(0212) 679 32 53

Apartman Yönetiminde Ortak Giderler

Apartman yönetiminde ortak giderler için söyleyebiliriz ki şehirlerde nüfusun her geçen gün artmasıyla beraber insanlar büyük sitelerde veya toplu konutlarda yaşamaya başlamış olup bu durum da apartman yönetiminde ortak giderler konusunu önemli hale getirmiştir. İnsanlar tarih boyunca birlikte yaşadıkları için birbirlerine karşı olan hak ve sorumluluk bilinçleri gelişmiştir. Bu hak ve sorumluluk bilincinin günümüze yansıması da işte apartman yönetiminde ortak giderler için katılma şeklinde ortaya çıkmıştır.

 

Apartman Yönetiminde Ortak Giderler / Apartman Yönetmeliği

 

İlgili kanun ve yönetmelikte her kat malikinin apartman yönetiminde ortak giderler içerisine nasıl katkıda bulunacağına dair hükümler mevcuttur. Söz konusu hükümlere göre öncelikli şunu belirtmemiz gerekir ki kişinin maliki olduğu alan dışında kalan her yer ortak alan olarak kabul edilmektedir. Fakat bunun yanı sıra apartmanla ilgili bir sözleşme yapıldığı takdirde ortak giderlerin azalması ya da arttırılması mümkün olacaktır. Bu sözleşmeye özellikle büyük sitelerde çok sık rastlamaktayız. Çünkü sitelerin yönetimi tek bir binanın yönetimine göre daha zor olduğundan dolayı bir sözleşme yapılarak kat maliklerinin yükümlülükleri açık bir şekilde belirlenir ve her kat maliki de bu sözleşmeye uygun olarak hareket eder.

 

Apartman yönetiminde ortak giderler genel olarak apartmana dair bakım, onarım ve diğer masrafları kapsadığını söyleyebiliriz. Yapılan sözleşme ile farklı masrafların da ortak gider olarak belirlenmesi mümkün olabilmektedir. Apartman sakinlerinin tamamı ortak alan içerisinde yer alan ve aynı zamanda ortak kullanıma tabi olan bütün masrafları aralarında bölüşerek ödeme yükümlülüğüne sahiptirler. İleride oluşabilecek problemlerin önüne geçilebilmesi adına hem apartman yönetiminde ortak giderle ilgili mevzuatın bilinmesi hem de varsa apartman sözleşmesinin incelenmesi büyük önem arz etmektedir. Elbette ki gerek bu sözleşmenin hazırlanması esnasında gerekse doğabilecek ihtilafların çözümünde bir avukattan yardım alınması faydalı olacaktır.

 

Apartman Yönetiminde Ortak Giderler Nelerdir ?

Apartman yönetiminde ortak giderler nelerdir ?” gibi soruların cevabını şunu söyleyerek başlayabiliriz: apartmanda ortaklaşa hayatın getirmiş olduğu bazı kurallar mevcuttur. Bu sebeple de bazı ortak alanların giderlerinin bölüşülerek ödenmesi gerekmektedir. Ortak alanların neler olduğu Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilmiştir. Çatılar, bacalar, yağmur olukları, her malikin kendi bölümü dışında kalan kanalizasyon tesisleri, çöp kanalları, elektrik tesisleri, televizyon için ortak şebeke, ortak duvarlar, asansörler, koridorlar, kapıcı daire ve odaları, genel kömürlük, ortak garajlar ve daha pek çok yer Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ortak alan olarak belirlenmiştir. Bu kanunda sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, koruma ya da faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve diğer şeyler de ortak alan kapsamına girmektedir.

 

Apartman Yönetiminde Ortak Giderler

 

Apartman yönetiminde ortak giderler katılma her bir kat malikinin en büyük yükümlülüğüdür. Kat maliklerinin arasında aksine bir anlaşma olmadıkça kanunda belirtilen şekilde ortak giderlere katılma söz konusu olacaktır. Buna göre kat malikleri kapıcı, kaloriferci, bekçi ve bahçıvan giderlerine ve bunlar için toplanacak olan avansa eşit olarak katılacaktır. Aynı zamanda ana gayrimenkulün sigorta primleriyle bütün ortak yerlerin koruma, bakım, onarım ve güçlendirme giderlerine ve bunlar için toplanacak avanslara her bir kat maliki kendi arsa payı oranında katılmak zorundadır. Aynı zamanda yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine de arsa payı oranında katılak mecburidir. Belirtmeliyiz ki kat malikleri ortak yer ya da tesisler üzerinde bulunan kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi sahip olduğu bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum bulunmadığını öne sürerek gider ve avans paylarını ödemekten kaçınamaz.

 

Apartman yönetiminde ortak giderlere katılmak bir zorunluluk olduğundan dolayı gider ve avans paylarını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat malikleri ya da yönetici yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açabilmekle beraber icra takib başlatması da mümkündür. Eğer kat maliki gider ve avans payını ödemede gecikiyorsa ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olacaktır. Bunlara dayanarak şunu söyleyebiliriz ki apartman yönetiminde ortak giderlere katılma kanuni bir yükümlülük olduğundan dolayı buna riayet edilmediği takdirde kanuni yaptırımlarla karşılaşmak söz konusu olacaktır. Bu nedenle kat malikleri her halde sözleşmeden ve kanundan kaynaklanan giderleri ve avansları vaktinde ödemeyi tercih etmelidirler.

 

Apartman Yönetimindeki Giderler Yönetmeliği

 

Bir apartmanda yönetimin nasıl oluşturulması gerektiği ve yönetim ile kat maliklerinin hak ve sorumlulukları Kat Mülkiyeti Kanunu’nn beşinci bölümünde açıklanmıştır. Daha önce belirtmiş olduğumu gibi kat maliklerinin ortak alanları belirlenmiş olup bu alanlar doğrultusunda apartman yönetiminde ortak giderlerden hangilerine katılmaları gerektiğine dair hükümler yer almaktadır. Bununla birlikte apartman yönetimi de kendisi bir yönetmelik belirleyerek apartmanın ortak giderlerinin ne olduğunu tayin edebilmektedir. Fakat söz konusu yönetmelik hazırlanırken de keyfi bir şekilde hazırlanması mümkün değildir.

 

Yine mevcut kanuna uygun bir şekilde ortak gider planı çıkarılmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 43. maddesine göre yapılması amaçlanan yenilik ya da ilave çok masraflıysa veya yapının durumuna göre lüks bir niteliğe sahipse ya da ana gayrimenkulün  bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde bulunmuyorsa bundan faydalanmak istemeyen kat maliklerinin giderlere katılması zorunlu değildir. Dolayısıyla yönetimin hazırladığı bir düzenlemeyle herkesi böylesi bir masrafa katılmaya zorlamak da mümkün olmayacaktır. Bu husus da apartman yönetiminde ortak giderlere dair düzenleme yapılırken ilgili mevzuatların göz ardı edilmemesi gerektiğini söylememiz doğru olacaktır.

 

 

Kat Malikine Karşı İcra Takibinin Başlatılması

Kat malikinin aidat borcunu ödememesi nedeniyle kendisine karşı icra takibi başlatılması mümkündür. Aidat borçlarına ilişkin olan ilamsız icra takibi başlatılabilecektir. Bu borca ilişkin icra takibinde yetkili icra dairesi, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesidir. Söz konusu icra takibi yönetici tarafında gerçekleştirilebileceği gibi kat malikleri tarafından da yapılabilir. Aynı zamanda yönetici, apartmanı temsil etmesi adına bir avukata da vekalet verebilir ve avukat aracılığıyla da icra takibi başlatılabilir. KMK m.20 çerçevesinde ödenmeyen aidatlara ilişkin olarak aidatın ödenmesi gereken günden başlayarak her bir ödenmeyen aidat için aylık %5 gecikme tazminatı söz konusu olacaktır.

 

Dolayısıyla ödenmeyen bir aidat mevcutsa buna karşı itiraz yoluna başvurulması halinde borcunu ödemeyen borçlunun aleyhine bir durum oluşacaktır. Çünkü icra takibi neticesinde zaten hem aidat hem gecikme tazminatı hem de icra masrafları ve avukatlık ücreti ödenecektir. Bunun yanı sıra bir de eğer haksız itiraz neticesinde itirazın iptali davası açılmışsa ayrıca %20 oranında inkar tazminatına hükmedilecektir. Bu durumda da tekrar avukatlık ücreti ödenecektir. Kat maliklerine en büyük önerimiz ödenmeyen aidat borçlarını en kısa sürede ödemeleri ve genel anlamda da bu ödemelerde gecikme yaşamamalarıdır. Aksi takdirde aidatın çok daha üstünde rakamlar ödemeleri söz konusu olacaktır.

 

 

Bu yazıyı sosyal medyada paylaşın, herkes bilgilensin:
1 Yıldız2 Yıldız3 Yıldız4 Yıldız5 Yıldız (1 votes, average: 5,00 out of 5)
Loading...

Leave a Reply