bir) yıl sonra yapılacaktır.
Müteahhitin taşıyıcı sistem ile açık ve gizli ayıplarından doğabilecek sorumlulukları konusunda yasal mevzuat hüküm ve süreleri geçerli olacaktır.
17-     GİDERLER
Sözleşme tarihine kadar olan tüm vergiler mal sahiplerince ödenecek, bu tarihten sonra inşaatın malzemeleri, yapımı, işçi ücretleri, ssk ve sigorta bedelleri, vergiler, harçlar, daire ve tapuların teslimi, iskan harçları, kat mülkiyeti işlem masrafları,yapı denetimi, noter giderleri velhasıl işin bitirilmesi ve teslimi için gerekli tüm giderler tahakkuk kimin adına olursa olsun müteahhit tarafından karşılanacaktır.Ayrıca elektrik, su, d.gaz sayaçları ve abonelik müracaatları müteahhitçe yapılacak kullanım sözleşmeleri ise daire kullanıcılarınca yaptırılarak kullanıma açtırılacaktır.Ortak alanlarda kullanılacak olan elektrik, su cihaz ve abonelikleri müteahhit tarafından tamamlanacaktır.
18-     ÖLÜM VE İFLAS
Taraflardan bir veya bir kaçının vefatı veya mücbir sağlık sebeplerinden dolayı taraf olamamaları halinde kanuni mirasçıları sözleşmeyi iş sürelerine bağlı kalarak aynen idame ettireceklerdir. Müteahhitin iflası halinde ise arsa sahipleri sözleşmeyi tek yanlı ve haklı olarak fesih edebilirler.
19-     MÜTEAHHİTİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
a)    Müteahhitçe yaptırılacak projenin arsa sahiplerince muvaffakatı alınmadan onay ve uygulamasına geçilemez.Arsa sahiplerine sunulan öneri proje 10 gün içerisinde incelenerek varsa öneri değişiklik müteahhite bildirilecek ilgili düzenleme tamamlanarak tastik ve ruhsat için ilgili belediyesine verilecektir.Öngörülen süre içerisinde proje konusunda bir öneri gelmediği taktirde hazırlanan proje kesinleşmiş kabul edilecektir.Arsa sahiplerince uygun bulunmayan proje müteahhit tarafından yeniden düzenlenmesi ve muvafakat alınması gerekir.İnşaat aşamasında proje tadili gerekli olursa yine muvafakat alınacaktır.
b)    Müteahhit inşaatı anahtar teslim olarak yapmayı yüklendiğinden dolayı her türlü mevzuattan doğan bilcümle kanuni vecibelerini eksiksiz olarak yerine getirmeyi üzerine almış olduğu gibi bunlardan doğacak mali, hukuki, idari cezai sorumlulukları da üzerine almıştır.
c)    Arsa sahiplerinin inşaat yapımı ile ilgili bilgisi bulunmadığından ötürü inşaat işinin fenni usul ve kurallarına göre yürütmek müteahhit sorumluluğu altındadır.
d)    İnşaatın sorumluluğu müteahhite ait olduğundan işyerinin güvenliğinden ve iş kazalarından münhasıran müteahhit sorumludur.
e)    Çalışan işçileri ssk kurumuna bildirmek mükellefiyeti tesis ettirmek ve primleri süresinde ödemek yükümü müteahhite aittir.
f)    Teknik şartname seviyesinin daha üstünde bir imalat müteahhit tarafından yapılır ise bunların bedeli her hangi bir şekilde arsa sahiplerinden talep edilmeyecektir.
20-     ARSA SAHİPLERİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ
a)    Arsa sahipleri arsayı işbu sözleşmenin imzasını müteakip içindeki kiracıyı tahliye ederek üzerinde ki tek katlı yapı ile birlikte……. gün içerisinde müteahhite teslim edeceklerdir.
b)    Ekli teknik şartnamede arsa sahiplerince seçileceği belirlenen ürünler için müteahhitin davetini müteakip 10 gün içerisinde seçim yapılmalıdır, bu süre içerisinde arsa sahipleri veya vekili davete icap etmez ise ilgili seçimi müteahhit belirler ve uygular.
c)    Arsa sahipleri kat irtifakı tesisi için yazılı talebi müteakip kat irtifakı tesisi için yapılacak her tür işlemi aksatmadan yerine getireceği gibi bu uğurdaki yönetim planı tanzimi ve imzası dahil tüm yasal gerekleri de gecikmeksizin yerine getireceklerdir.
d)    İnşaatın seyrine paralel olarak  yükleniciye inşaat karşılığı verileceği ve yukarıda ki maddelerde oranları kararlaştırılan arsa veya bağımsız bölüm hisselerinin devrini yapacaklardır.
e)    Arsanın sözleşme anına kadarki her türlü vergileri, varsa takyidatlarının kaldırılması içın gereken masrafların tamamı arsa sahipleri tarafından karşılanacaktır.
21-     TEBLİGATLAR
Taraflar arasında bu sözleşmeden doğan ilişki nedeniyle yapılacak her türlü tebligat ve yazışmalar tarafların yukarıda belirtilen adreslerine yapılacaktır.Olası değişiklikler 7 gün içerisinde taraflara bildirilecektir, bildirilmeyen değişiklik nedeniyle bilinen adreslerine giden tebligatlar geçerli olup tebliğ edilmiş hükmü doğuracaktır.
22-     İHTİLAFLARIN HALLİ VE YETKİ
Taraflar birbirlerine güven duyarak ve karşılıklı iyi niyetle işbu sözleşmeyi imzalamışlardır.Bu nedenle olabilecek uyuşmazlıkları öncelikle bir araya gelmek suretiyle çözmeye çalışacaklardır.Bu şekilde sorunu çözemez iseler  hakem cihetiyle çözüm aranır.Bu konuda HMUK hükümleri uygulanır.Tarafların seçtiği hakemler 3. hakemi seçemez iseler bu konuda asliye ticaret mahkemesi seçeceği 3. hakem görev yapar.İhtilaf vukuunda Kadıköy mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir.
23-     SÖZLEŞMENİN FESHİ VE CEZA-İ ŞARTLAR
İşbu sözleşmedeki ve ekli teknik şartnamedeki şartlara uymamak taraflar için fesih hakkı doğurur.Sözleşmeye aykırılık durumunda aşağıdaki hükümler uygulanır.
a)    İnşaat süresinde tamamlanamaz veya iskan alınamaz ise arsa sahiplerin kira kaybı, gecikme cezası, vs. zararlarına istinaden her ay için geçerli olmak üzere ay/50.000.USD ceza-i şartı müteahhit arsa sahiplerine öder.Gecikme süresi 6 ayı geçtiği taktirde arsa sahipleri sözleşmeyi fesih edebilirler.
b)    Arsa sahipleride inşaatın seyrine uygun hisse devirlerini haklı bir neden olmaksızın yapmamaları halinde veya vekaleti vermemeleri halinde yahut irtifak – mülkiyet tesisleri için gerekli işlemleri yerine getirmedikleri taktirde her geçen gün için 500.USD bu süre 10 günü geçtiği taktirde matbu nitelikte 20.000.USD ceza-i şartı müteahhite öderler.Ayrıca müteahhit sözleşmenin aynen ifasını talep ve dava edebilir.
c)    Sözleşmenin feshi halinde inşaatın %50 bitip bitmeme durumuna göre fesih geçmiş veya ileriye etkili olacaktır.İnşaatın %50 si bittikten sonra fesih ileriye etkili olacak ve müteahhit o ana kadar yaptığı inşaata karşılık kendisine düşen bağımsız bölümlerin maliki olacaktır.
d)    Müteahhitin iflası, konkordato ilanı, icra takiplerinin semeresiz kalması hallerinde arsa sahipleri sözleşmeyi geçmişe yönelik olarak feshedebilirler.Bu taktirde alınan tapular iade olunur. Müteahhit giderleri ise yüklenici karı hariç maliyet bedeli ile en geç 24 ay içerisinde arsa sahiplerince ödenir.

      23 (yirmiüç) maddeden oluşan 3 (üç) sayfalık işbu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ekli teknik şartnamenin ayrılmaz parçasıdır.Taraflarca okunup imzalanmıştır.     /      / 2006


TEKNİK ŞARTNAME

      A- ORTAK ALANLAR

      1- SİTE GİRİŞİ
Site girişi bekçi kulübeli, otomatik bariyerli – uzaktan kumandalı kapılı ve giriş tacı olacak şekilde projelendirilecektir. Bekçi kulubesi dahili telefon sistemine bağlanacak, lavabo-wc si olacaktır.
      2- SİTE ÇEVRE DUVARI
Site dış duvarı asgari 150 cm. betonarme sıva üzeri eskitilmiş doğal taş kaplanacak üzerine   min. 50 cm. yüksekliğinde dikenli tel veya ferforje demir yapılacaktır.
      3- SİTE AYDINLATMASI
Akşam otomatik şekilde yanacak, site içini, havuzu, oyun sahasını ve spor alanlarını aydınlatacak yeterli sayıda tasarruflu lamba kullanılacaktır.
      4- SOSYAL ALANLAR
a)      Yüzme havuzu :Asgari 20 mt. x 10 mt. ebadında ve min. 130 cm.  derinliğinden başlayarak max. 200 cm. derinliğe doğru meyilli cam mozaik kaplamalı olacaktır. Havuz kenarlarındaki güneşlenme terası en az 4 mt. eninde traverten mermerinden yapılacaktır. Ayrıca havuz kenarında çocuklar için küçük çocuk havuzu yapılacaktır. Havuzda filtrasyon sistemli arıtma yapılacaktır. Havuzu çevreleyen güneşlenme terasının bir bölümüne 2 adet duş yapılacaktır.
b)     Basket sahası :Arsanın ve çevre düzeninin elverdiği büyüklükte  4 mt. çit yüksekliği ve zemin       kaplaması akrilik esaslı olan çift potalı bir basket sahası ve voleybol direkleri düzeneği yapılacaktır.
c)    Çocuk oyun alanı :Kaydırak, tahtarevelli, salıncak, kum havuzu ve çevresinde oturma bankları olacaktır.
d)    Çevre düzeni :Yürüyüş parkuru, süs havuzu, kameriye – oturma bankları, çimleme, çiçeklendirme, ağaçlar ve bahçeye uygun sulama düzeni yapılacaktır.
e)      Yürüyüş alanları :Site girişinden bina girişlerine ve sosyal alanlara ulaşımı sağlayacak yollar, dekoratif parke taşı döşenerek düzenlenecektir.
      5- TRAFO VE JENERATÖR
Siteye yetecek güçte trafo ve elektrik kesintisi durumunda ortak alanları aydınlatacak güçte jeneratör tesis edilecektir.
      6- KAPALI GARAJ
Her daireye en az 1 araçlık ve misafir araçlar için uygun sayıda yer olacak şekilde, zemini 1.sınıf karotaş yada ince beton kaplama, duvarları su bazlı boya olacaktır. Araç park yerleri sabit boya ile belirlenerek numaralandırılacaktır. Aydınlatma fotoselli olacaktır, yeterli şekilde havalandırma ve yangın dolapları,     yangın alarm sistemi  yapılacaktır.Ayrıca bodrum katlarda her daire için birer adet kapalı depo alanı bırakılacaktır.Bisikletler içinde uygun bir alan ayrılacaktır.
      7- BETONARME
Bina betonarme karkas ve radye temel sistemi ile yapılacaktır. Temel ve bodrumun bohçalama sistemle su izolasyonu sağlanacaktır.  
      8- DIŞ CEPHE
Mantolama tekniği ile binanın dış yüzeyi min. 3 cm. kalınlığında köpük plaka ile kaplanarak yalıtılacaktır. Bina dış cephesi, silikonlu dış cephe boyası(capotech) ve giydirme cephenin yarı yarıya kullanılacağı çağdaş bir kompozisyon şeklinde, balkon demirleri dekoratif paslanmaz kromdan yapılacaktır. Dış cephe proje uygulamasında arsa sahiplerinin onayı alınacaktır.
       9- ÇATI
Çatı üzeri (kiremit altı) aralıksız ahşap yada muadili bina genel evsafına uygun çelik konstrüksiyon olarak yapılacaktır. Çatı katı üzeri ısı izolasyonundan sonra shingle yada muadili malzeme seçilerek kapatılacak ve su izolasyonu yapılacaktır. Tüm dereler ve baca dipleri çinkodan gizli dere sistemi ile yapılacaktır. Yağmur inişleri pimaş veya çinko boruyla bağlanacaktır. Çatıya çıkış teleskobik merdivenle sağlanacak ve çatı kapağı yapılacaktır. Çatılara paratoner konulacaktır.
     10- BİNA GİRİŞLERİ
Bina giriş kapıları 1. sınıf malzemeden dekoratif şekilde olacaktır. Konut ile bina girişi arasında görüntülü interkom sistemi olacaktır. Bina çevresindeki duvar parlak granit, duvarlar saten yağlı boya ve tavanlar spotlu asma tavan olacaktır. Merdiven ve kat koridorları mermer ve merdiven küpeşteleri paslanmaz krom olacaktır. Merdiven ve kat koridoru duvarları saten yağlı boya olacak, ve bina girişine tüm daireler için dekoratif posta kutuları ve her blok ıcın bır adet ılan panosu konulacaktır. Kat koridor aydınlatması harekete duyarlı lambalarla sağlanacaktır. Bina projesine uygun yangın merdiveni, yangın panosu ve yangın alarm sıstemı  yapılacaktır.
      11- SU DEPOSU
Tüm daireler için yeterli olacak kapasiteli su deposu ve hidrofor sistemi yapılacaktır.
      12- YANGIN DOLABI
Arazinin uygun yerlerine yangın vanaları ve yangın alarm sistemleri yapılacaktır.
      13- ASANSÖR
Her blokta en az 1 adet 4 kişilik otomatik kapılı asansör yapılacaktır. Asansör kapalı garaja inecektir. Asansör kabini paslanmaz çelik malzemeden olacaktır.
      14- SAYAÇLAR
Her dairenin su ve elektrik sayaçları ayrı olacak ve müteahhit tarafından temin edilip tesisata bağlatılacaktır. Sayaçlar dekoratif ahşap kapaklı dolap içinde olacaktır.
     15- YÖNETİM / TOPLANTI ODASI / KAPICI DAİRELERİ
Bodrum katta asgari 100 m2 olacak şekilde yönetim ve toplantı odası düzenlenecektir.Siteye en az iki kapıcı dairesi müteahhit tarafından yapılacaktır.
     16- ISINMA SİSTEMİ
Dairelerde ısınma kombi kat kaloriferli olacaktır, bunun için doğalgaz tesisatları daire kapılarına kadar getirilip sayaç bağlanarak kullanıma hazır hale getirilecektir.Kombi cihazları maliklerce takılacaktır
     17- TEL/ANTEN TESİSATI
Her daire için 2 hatlık harici telefon tesisatı, kablo tv ve ayrıca digitürk anten sistemi ile salon, yatak odaları ve mutfağa ortak anten tesisatı çekilecektir.Ayrıca site içi dahili telefon santrali kurularak, yönetim odası, kapıcı daireleri, site giriş kapısı ve daireler arası telefon bağlantısı sağlanacaktır.

      B- DAİRE İÇLERİ

      1-  ANTRE VE HOL
Yerler granit veya mermer döşenecektir. Yer ve duvar birleşiminden aynı tip malzemeden süpürgelik yapılacaktır. Duvarlar su bazlı boya olacaktır. Antre tavanı spot aydınlatmalı asma tavan, koridor tavanında duvar birleşim yerlerinde kartonpiyer yapılacaktır. Daireye giriş kapısı 1. sınıf ahşap kaplamalı çelik kapı olacak, kilit sistemi kale marka yapılacaktır. Normal ve emniyet kilidi, dürbün,daire no’su ve kapı babası krom metal olarak yapılacaktır.Portmanto alanı ayrılacaktır.
      2-  SALON
Yerler 1.sınıf laminat parke olacaktır. Kenarlarda uygun renk süpürgelik olacaktır. Duvarlar su bazlı boya duvar, ve tavan birleşiminde komple kartonpiyer olacak ve cam önlerinde perdelik kartonpiyer yapılacak.Salonda fransız balkon tipi cam sistemi (çift kanat) uygulanacaktır.
3-    ODALAR
Yerler 1. sınıf laminat parke olacaktır. Kenarlarda uygun renk süpürgelik olacaktır. Duvarlar su bazlı boya ve tavan birleşiminde komple kartonpiyer olacak ve cam önlerinde perdelik kartonpiyer yapılacak.
4-    BALKONLAR
Yerler granit veya mermer döşenecektir. Yer ve duvar birleşiminde aynı tip granit veya mermer süpürgelik yapılacaktır. Balkon duvarları dış cephe ile uyumlu renkte silikon esaslı dış cephe boyası ile yapılacaktır. Balkon tavanları 1. sınıf plastik tavan boyası ile yapılacaktır.Ayrıca doğal taş kaplamalı barbekü yapılacaktır.
5-    MUTFAK
Yerler granit veya mermer döşenecektir. Yer ve duvar birleşiminde aynı tip granit veya mermerden süpürgelik yapılacaktır. Duvarlar dolap ve tezgah arası hariç komple su bazlı boya olacaktır. Üst dolap ve tezgah arası seramik döşenecektir. Mutfak dolapları suntalam gövde üzeri laminat kapaklı olacak, tezgah da granit olacaktır. Alt dolapta uygun yerlerde bulaşık, buzdolabı ve fırın boşlukları bırakılacak, yine uygun yere çekmeceler ve dolap içi aksesuarlar yapılacaktır. Tezgah üzerinde çift gözlü damlalıklı giriş zemini ve asansör kapısının paslanmaz çelik evye, armatür  batarya olacaktır. Üst dolapta fırın üstü 1. sınıf davlumbaz konulacaktır.
6-    BANYO
Yerler granit veya mermer döşenecektir. Duvarlar 1.sınıf seramik ve bordür döşenecektir. Tavan 1. sınıf plastik tavan boyası olacaktır. Banyoda hilton tipi mdf gövde  üzeri lake kaplamalı alt ve üst dolap yapılacak, alt dolap üzeri mermer tezgah ve lavabo olacaktır.Klozet- rezervuar olacaktır. Akrilik duş teknesi krom kabinli 120×120 köşe tip ve armatürler olacaktır. Çamaşır makinası ve
5/6
rezervuar muslukları takılacaktır.
7-    EBEBEYN BANYO
Yerler granit veya mermer döşenecektir. Duvarlar tavana kadar yerle uyumlu 1. sınıf seramik ve bordür döşenecektir. Klozet – rezervuar, takım muslukları, ayaklı tip lavabo, duş teknesi ve duş kabini olacaktır.
8-    ELK. TESİSATI
Dairedeki tüm anahtarlarlar ve prizler vi-ko, sigortalar siemens marka olacaktır. Salonda ve odalarda yeterli sayıda topraklı priz, aydınlatma anahtarı, tv ve telefon prizi konulacaktır. Mutfakta tv ve topraklı prizlere ilave olarak tezgah üstünde ve altında muhtelif topraklı prizler konulacaktır. Banyoda çamaşır makinesi için ve hilton lavaboya 1’er adet topraklı priz konulacaktır.
9-    SU TESİSATI
Şebeke ve pis su tesisatında TSE Standartlı plastik boru kullanılacaktır. Banyoda çamaşır ve mutfakta bulaşık makinesi için gerekli armatürler, su tesisatı ve giderleri yapılacaktır.
10-     DOĞRAMALAR
Tüm pencereler, balkon kapıları ve havalandırma pencereleri 7000 serisi 1. sınıf PVC (ısıcamlı) olacaktır.Her odada en az bir cam kanadı dikey aralanır (vasisdaslı) olacak ve pencere altları mermeri olacaktır.
11-     İÇ KAPILAR
Salon kapısı (çift kanatlı),banyo ve mutfak kapıları camlı diğer odalar camsız 1. sınıf amerikan panel kapı olacaktır. Pervazlar geçme sistemli (çivisiz) 10 cm veya üzeri eninde olacaktır. Kapı kolları dekoratif krom malzemeden olacaktır. Salon kapı camları buzlu cam olacaktır. İç kapıların altında uygun malzemeden dekoratif geçiş çıtası konulacaktır.
12-     DOĞALGAZ TESİSATI
Demirdöküm, ECA marka panel radyatör ve vanaları kullanılacak, TSE belgeli doğalgaz sayacı konulacaktır. Isıtma sistemi kombilerden radyatörle döşeme altından TSE belgeli plastik borular ile bağlanacaktır.
13-     BOYA
Tüm iç mekanlarda saten alçı üzeri boya uygulaması yapılacaktır. Kullanılacak tüm saten, plastik, dış cephe boyaları marshall, dyo, çbs marka 1. kalite olacaktır.
14-     İŞÇİLİK
Sözleşme konusu işlerdeki (inşaattaki) yapılacak olan bütün döşeme, montaj, boya velhasıl tüm işçilikler 1. sınıf işçilikle yapılacaktır.
15-     MODEL ve RENK SEÇİMİ
Aşağıda belirtilen malzemelerin model, marka ve renk seçimleri ilgili arsa sahiplerinin onayı ile belirlenip uygulama buna göre yapılacaktır.
a)      Mutfak dolapları, tezgahı,davlumbaz
b)      Banyo hilton dolabı ve tezgahı
c)      Kantonpiyerler
d)      Granit, mermer, seramik, fayans ve bordürler
e)      Laminat parkeler
f)      İç ve dış cephe duvar boyaları
g)      Çelik ve amerikan panel kapılar
16-     TSE ŞARTI
 Sözleşme konusu tüm malzemelerin öneri ve uygulanmasında TSE uyumluluğuna dikkat edilecektir.
17-     SİTE İSMİ VE YÖNETİM PLANI
Site ismi ve yönetim planı taraflarca müştereken belirlenip düzenlenecektir.
18-     TEK TİP İMALAT
Taraflar arasında paylaşılan dairelerde aynı tip ve esvapta malzeme kullanılacak, aynı kalite işçilik uygulanacaktır.

              18 (onsekiz) maddeden oluşan 3 (üç) sayfalık işbu teknik şartname ekli kat karşılığı inşaat
      sözleşmesinin ayrılmaz parçasıdır, ……… Suret olarak düzenlenmiş, taraflarca okunup,
      imzalanmıştır.                      
              /       / 2006

            Arsa sahibi               Arsa sahibi                      Müteahhit                    Garantör

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geçerlilik Süresi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi için mevzuatta belirlenmiş bir geçerlilik süresi yoktur.

Topo Hukuk bürosu uzun yıllardır hukukun pek çok alanında faaliyet göstermekte ve müvekkillerine danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır. İnternet sitesinde yer alan iletişim bilgileri aracılığıyla ya da danışma formunu doldurarak ekibimizle iletişime geçebilir ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi hakkında detaylı bilgi alabilirsiniz.

Makale Yararlı mıydı?

Oylamak için yıldıza tıklayın

Ortalama oy / 5. Oy sayısı:

Yararlı bulmadığınız için üzgünüz

Bu makaleyi geribildirimlerinizle daha iyi hale getirmek isteriz

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Fill out this field
Fill out this field
Lütfen geçerli bir e-posta adresi girin.
You need to agree with the terms to proceed

* Telefon numaranız yayınlanmayacaktır.

Menü